Arras y coronavirus

ARRAS Y CORONAVIRUS

IMPOSIBILIDAD DE FIRMAR EL CONTRATO DE COMPRAVENTA Y/O LA HIPOTECA

Son días de mucha incertidumbre, las personas nos hacemos constantes preguntas no solamente sobre aspectos sanitarios relacionados con el Coronavirus, sino también sobre algunos efectos colaterales de la declaración del estado de alarma y confinamiento de la población. 

La declaración del estado de alarma por el coronavirus ha comportado la paralización de la firma de muchas compraventas e hipotecas.

Estos días en el Blog, hemos publicado distintos artículos para intentar ayudar a las personas que puedan tener dudas sobre dichos efectos, y en el artículo de hoy queremos hablar sobre ARRAS Y CORONAVIRUS ¿Qué pasa si no puedo firmar el contrato de compraventa.

 

Contrato de arras y coronavirus 

arras y compraventa

A lo largo de estos días venimos contándote en diferentes post cuáles han sido las medidas adoptadas por el Gobierno de España desde que se aprobará el Estado de Alarma. 

 

El Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el cual se declara el Estado de Alarma por la crisis sanitaria del COVID-19, no prohíbe poder firmar con contrato de compraventa, pero, en la práctica, resulta casi imposible poder hacerlo, y ello, porque el comprador debe acudir al notario no solo para firmar el contrato, sino, también, para que dicho profesional le explique las condiciones de la escritura de compraventa.  Ahora bien, con la crisis del COVID-19, a pesar de que las notarias no han cerrado, únicamente atienden a supuestos excepcionales y urgentes

 

Entonces, ¿Qué opciones tengo?

 

En anteriores post hemos hablado sobre el contrato de arras y el tipo de arras que existen, normalmente cuando se incumple el contrato de arras, si el que incumple es el vendedor, el comprador tiene derecho a quedarse las arras por duplicado, en cambio si es el comprador quien incumple, el vendedor puede quedarse con las arras. 

 

La imposibilidad de hacer la compraventa por el coronavirus es una causa ajena a las partes, entonces tenemos que intentar llegar a un acuerdo para poder formalizar tanto la compraventa como la hipoteca en un momento posterior, sin penalizaciones para ninguna de las partes contratantes.

 

Desde Picón Advocats te aconsejamos hacer lo siguiente:

 

  • PACTO DE EXTENCIÓN: si ya has firmado un contrato de arras y se acerca la fecha de vencimiento, y no es posible firmar la Escritura de Compraventa,  intenta llegar a un acuerdo con el vendedor para extender la fecha de vencimiento, es decir, extender el plazo de reserva. Es muy importante que dicho acuerdo se haga por escrito, no es recomendable llegar a acuerdos verbales, sino por escrito. 

  • PACTO SOBRE LAS CONDICIONES DEL CRÉDITO HIPOTECARIO:  si ya tienes la financiación, pero, por la crisis del COVID-19, no es posible formalizar la hipoteca, además del pacto de extensión de las arras con el vendedor, deberías hablar con la entidad bancaria para que prorrogue el plazo de la oferta motivada.


¿Y QUÉ PASA SI UNA DE LAS PARTES NO QUIERE FIRMAR?

En los últimos días estamos recibiendo muchas consultas, ya sea de compradores o de vendedores, sobre el incumplimiento de las arras por no formalización de la compraventa. Esto es un tema jurídicamente muy complejo, con muy poca casuística al respecto y que es muy interpretable, siendo necesario analizar todas las circunstancias concurrentes en cada caso para ver las consecuencias de un posible incumplimiento.

La pregunta que se hacen los compradores es ¿Puedo no firmar la compraventa y recuperar el importe de arras pagadas? Y, la parte vendedora se pregunta ¿Puedo quedarme con las arras si la compradora se niega a firmar?

