DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO DE LA GENERALITAT DE CATALUÑA

DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO DE LA GENERALITAT DE CATALUÑA

En el artículo de hoy vamos a hablar del derecho de tanteo y retracto de la Generalitat de Cataluña en determinadas compraventas, pues dicho derecho a veces pasa desapercibido para las partes y es importante tenerlo en cuento.

El derecho de tanteo y retracto de la Generalitat de Cataluña se encuentra regulado en el Decreto Ley 1/2015, de 27 de marzo, el cual tiene una vigencia de 12 años.

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¿En qué casos debe notificarse a la Generalitat?

El derecho de tanteo y retracto de la Generalitat de Cataluña se da en cuando la finca que se quiere transmitir se haya adquirido a partir del 9 de abril de 2008 en alguno de los siguientes supuestos:

  1. Procesos de ejecución hipotecaria (procedimiento judicial)

  2. Procesos de ejecución extrajudicial (procedimiento notarial)

  3. Mediante compensación de deuda (entre acreedor y deudor)

  4. Mediante pago de deuda (dación en pago)

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¿Cómo debe hacerse la notificación?

Si la vivienda objeto de la compraventa deriva de alguno de los procesos anteriores, el vendedor debe notificar la decisión de vender la vivienda a la Agencia de la Vivienda de Cataluña, en dicha notificación debe hacerse constar lo siguiente:

Los datos que deben constar en la notificación son los siguientes:

  • La identificación de la vivienda objeto de transmisión

  • El título

  • La fórmula jurídica de transmisión

  • El precio de venta

  • Las condiciones de la transmisión

  • Datos de los compradores

  • Cédula de habitabilidad vigente

  • El estado de ocupación de la vivienda

  • Valoración sobre el estado de conservación

Dicha notificación sólo deberá hacerse en caso de que la vivienda objeto de transmisión tenga cédula de habitabilidad vigente o pendiente de renovación o que tenga un certificado equivalente.

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¿Qué plazo tiene la Administración para contestar?

La Agencia de la Vivienda de Cataluña notificará al titular de la vivienda la decisión de ejercer el derecho de tanteo o no ejercerlo en un plazo máximo de dos (2) meses. En el supuesto de que se realice una inspección a la vivienda el plazo se ampliará 15 días más, para que la Administración pueda examinar las condiciones físicas de la vivienda

Transcurrido dicho plazo, sin que la administración haya comunicado nada al interesado, se entiende que la Administración renuncia al ejercicio del derecho.

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¿Qué sucede si vendo sin haber hecho dicha comunicación?

Si no han hecho la comunicación anterior, nace el llamado derecho de retracto, el cual se podrá ejercer en los siguientes casos:  

  • Viviendas que se hayan transmitido sin la previa comunicación por el ejercicio de tanteo.

  • Si habiendo hecho la notificación se ha omitido cualquiera de los requisitos legales.

  • Si la transmisión se produce con anterioridad al vencimiento del plazo para ejercer el tanteo.

  • Si la transmisión se ha realizado en condiciones distintas a las fijadas en la notificación de la decisión de transmitir la vivienda.


DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO DE LA GENERALITAT DE CATALUÑA

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  1. 10 octubre, 2020

    Hola! A nostros hace 24 días que fueron a inspecciónar el piso que queremos comprar y todavía no han contestado. Me gustaría saber cuanto tiempo legal tienen para contestar. Muchas gracias.

    • 13 octubre, 2020

      Buenos días,
      El plazo es de 60 días (2 meses). No obstante, cuando se hace inspección de la vivienda el plazo se amplia otros 15 días más.
      Saludos.

  2. 14 octubre, 2020

    Una vez que la Generalitat ha manifestado su renuncia al tanteo y su desinteres por la propiedad, que vigencia tiene esa renuncia ? Muchas gracias

    • 14 octubre, 2020

      La vigencia de la renuncia esta supeditado a la transmisión y condiciones comunicadas a la misma. En la comunicación inicial usted ya tiene que informar de las condiciones de la transmisión y estado del piso, si la venta se hace en las condicions comunicadas, la renuncia seria válida y efectiva, otra cosa es que finalmente se venda en otras condiciones.
      Saludos.

