EJECUCION HIPOTECARIA VIVIENDA ALQUILADA

¿Qué sucede con el contrato de arrendamiento?

Durante la vida de los contratos, pueden sucedes distintas circunstancias o hechos, que pueden acabar afectando a los contratos. El contrato de arrendamiento, al igual que los demás contratos, tampoco está exento de dichas circunstancias o hechos imprevisibles.

En anteriores artículos, hemos tratado alguno de estos supuestos, como, por ejemplo, cuando se produce el fallecimiento del titular del contrato de arrendamiento o bien cuando se produce el divorcio de los titulares del contrato de arrendamiento, en los cuales hemos visto que es lo que sucede con el contrato de arrendamiento y como debe procederse.

En el artículo de hoy, vamos a hablar de un supuesto, que es bastante frecuente a la práctica, que no es otro que ¿Qué sucede cuando tiene lugar la ejecución hipotecaria de la vivienda alquilada? ¿Qué sucede con el contrato de arrendamiento?

Esta cuestión se encuentra regulada de forma expresa en el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU).

Este precepto, tras la aprobación de la LAU actual, ha sufrido dos reformas, por lo que para saber las consecuencias concretas que se derivan de la ejecución hipotecaria en el contrato de arrendamiento, deberemos estar a la fecha de celebración del contrato.

A continuación, procedemos a analizar que sucede en cada caso teniendo en cuenta las reformas de la LAU habidas hasta la fehca:


EJECUCION HIPOTECARIA VIVIENDA ALQUILADA: Contratos celebrados entre 1 de enero de 1995 a 5 de junio de 2013

La versión original del artículo 13 de la LAU, es igual que la versión vigente actual, tras su reforma en marzo de 2019.

En este caso, para los contratos de arrendamientos celebrados desde el 1 de enero de 1995 hasta el 5 de junio de 2019, la Ley establece como regla general que en caso de ejecución hipotecaria el contrato de arrendamiento se mantendrá VIGENTE siempre que no hayan transcurrido los 5 años de prórroga forzosas.

En caso de haber transcurrido ya los 5 años de prórrogas forzosas, se establece que el contrato quedará extinguido, salvo que el contrato haya sido debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la hipoteca del que se deriva la ejecución hipotecaria.


EJECUCION HIPOTECARIA VIVIENDA ALQUILADA: Contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 hasta 5 de marzo de 2019

Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 6 de junio de 2013 hasta el 5 de marzo de 2019, en los que durante la vida del contrato se haya producido la ejecución hipotecaria de la vivienda, adjudicándose esta, ya sea al propio Banco o a un tercero, el contrato de arrendamiento se EXTINGUE.  Por lo que, tras la adjudicación del bien en el proceso de ejecución hipotecario, el “inquilino” se encontrara en una situación de precario.

La única excepción a dicho caso es que el contrato de arrendamiento estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la hipoteca, lo cual es muy poco frecuente a la práctica.  En caso de cumplirse con dicho requisito, el contrato se mantendría vigente hasta la fecha de finalización del mismo.


EJECUCION HIPOTECARIA VIVIENDA ALQUILADA: Contratos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019

A diferencia de la regulación anterior, la del 2013, en la que la regla general es la extinción del contrato de arrendamiento, tras la reforma de marzo de 2019, este criterio se ve modificado y prevalece la continuación del contrato de arrendamiento hasta que se cumplan los años de prórroga forzosa.

A partir del 6 de marzo de 2019, en caso de ejecución hipotecaria, la regla general es que el contrato de arrendamiento se mantiene VIGENTE hasta que se cumplan los 5 años de prórroga forzosas, o 7 años, en caso de que el arrendador sea persona jurídica.

¿Y qué sucede si ya han transcurrido las prórrogas forzosas? En estos casos, si ya han transcurrido los 5 años o 7 años en caso de persona jurídica, la regla general es que el contrato de arrendamiento se EXTINGUE, salvo que el contrato de arrendamiento conste inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la hipoteca, manteniéndose, en este caso, la vigencia del contrato hasta la finalización de la duración pactada.


EJECUCION HIPOTECARIA VIVIENDA ALQUILADA

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