Para resolver dichas cuestiones es necesarias analizar el conjunto de circunstancias de cada caso, pues no todos los supuestos son los mismos, por lo que no existe una respuesta que pueda servir para todo el mundo, es importante tenerlo en cuenta.

Para poder dar una respuesta al caso es necesario:

  • Analizar el contrato de arras firmado.

  • Analizar las circunstancias del caso en concreto

CAUSA DE FUERZA MAYOR O CLÁUSULA REBUS SIC STANDIBUS EN ARRAS Y CORONAVIRUS

Muchas personas se están preguntando si la crisis sanitaria y económica causada por el Coronavirus es causa suficiente para incumplir el contrato de arras sin penalizaciones. A nuestro entender, la crisis sanitaria y económica como causa genérica no sería suficiente, sino que debe poder acreditarse las afectaciones reales al caso concreto para poder justificar la resolución del contrato sin penalizaciones.

Debemos tener en consideración que en nuestro ordenamiento parte del principio pacta sunt servanda o lo que es lo mismo obligatoriedad de lo pactado. Dependiendo de las circunstancias del caso, se puede examinar si procede la excepción de dicho principio por fuerza mayor, es decir, por concurrencia de circunstancias excepcionales, imprevisibles y extraordinarias, que en todo caso, debe analizarse la afectación real al caso concreto, así como si los riesgos estaban incluidos dentro de los riesgos normales del contrato o no.

También debe tenerse en cuenta que los efectos de apreciar la causa de fuerza mayor  o la  aplicación de la cláusula rebus sic standibus, no quiere decir que automáticamente se resuelva el contrato sin penalización, sino que en muchos casos se opta por moderar el contrato, es decir, reequilibrar las obligaciones de las partes en el contrato, pues debe haber una diligencia en intentar cumplir lo pactado, y solo en el caso de imposibilidad absoluta, estará justificada la resolución del contrato sin penalización.

La jurisprudencia hasta el momento ha hecho una interpretación muy restrictiva de la aplicación de dicha causa, optando en la mayoría de los casos, por equilibrar las obligaciones contractuales.

Desde Picón Abogados, tras el examen de las circunstancias del caso en concreto, recomendamos intentar negociar y llegar acuerdos que puedan beneficiar a ambas partes, pues en defecto de acuerdo, deberá acudirse a la vía judicial, siendo el Juez quien decida las consecuencias de dichos incumplimiento, que al no haber casuística al respecto, puede dar lugar a  sentencias en varios sentidos hasta que se unifique el criterio.

En caso de denegación del préstamo hipotecario a raíz del Covid-19 y la imposibilidad de formalizar la compraventa, haz clic aquí donde tratamos este caso en concreto en base a la jurisprudencia del TS. 


¡Picón Abogados, su despacho de abogados en Barcelona!

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  1. 4 abril, 2020

    Buenas firme arras el 27 de febrero para formalizar compra venta el 27 abril la parte compradora es decir nosotros tenemos todo preparado Financiacion y fecha de firma pero la dueña de la casa dice que por el estado de alarma no firma por el confinamiento y la mudanza el piso se compró prácticamente amueblado nosotros estamos de alquiler avisamos al casero con tiempo que nos marchábamos el 27 abril y nos vemos en la calle o pagando alquiler si poder firmar proque la señora no quiere quisiera información al respecto esto preocupada

    • 6 abril, 2020

      Buenos días Olga,

      ¿La Notaria les ha dado fecha para firmas Compraventa e Hipoteca? La mayoría de Notarías no no quieren hacer firmas.
      En teoría el Estado de Alarma se prorrogara hasta el 26 de Abril, a partir de allí, si la Notaria les da hora para el 27, salvo otras medidas que adopte el Gobierno, entiendo que debería hacerse la firma, pues en caso contrario, debería estudiarse un posible incumplimiento del contrato de arras por parte de la vendedora.
      En caso de no poder firmarse porque la Notaria no les da cita par firmar, mejor firmar un documento de extensión del plazo, y negociar con los propietario del piso de alquiler que les dejen estar allí un poco más de tiempo.
      Si necesitan ayuda, no dude en contactar,
      Saludos y muchos ánimos.

