VENTA  VIVIENDA ALQUILADA

VENTA  VIVIENDA ALQUILADA

¿Qué sucede con el contrato de arrendamiento?

En el último artículo explicábamos que durante la vida de un contrato de arrendamiento pueden suceder hechos imprevisibles que afecten al contrato de arrendamiento.

En el último artículo tratamos los casos de ejecuciones forzosas de la vivienda y en el artículo de hoy vamos a hablar de la venta voluntaria de la vivienda, es decir, en aquellos casos en que el propietario decide vender a un tercero la vivienda arrendada.

En el presente caso, la venta voluntaria de la vivienda se encuentra regulado en el artículo 14 de la LAU, el cual también ha sufrido dos modificaciones importantes, la primera en junio de 2013 y la última en marzo de 2019, por lo que es preciso tener en cuenta la fecha de celebración del contrato para ver las consecuencias de la venta de la vivienda alquilada.

VENTA VIVIENDA ALQUILADA: Contratos celebrados entre 1 de enero de 1995 a 5 de junio de 2013

El nuevo propietario de la vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, con independencia de que el contrato esté inscrito en el Registro de la Propiedad o se tenga conocimiento o no del contrato de arrendamiento.

Si la duración pactada fuera superior a los cinco años de prórroga forzosas, el nuevo propietario solo quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada cuando tenga no tenga la consideración de adquirente de buena fe, es decir, tuviera conocimiento previo del contrato de arrendamiento.

En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir.

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.

VENTA VIVIENDA ALQUILADA: Contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 hasta 5 de marzo de 2019

Con la reforma de junio de 2013, o que se pretende es que prevalezca lo que consta inscrito en el Registro de la Propiedad, por lo que, en caso de venta, el contrato de arrendamiento mantendrá su vigencia solo cuando conste inscrito en el Registro de la Propiedad.

Por lo tanto, a partir del 6 de junio de 2013, el tratamiento dado al contrato de arrendamiento es distinto en función de si la vivienda está inscrita en el Registro de la Propiedad o no, como veremos a continuación.

• Contrato arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad

En caso de que el contrato conste inscrito en el Registro de la Propiedad, el nuevo propietario deber respetar el contrato de arrendamiento, por lo que este, mantendrá su vigencia, por lo que el nuevo propietario, se subrogara en el contrato de arrendamiento en la posición del arrendador.

• Contrato de arrendamiento NO inscrito en el Registro de la Propiedad

En el caso de que el contrato de arrendamiento no conste inscrito en el Registro de la Propiedad, la LAU lo que establece es que con la venta de la vivienda alquilada se extinguirá el contrato de arrendamiento, siempre que el adquirente sea un adquirente de buena fe, es decir, que no tuviera constancia por ningún medio que la vivienda estaba alquilada.

La LAU permite que el inquilino, pueda continuar en la vivienda durante un plazo de 3 meses desde la notificación de la venta por el comprador, con posibilidad de solicitar una indemnización, en determinados casos, al antiguo propietario.

En caso de que en la escritura de compraventa se hiciera constar que la vivienda esta alquilada, aunque no conste inscrito en el Registro de la Propiedad, se mantendría la vigencia del contrato.

VENTA VIVIENDA ALQUILADA: Contratos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019

Tras la reforma de marzo de 2019, se vuelve al redactado original de la LAU, se elimina la exigencia de que el contrato de arrendamiento conste inscrito en el Registro de la Propiedad para que el contrato se mantenga vigente en caso de venta de vivienda alquilada.

El artículo 14, en su redacción actual, establece que, con independencia que este o no inscrito en el Registro de la Propiedad, en caso de venta de la vivienda alquilada, el nuevo propietario quedará subrogado en el contrato de arrendamiento durante los 5 primeros años de vigencia del contrato, 7 años en caso de personas jurídicas, es decir, deberá recetarse las prórrogas forzosas.

Y, en caso de que la duración del contrato fuera superior a las prórrogas forzosas, es decir, a 5 o 7 años, el nuevo propietario solo quedará subrogado en caso de que el nuevo propietario conociera de la existencia del contrato de arrendamiento al momento de formalizar la venta, es decir, cuando no sea un adquirente de buena fe.

En caso de ser un adquirente de buena fe, solo deberá respetar las prórrogas forzosas, no las prórrogas voluntarias, por lo que, si ya han transcurrido los años de prórroga forzosa, el contrato quedará extinguido.

En este último caso, se establece el derecho del inquilino de pedir una indemnización al antiguo propietario por una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años, reste por cumplir.

Y, en caso de que en el propio contrato se haya previsto la posibilidad de venta, el nuevo propietario solo deberá respetar las prórrogas forzosas, transcurridos los cuales, el contrato de arrendamiento quedará extinguido.

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