  3. 14 octubre, 2020

    Buenas tardes, la agencia a través de la cual compro el piso me comunicó que se había hecho la solicitud a finales de julio, ha pasado más de un mes y aun no tenemos respuesta. Puedo comprar el piso? En la agencia me comentan que les aparece la solicitud en trámite. Gracias.

    • 14 octubre, 2020

      Perdón, hace más de dos meses

    • 15 octubre, 2020

      Buenos días,
      El plazo son 2 meses, más 15 dias en caso de visitarse el piso. Debe verificar bien la fecha de la solicitud, pues el Notario para poder firmar le va a pedir. Transcurrido dicho tiempo, se entiende que renunciar al derecho de tanteo.
      Saludos.

  4. 18 octubre, 2020

    Hola , Tuve que hacer dacion en pago y estoy de alquiler social en el mismo piso, supuestamente la generalitat es la que supervisa todo eso y el banco debe avisar etc y los 2 meses que tú dices ,, Ahora la pregunta , nosotros no tenemos ninguna chance de ofrecer el dinero que el banco pagó? Deberían habernos comunicado?
    Gracias

    • 19 octubre, 2020

      ¿El Banco quiere vender el piso? En su caso debería verificar en su contrato si ha renunciado al derecho de tanteo y retracto, que es lo más posible.
      Saludos.

      • 20 octubre, 2020

        Hola ,, no sé si el Banco quiere vender el piso , lo que si que no me quiere renovar el contrato de alquiler social ,el contrato no habla de tanteo y retracto, por eso la pregunta,, cómo antiguo “dueño” por decirlo así y ahora de alquiler social ,no se tiene derecho a nada?
        Gracias

        • 21 octubre, 2020

          Hola,
          Como antinguo propietario no tiene ningún derecho de adquisición preferente.
          Y, en cuanto al contrato de alquiler, si usted en el contrato no consta renuncia expresa a dichos derechos, entendemos que en aplicación del artículo 25 de la LAU, si que podría tener derecho de adquisición preferente en caso de venta del piso durante la vigencia del contrato.

  5. 19 octubre, 2020

    ¡Hola! Hace dos años que compré un piso de ejecución hipotecaría y ahora he decidido venderlo. En su día se ejerció el derecho al tanteo por parte de la Generalitat.
    ¿Deberá someterse al tanteo otra vez?

    ¡Gracias!

    • 19 octubre, 2020

      Buenas tardes,
      Las viviendas adquiridas a partir del abril de 2008, tras la entrada en vigor de la Ley 18/2007, que hayan sido objeto, entre otras, de una ejecución hipotecaria, tendrá que informar a la Generalitat para ver si quiere ejercer el dereco de tanteo y retracto. Esto afecta tanto a la primera transmisión, como a las sucesivas, hasta que transcurran 12 años desde la entrada en vigor del DECRET LLEI 1/2015, de 24 de març, de mesures extraordinàries i urgents per a la mobilització dels habitatges provinents de processos d’execució hipotecària.
      Saludos.

  6. 20 octubre, 2020

    Buenas tardes,

    Nos han comunicado que el piso que pretendemos comprar (con una señal entregada) va a ser visitado por la Generalitat para ejercer su derecho de tanteo. Me pregunto si podemos realizar algún trámite con la Generalitat para manifestar nuestra situación como posibles compradores de este piso. A día de hoy carecemos de vivienda y vivimos con unos familiares. No contamos ni si quiera con piso de alquiler dado sus precios actuales. ¿Hay alguna posibilidad de que se tenga esto en cuenta? Si la Generalitat decidiera quedarse con este piso finalmente, ¿nos podríamos oponer?

    Gracias.

    • 21 octubre, 2020

      Buenos días,
      Es un derecho que la Generalitat tiene por RD, por lo que si decide ejercelo, no hay posibilidad de recurrir.
      En principio, no hay ningún trámite de alegaciones para el posible comprador.
      Saludos.