  2. 8 abril, 2020

    Buenos Días,
    Firmé Arras a principio de Febrero, para una compraventa el 4 de mayo, de un piso libre de inquilinos.
    Tengo todo listo, tengo cita con el notario, y tengo que dejar mi piso actual el 15 de Mayo.
    Los inquilinos del piso que compro acaban de pedir una prolongación del contrato de 6 meses, que por ley no se puede rechazar. Lo que retrasaría la compra ¡venta de 6 meses.
    Cuales son mis opciones ? Con una demora de 6 meses, se puede cancelar el contrato de arras y recuperar el dinero.
    Muchas gracias por su repuesta,
    Saludos

    • 8 abril, 2020

      Buenas tardes Felipe,

      La respuesta a su pregunta no resulta nada fácil, pudiendo ser objeto de varias interpretaciones, más aún si conocer todos los detalles y no haber podido examinar el contrato de arras y el tipo de arras pactadas.

      Primero porque la prórroga de los contratos de alquiler ha sido impuesta por Ley a los propietarios, de modo que estamos ante una prórroga obligatoria y no voluntaria, como muy bien usted ha indicado.

      Si a usted le interesa la compra de dicha vivienda, al estar también usted en alquiler, puede solicitar también la prórroga de su contrato de alquiler y firmar una extensión de las arras para poder firmar mas adelante.

      Otra opción es la de resolver el contrato de arras, sin penalizaciones para ninguna de las partes, es decir, dejar sin efecto el contrato y que el vendedor le devuelva el importe abonado en concepto de «arras» en vista de que no puede formalizarse la compraventa en las condiciones pactadas «libre de inquilinos» por la prórroga del contrato de alquiler, dado que la compraventa si que podría realizarse pero con los inquilinos, lo que indice en el precio de la venta de la vivienda. Esta opción se puede defender pero también es discutible, pues el vendedor podría negarse a devolver las arras, en cuyo caso solo quedaría la vía judicial, siendo el Juez quien decidiera la procedencia o no de las arras.

      Tiene que tener en cuenta que estamos ante una situación excepcional, que no existen precedentes jurisprudenciales que puedan aplicarse al caso, es importante ver si es un hecho ajeno a las partes o realmente hay una voluntad de incumplimiento de las partes.

      ¿Ha comentado usted este tema con el vendedor?

      Saludos cordiales.

  3. 10 abril, 2020

    Hola, firme un contrato de arras a mediados de febrero Que cumplía el 12 de abril , aplazamos ya la fecha de la firma por el estado de alarma E hicimos tanto el comprador como el vendedor una prórroga del mismo. El notario nos ha vuelto a citar para firmar el 23 de abril y mi banco me mantiene las condiciones hasta el 27 de abril pero luego no m asegura que me las pueda mantener. pero el vendedor quiere seguir aplazando la firma. Viendo que está situación se iba a alargar le propuse al comprador anular el contrato y que m devolviera el dinero invertido. Pero no he recibido respuesta. Mis condiciones con el banco no pueden prorrogarse más tiempo. ¿Que puedo hacer en este caso?gracias

    • 10 abril, 2020

      Buenas tardes Marina,
      ¿Al firmar la ampliación ¿Que plazo se fijo? Es importante este dato.
      ¿En las arras tenies alguna clausula relativa al tema de financiacion?
      Restamos a la espera de estos datos para poder responder a su consulta.
      Saludos

      • 11 abril, 2020

        Buenos días, se fijó la prórroga del contrato de arras hasta el 27 de abril. No, en las arras penitenciales que firmamos no aparece ninguna claúsula relativa a la financiación. Un saludo y gracias

