VENTA DEL LOCAL ALQUILADO
¿Qué sucede con el contrato de arrendamiento?
Los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda, a diferencia de los arrendamientos de vivienda, el contenido de la LAU no es vinculante, sino que prevalece la autonomía de la voluntad.
Por lo tanto, los arrendamientos de local comercial, tal y como establece el artículo 4.3 de la LEU, se rigen, en primer lugar, por lo pactado por las partes contratantes (autonomía de la voluntad); en segundo lugar, por lo dispuesto en el Título III de la LAU; y, en último lugar, y de forma supletoria, por el Código Civil.
En el artículo anterior hemos hablado de lo que sucede con el contrato de arrendamiento en caso de venta de la vivienda alquilada ¿Qué sucede cuando lo que se vende es un local comercial? ¿Qué sucede con el contrato de arrendamiento?
Para poder dar respuesta a dicha cuestión, en primer lugar, deberá revisarse el propio contrato de arrendamiento a fin de ver si las partes han pactado alguna cosa respecto a la venta del local comercial.
En el caso de que en el propio contrato de arrendamiento se hubiera pactado por las partes que la venta del local alquilado comportará la extinción del contrato de arrendamiento, en estos casos, una vez producida la venta del local, procederá la resolución contractual, siendo plenamente válido dicho pacto.
En el caso de que no conste previsión alguna en el contrato de arrendamiento sobre que sucede con el contrato de arrendamiento del local en caso de venta, debemos a acudir a la LAU.
En este caso, el artículo 29 de la LAU establece que el adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Por lo que, salvo en los casos de adquirente de buena fe, el contrato de arrendamiento continuará vigente por el tiempo que queda hasta cumplir el plazo contractual pactado, por lo que el nuevo propietario se subrogará en el contrato de arrendamiento y deberá respectar el mismos en su integridad hasta la expiración del plazo contractual.
Es decir, cuando el nuevo propietario, previo a la transmisión, tenía conocimiento de que el local estaba arrendado, con independencia que conste o no en el Registro de la Propiedad, quedará subrogado en el contrato de arrendamiento.
¿Y qué sucede cuando es un adquirente de buena fe? ¿Qué se entiende por adquirente de buena fe?
Según el artículo 29 de la LAU, cuando el adquirente de la propiedad, es un adquirente de buena fe del artículo 34 de la LH, esté no se subrogará en el contrato de arrendamiento, de modo que, producida la transmisión el contrato de arrendamiento se extinguirá.
Por adquirente de buena del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, se entiende cuando el contrato de arrendamiento de local comercial consta inscrito en el Registro de la Propiedad. No obstante, también puede tener la consideración de adquirente de buena fe cuando, a pesar de no constar inscrito en el Registro de la Propiedad, el nuevo propietario desconocía por completo a la existencia de dicho contrato, lo cual es muy poco usual, y en su caso, deberá acreditar que efectivamente no tenía conocimiento de que el local estaba alquilado.
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