subrogación contrato renta antigua

CONTRATO DE ALQUILER DE RENTA ANTIGUA

Requisitos para subrogación contrato renta antigua

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Hoy en día en España todavía existen varios contratos de alquiler de renta antigua, donde la renta es muy baja, habiendo quedado totalmente desfasada con el transcurso del tiempo, más aún si lo comparamos con los precios de alquiler actual.

Los contratos de renta antigua tenían una duración igual a la vida del arrendatario, con la posibilidad de subrogación. Por ello, es frecuente que este tipo de contratos de arrendamiento terminen en los Tribunales, sobretodo, cuando se produce la subrogación, los herederos del inquilino con derecho de subrogación luchan para mantener el contrato, mientas que los propietarios luchas para rescindirlo.

En el artículo de hoy vamos a hablar de los requisitos de la subrogación contrato renta antigua al fallecer el inquilino inicial del contrato, pues si no se cumplen con dichos requisitos, el contrato queda extinguido automáticamente.

En el presente artículo nos referimos únicamente a VIVIENDAS. Los contratos de renta antigua son los contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985.

 

¿QUIÉN TIENE DERECHO A LA SUBROGACIÓN CONTRATO RENTA ANTIGUA?

 

La regulación de este tipo de contratos de renta antigua viene prevista en la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos. El número máximo de subrogaciones posibles son DOS.

En dicha disposición se regulan tres situaciones distintas, en función de si el inquilino que estaba ocupando la vivienda y fallece era el arrendatario originario, era algún familiar que ya se hubiera subrogado con anterioridad a la entrada en vigor de la LAU 94, o bien era alguien que estaba ocupando la vivienda en virtud de una segunda subrogación arrendaticia.

Si cuando entró en vigor la LAU en fecha 1 de enero de 1995, aún no se había producido ninguna subrogación, cabe la posibilidad de efectuar dos subrogaciones, si hi  se había producido una, solamente cabría la posibilidad de subrogarse una vez más y, por último, si ya se habían producido las dos permitidas, ya no cabría más subrogaciones.

Las personas con derecho de subrogación son las siguientes:

  1. El cónyuge del arrendatario no separado o la pareja de hecho que hubiera convivido con él durante los dos últimos años, salvo que tuvieran hijos comunes en cuyo caso no se exige el tiempo mínimo de convivencia.

  2. En su defecto, los hijos que hubieran convivido con él durante los últimos dos años.

  3. En su defecto, los ascendientes que estuvieran a su cargo, y que hubieran convivido con él durante los últimos tres años.

En estos casos el contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, a excepción de que la persona subrogada sea un hijo. En este último caso, el contrato se extinguirá a los dos años de producirse la subrogación, o bien cuando el hijo cumpla 25 años, si fuera menor y le faltara más tiempo para alcanzar esa edad, excepto que  el hijo sufra una minusvalía del 65% o superior, en cuyo caso podrá seguir ocupando la vivienda hasta su fallecimiento.

Si la subrogación a favor del hijo se hubiera producido entre el 1 de enero de 1995 y el 31 de diciembre de 2004 y este fuera mayor de 65 años, o fuera perceptor de prestaciones públicas por jubilación o invalidez permanente en grado de incapacidad permanente absoluta o gran invalidez el contrato durará hasta su fallecimiento.

Si quien se hubiera subrogado fuera el cónyuge o pareja de hecho conviviente, cabría una segunda subrogación a favor del hijo del arrendatario en su caso, en las condiciones manifestadas anteriormente.

 

LA COMUNICACIÓN DE LA SUBROGACIÓN AL PROPIETARIO

El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de TRES MESES desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse.

No obstante lo anterior, el Tribunal Supremo en su sentencia de fecha 20 de julio de 2018 flexibiliza el criterio de la notificación de la subrogación en el arrendamiento de vivienda, estableciendo  que Cuando el arrendador, a pesar de que no se le haya remitido la comunicación, tenga pleno conocimiento de la voluntad de subrogación, no procederá la EXTINCIÓN del contrato.

Las personas que tengan derecho a subrogación y no quieran subrogarse, es importante comunicar al propietario la renuncia a la subrogación, dado que en caso de no hacerse comunicación alguna en ningún sentido el contrato se extinguirá pero todas las personas con derecho a subrogación quedarán solidariamente obligadas al pago de la renta de los 3 meses posteriores al fallecimiento.


 

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