  4. 11 abril, 2020

    Buenos días,

    tenía fecha para firmas compraventa el 19 de marzo, sin embargo con el estado de alarma se suspendio y hemos prolongado ya en dos ocasiones el contrato de arras, en concreto ahora hasta el 15 de mayo. La cuestión principal aquí es que me sitúo en una provincia diferente a la del lugar de compra donde está la notaría elegida por mí. Tengo entendido que las notarías no están firmando compraventas es cierto eso?. en conclusión están trabajando las notarías actualmente mas alla de los supuestos urgentes?. esa sería la primera pregunta.

    en segundo lugar se me ocurre la posibilidad de hablar con una notaria de la provincia en la que me encuentro a ver si es posible firmar a distancia, encargando en la notaría de origen (en caso de que estén trabajando de cara al público) que un mandatario verbal firme en mi nombre y yo ratificar esa firma en la notaria de la pronvicia en la que me encuentro….por lo que le hago la segunda pregunta….bajo su experiencia y conocimiento cree que cabria esa posibilidad?

    todo esto en aras de no perder la casa….de momento los vendedores no me han puesto pegas y hemos hecho dos ampliaciones en funcion de extension del estado de alarma, todo ello mediado por a inmobiliaria. tampoco en banco me ha puesto problemas.

    muchas gracias de antemano

    • 11 abril, 2020

      Buenas tardes,
      Según acuerdo de la Dirección General del Notariado de 15 de marzo sólo los asuntos urgentes o inaplazables pueden autorizarse en la actualidad, por lo que la gran mayoria de Notarias no firma compraventa, aunque todo dependra de lo que acuerden los pròxims días.
      En cuanto a la firma sin tu presencia, la mejor forma si no puedes assistir seria otorgar un poder especial en una Notaria pròxima a favor de alguien y remitirlo por de forma telemàtica al lugar Donde de a firmarse, a veces se puede hacer el mismo días ambas cosas.
      En cuanto lo del mandatario verbal que dice, no es habitual y muchos notarios no lo hacen, y de todas formas usted deberia ratificar la compra igualmente ya sea en la misma Notaria u otra.
      Estamos a su disposición por cualquier duda.
      Saludos

  5. 11 abril, 2020

    Hola, firme un contrato de arras a mediados de febrero que cumplía el 12 de abril . Firmábamos la compra-venta el 2 de abril en el notario pero aplazamos la fecha de la firma por el estado de alarma (a petición del vendedor por temas de mudanza y demás debido al confinamiento) e hicimos tanto el comprador como el vendedor una prórroga del contrato de arras que finaliza el 27 de abril. El notario nos ha vuelto a citar para firmar el 23 de abril. Por otro lado mi banco me mantiene las condiciones hasta el 27 de abril pero luego no m asegura que me las pueda mantener. En estos momentos el vendedor quiere seguir aplazando la firma hasta pasado el estado de alarma. Viendo que esta situación se iba a alargar le propuse al comprador anular el contrato y que m devolviera el dinero invertido. Pero no he recibido respuesta. Mis condiciones con el banco no pueden prorrogarse más tiempo. Yo no tengo problema para seguir aplazando la compra venta pero si posteriormente no puedo acceder a un préstamo hipotecario o tuviera que rechazarlo por las nuevas condiciones bancarias ya no podría llevar a cabo la compra (y supongo que perdería el pago realizado). En las arras penitenciales que firmamos no aparece ninguna claúsula relativa a la financiación. ¿Que puedo hacer en este caso?gracias

    • 14 abril, 2020

      Buenos días Marina,
      Otra opción seria firmar el día 23 de abril si es posible, y llegar a un acuerdo con el vendedor para que pueda estar en la vivienda unos días más para hacer el tema de la mudanza , siempre que usted tenga cubiertas sus necesidades de vivienda y no necesite entrar a vivir en la vivienda que va a comprar inmediatamente.
      Las arras penitenciales si es el comprador quien incumple, supone la perdida de la cantidad entregada. La única opción para no perderlo es que con el vendedor se pactara dejar sin efecto dicho contrato de arras con la restitución de la cantidad entregada a cuenta.
      Saludos.