  7. 29 octubre, 2020

    Hola en jolio de este año compré un piso en un pueblo en Cataluña
    la vivienda era de ejecución hipotecaría ,firmé el contrato de arras el dia 10 de Julio la agencia comunicó a la generalitat la transmisión de la vivienda, hasta día de hoy no tenemos respuesta por parte de la generalidad, me pregunta es, podemos firmar la compraventa tras pasar los dos meses o tenemos que esperar la renoncia de la consellera de habitatge de Catalunya? un saludo.

    • 30 octubre, 2020

      Buenos días,
      Primero debería verificar la fecha exacta en que se presentó la solicitud en la Generalitat, y verificar si la Generalitat ha solicitado ver o no el piso en cuestión. El plazo para resolver es 2 meses, pero en caso de visita del piso, se amplia en 15 días.
      En caso de haber transcurrido dicho plazo, sin respuesta expresa, se entiende que la Generalitat renuncia al derecho de Tanteo, por lo que debería poder firmarse, acreditando que se ha presentado la solicitud y que ha transcurrido el plazo, eso si, mejor comentarlo con la Notaria.
      Saludos.

  8. 30 octubre, 2020

    Muchas gracias por la respuesta la fecha en que se presento la sulisitud es el 10 de agosto hoy estuve con el notario para firmar el acta del FEIN lo conté el asunto y me dejo que sin la renoncia no nos puede hacer la firma , saludos

    • 30 octubre, 2020

      Si, algunos Notarios son mas proteccionistas y prefieren esperar respuesta de la Administración.
      En su caso, le recomiendo que contacte con la Generalitat para ver como esta su trámite, en casos de urgencia, se puede presentar una solicitud para que se tramite de forma preferente, eso si, se debe justificar la urgencia de la venta y/o compra de la vivienda.
      Saludos

  9. 3 noviembre, 2020

    Hola!! Una pregunta, se que la generalitat ha decidido ir a visitar el piso que he reservado, entiendo que el plazo máximo es de dos meses y quince días, que pasa si al final no lo visitan o no dicen nada, el piso pasaria a ser mío aunque hayan comunicado interes por visitarlo? Que pasa si no van?? Se podría alargar mucho la situación??

    • 3 noviembre, 2020

      Buenas tardes,
      En principio, una vez transcurrido el plazo, se entiende que renuncia por «silencio adminsitrativo». No obstante, algunos notarios no quieren escriturar hasta tener respuesta escrita de la Generalitat.
      Saludos.

  10. 6 noviembre, 2020

    En mi caso después de case 3 meses de espera nos han comunicado de que van a visitar el piso que yo quería comprar no se que pasará al final se lo van a quedar o no ,os voy informando, un saludo joan.

  11. 6 noviembre, 2020

    El 2015 compramos un piso y esperamos al tanteo de la generalitat. Finalmente lo compramos sin problemas.

    Hoy lo queremos vender, en la nota simple del registro, no consta nada sobre el tanteo de la generalitat. Tendremos algun problema?

    • 9 noviembre, 2020

      Buenos días,
      En teoria, deberían volver a comunicar a la Generalitat la intención de vender el inmueble, pues no solo afecta la primera tramisión, sino también las posteriores.
      Saludos.

  12. 10 noviembre, 2020

    Que sucede si se realiza la venta sin notificar a la generalitat? Se podria vender poniendo en conocimiento al comprador?

    Lo comento porque tenemos que firmar antes que termine el año.

    • 10 noviembre, 2020

      Buenos días,
      Si se procede a vender sin notificar, la Generalitat tendria derecho de «retracto», es decir, en caso de estar interesada en el piso, podría demandar ejerciendo dicho derecho, y en caso de ser estimada, la Generalitat se «subrogaria» en la posición del comprador.
      Saludos.