  6. 12 abril, 2020

    Hola,

    Soy la parte vendedora, firmamos un contrato de arras antes del confinamiento y la parte compradora nos ha dicho que el viernes se firma y mi duda es si con el estado de alarma puedo realizar la mudanza o si podemos retrasar la firma (no habría problema en prorrogar el contrato de arras). Nosotros queremos continuar con el proceso pero tenemos muchas incertidumbres

    Muchas gracias y saludos.

    • 13 abril, 2020

      Buenas tardes,
      Podrian pactar una extensión del contrato de arras para firmar mas a delante, aunque la parte compradora deberia estar de acuerdo.
      La mayoria de Notarias solo estaban dando horas para formas de cosas urgentes, aunque si le han dado hora, no habria inconveniente en firmar.
      Respecto la mudanza, esto es un poco mas conflictivo, ya que depende de como se interprete el RD se entiende que si que està incluida la mudanza dentro del servicio de transporte permitido, aunque se recomiendo solo hacer las urgentes e inaplazables.
      Lo mejor seria llegar a un acuerdo con el venedor ya sea para firmar mas a delante o para que les conceda unos días para hacer la mudanza unos días mas tarde. Saludos

  7. 15 abril, 2020

    buenos dias. vendi una nave industrial, yme pagaron las arras el19 de marzo, teniamos que haber firmado el 20 de abril. el comprador es argelino. que tengo que hacer?

    • 15 abril, 2020

      Buenos días,

      Dada la imposibilidad de firmar estos días, ya que la mayoría de Notarias solo realizan firmas urgentes, lo aconsejable es firmar una extensión del contrato de arras, prorrogando el mismo, concediendo un nuevo plazo para otorgar la compraventa.

      ¿El comprador no ha contectado con usted para tratar estos temas?

      Es importante si llegan a un acuerdo, plazsmar el acuerdo por escrito.

      Si necesita ayuda, no dude en contactar.

      Saludos.

  8. 15 abril, 2020

    Hola, hemos firmado arras el 10/3 y aún estamos en plazo y la hipoteca preconcebida. Sin embargo, la situación que nos motivó a comprar fue para usarla como domicilio para mis padres que no tienen residencia. La propiedad debe ser reformada y ambas cosas la compra y la reforma se extenderían sin posibilidad de predecir cuánto. Para ese momento las condiciones de mercado pueden haber cambiado drásticamente. Ante la incertidumbre, deseamos cancelar el contrato de arras. Dependemos de la buena voluntad del vendedor? O hay alguna fuerza legal que nos sea de utilidad? Gracias

    • 15 abril, 2020

      Buenas tardes Pablo,

      Por lo que comentas entiendo que es una decisión unilateral por parte vuestra no acogida a ningun supuesto del COVID y por tanto dependerá del vendedor la devolución de las arras.
      Lo mejor es que negocies con él.
      Saludos

  9. 16 abril, 2020

    Hola..he firmado las arras…el contrato se termina dia 2 .tengo derecho a devolver las arras si he perdido trabajo por el coronavirus y no puedo consegir hipoteca
    Un saludo

    • 16 abril, 2020

      Buenos días,
      Deberia verse si en su contrato establecieron algo respecto la no concesion de la financiacion para la compra. Deberiamos ver el documento firmado.
      Si no dice nada, en principio seria incumplimiento y no daria derecho a la devolución, siempre que no haya mas circunstancias que las que nos ha comentado.
      Saludos

  10. 16 abril, 2020

    Hola buenos días, yo había firmado un contrato de arras que finalizaba el 11 de abril. Dado que la compra venta del inmueble no se ha podido firmar, hemos firmado una prórroga del contrato de arras. Yo soy la parte que compro y ahora ya no tengo interés en comprar debido a la situación en la que nos encontramos y la que viene dado que es posible que mi situación cambie en unos meses. Sin embargo en la inmobiliaria me han dicho que no se me devolvería el dinero de las arras. ¿Esta situación no contempla que se pueda disolver ese contrato? Saludos y gracias

    • 16 abril, 2020

      Buenos días Eva,
      La actual situación en principio no exime del cumplimiento de los contratos. Las arras es un contrato. Por tanto salvo que se establezca en el mismo alguna causa para no proceder a la compraventa no realizarla por voluntad unilateral de una de las partes es un incumplimiento. En su caso por lo que entiendo de la pregunta eres tu la parte compradora que no deseas realizar la compraventa por una causa que no es de fuerza mayor lo que te comportaria la perdida de la cuantia entregada de arras.
      Saludos cordiales

  11. 19 abril, 2020

    Hola
    Hemos firmado las arras penitenciales el 13/02/2020 con la fecha de escritura hasta 25/04/2020. De nuestra parte, ya hemos firmado FEIN con el banco. Pero no podemos firmar la compraventa porque todavía falta la cédula de habitabilidad. La parte vendedora ha pedido la renovación de cédula a los finales de febrero pero con estado de alarma no lo pueden conseguir. Tampoco quieren firmar la prórroga de arras. Otro problema es que tenemos contrato de alquiler hasta final de mayo y si lo renovamos, necesitariamos pagar durante cómo minimo 6 meses más o perdemos la fianza. Que podemos hacer en este caso? Podemos recuperar las arras? Se puede considerar que la escritura no se llega a formalizar por causa imputable a la parte vendedora?
    Gracias

    • 19 abril, 2020

      Buenas tardes,
      Primero es necesario saber en que CCAA esta la vivienda, pues no en todas las CCAA es obligatoria la cedula de habutabilidad para la compraventa.
      En el caso de Catalunya si. No obstante, se preven alguna excepció como aportarse en un momento posterios, pero se deberá acompañar a la escritura de compraventa la solicitud de la cédula registrada y un certificado emitido por una persona técnica competente para acredutar que la vivienda reúne las condiciones para obtener la cédula de habitabilidad siempre que no sea una vivienda nueva.
      Le recomiendo hable con la Notaria y vendedor para tratar el tema y como se puede resolver.
      Sino lo mejor seria aplazar la firma para mas adelante, la vendedora no tendria que negarse pues si es obligatorio el documento la firma no se puede hacer porque ellos no tienen la cèdula.
      En cuanto al alquiler, la renovación es maximo de 6 meses, se puede pactar un plazo inferior.
      Saludos.

      • 10 mayo, 2020

        Buenas tardes,
        Gracias por vuestra respuesta de antes.
        Hasta ahora, el vendedor todavía no ha finalizado la renovación de cédula de habitabilidad. Tampoco quieren firmar la prórroga de arras. Cada vez cuándo le pedimos estatus de trámite de cédula, nos dicen que tenemos que esperar más y más (ya esperamos por este documento desde febrero cuando hemos firmado las arras; también, las arras ya están caducadas como indicamos en nuestro mensaje de antes). De nuestro punta de vista, el piso no esta vendible porque falta documentos legales de parte del vendedor (estamos en Barcelona, Cataluña y el banco nos ha confirmado que sin cédula final no podemos firmar). Entendimos que el vendedor todavía quiere vender el piso, pero no podemos comprar sin cédula. Que podemos hacer en este caso? Cuáles son nuestros derechos? Tenemos la obligación de esperar? Hay algunos límites legales en está situación? Hemos arreglado la situación con alquiler y tenemos 1 mes más, hasta 10 de junio. Pero hay otra problema: en fines de junio podemos también perder el beneficio de impuesto (ITP) para los jovenes que contemplamos en el presupuesto para la compra y sería un gasto muy importante para nosotros.