  13. 10 noviembre, 2020

    Buenas , quisiera comprar un piso que ya los de la generalitat han denegado el tanteo del inmueble una vez, pero pronto caduca ( tienen fecha para que termine el plazo). Se puede prorrogar?

    • 11 noviembre, 2020

      Buenas tardes,
      No entiendo su pregunta. ¿Usted ya ha firmado las arras?
      La compra que usted se refiere ¿Es la que se ha comunicado a la Generalitat y que renunciado al tanteo?
      Le recomiendo el uso del consultorio legal online donde podremos analziar de forma más detenida su caso por un precio muys asequible.
      Saludos.

  14. 21 noviembre, 2020

    Hola en mi caso, esta semana
    recibimos, la renuncia por parte de la generalidad,,taradaron case 3 meses para visitar el piso y, 22 días después de la visita, la semana que viene firmamos la compraventa. un saludo joan.

  15. 24 noviembre, 2020

    Hola,
    quiero comprar un pequeño edificio de 2 pisos que lo vende un señor que le vino por herencia el año pasado. No recoge esa circunstancia el decreto,
    es decir, el vendedor tiene que comunicar a la generalitat cuando haga las arras conmigo que lo vende?
    gracias saludos.

    • 24 noviembre, 2020

      Buenas tardes,
      El derecho de tanto procede cuanto la finca que se compra ha sido objeto de alguno de los siguientes procesos:
      – Procesos de ejecución hipotecaria
      – Procesos de ejecución extrajudicial
      – Compensación de deuda
      – Dación en pago

  16. 25 noviembre, 2020

    Buenas tardes.
    Una vez comprado un piso de este tipo, cuantos años tiene la generalitat de ejercer el derecho de tanteo?
    En caso de alquilar el piso, tienen los inquilinos algun derecho en especial?
    Gracias

    • 25 noviembre, 2020

      LLEI 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge
      Article 91
      Exercici del dret de retracte

      1. L’Administració de la Generalitat pot exercir el dret de retracte en els casos d’habitatges amb protecció oficial transmesos infringint els instruments de control que estableix l’article 86 i en els casos següents:

      a) Si, havent-se fet les notificacions de la transmissió legalment exigides, s’hi ha omès qualsevol dels requisits legals.

      b) Si la transmissió s’ha produït abans que venci el termini per a exercir el dret d’opció.

      c) Si la transmissió s’ha fet en condicions diferents de les fixades per la notificació.

      2. El dret de retracte s’ha d’exercir en un marc de col·laboració i coordinació, en el qual s’han de concretar els interessos públics de les administracions implicades sobre l’immoble que es transmet i sobre les decisions que cadascuna ha de prendre.

      3. L’Administració ha de dictar una resolució sobre si hi ha una causa suficient per a l’exercici del dret de retracte en el termini de trenta dies a comptar del dia en què hagi pres coneixement de la transmissió efectuada i de les seves condicions. En el termini d’un mes a comptar de la determinació administrativa de l’existència d’una causa suficient per a l’exercici del retracte, l’Administració, un cop examinades les condicions físiques de l’habitatge i les circumstàncies i les condicions que calguin, ha de fixar el preu corresponent i les condicions d’adquisició, d’acord amb el que estableix l’article 83. L’Administració ha de comunicar la decisió a la persona interessada i ha d’adjudicar l’habitatge en els termes i amb les condicions que s’aprovin, en compliment i execució del que estableix aquesta llei. És beneficiària del retracte la persona que resulti adjudicatària, la qual ha de complir les condicions econòmiques i de qualsevol altre tipus establertes per a la transmissió. Entre la data de la resolució sobre l’existència d’una causa de retracte i l’exercici efectiu del dret, no poden transcórrer més de tres mesos.

  17. 3 diciembre, 2020

    ¿Cuántos días tengo para escriturar tras recibir la renuncia de la Generalitat? Teniendo en cuenta que las arras están sujetas a este derecho de tanteo y retracto. Muchas Gracias.

    • 4 diciembre, 2020

      Buenos días,
      El plazo será el que hayan establecido en el propio contrato de arras.
      Saludos.

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