        • 11 mayo, 2020

          Buenos días Julia,
          Efectivamente la cedula de habitabilidad es un documento obligatorio en Cataluña para proceder a la venta, es más antes de anunciar el piso en venta el vendedor debería de tener regularizado el tema. La ley permite exonerar el vendedor de aportar dicho documento. Lo que no entiendo porque se niega a entregaros copia conforme se esta tramitando la cedula, pues a el le interesa mas que nadie acreditar que esta actuando de buena fe y esta realizando los trámties, pues la compraventa si se esta restresando es por culpa del vendedor. Tampoco entiendo que no haya querido firmar la extensión de las arras.

          Art. 10. DECRETO 141/2012, de 30 de octubre, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad.
          Tercer. Quan per causes excepcionals i degudament motivades les persones transmitents i adquirents acordin davant d’un fedatari públic el lliurament de la cèdula d’habitabilitat en un moment posterior a la data en què es produeixi l’acte de transmissió de l’habitatge, sempre que presentin al fedatari la sol·licitud de cèdula d’habitabilitat registrada, amb el certificat d’habitabilitat emès per una persona tècnica competent, que acrediti que l’habitatge reuneix les condicions necessàries per obtenir la cèdula d’habitabilitat de segona ocupació.

          En su caso, quizas deberían enviar un Burofax para dejar constancia de los incumplimientos por parte del venedors y exponiendo los perjuicios economicos que este les causara si pierden el derecho a la tarifa reducida del 5% del ITP.

          Si quiere comentar más el tema, pude contactar por e-mail monica@picon-advocats.com

          Saludos.

  12. 23 abril, 2020

    Buenas tardes

    He vendido mi casa a una familia con la cual firmamos contrato de arras penitenciales, pero con el estado de alarma no hemos podido llegar a firmar en notaría tras la Semana Santa y tuvimos que aplazarlo, extendiendo además la vigencia de las arras al 30 de Junio. La cuestión es que mis compradores, para poder acceder a mi vivienda, necesitaban antes vender su casa, de la cual no tenían hipoteca. Tenían unos ahorros para comprar mi casa, pero la diferencia hasta el precio de venta pactado, la aportaban con la venta de su casa, ya que no querían hipotecarse, sino pagarlo todo al contado. Ellos, al momento de nuestro contrato de arras, tenían a su vez también ya firmado, el contrato de arras con la familia que le compraba su casa. La idea es que firmaban ellos primero, y ya con el dinero, firmaban con nosotros. El problema ha surgido en el momento que mis compradores me llaman para decirme que no podrán comprarme mi casa, porque sus compradores se han visto afectados económicamente por el coronavirus y quieren cancelar la venta, con lo cual, si mis compradores no venden, no pueden comprar. Ahora surge la duda de qué hacer con las arras. Ellos les van a devolver el importe a sus compradores, incluso siendo penitenciales, porque entienden que se da el famoso tecnicismo de «fuerza mayor», sin embargo considero que yo no tengo por qué hacer lo mismo, puesto que el problema es que ellos incumplen el contrato porque han asumido el riesgo de señalar una vivienda sin tener el dinero para la compra y hacer que dependa de un tercero, cuando además igualmente se podría haber cancelado la venta porque han visto otra vivienda o se han echado atrás, no sólo por el coronavirus. Aunque la excusa para ellos también es que la situación económica a partir de ahora va a ser diferente y como mucho estarían dispuestos en un momento dado, a negociar el precio de venta pactado, cosa que no ha gustado porque ha sonado más a estrategia para conseguir la casa pero a menor precio. En cuanto a la situación laboral de ellos, él ha estado trabajando a pleno rendimiento durante la crisis porque es militar de la UME, y ella trabaja en una empresa que imparte clases a directivos en la Cámara de Comercio, las cuales se suspendieron de momento y está a la espera de saber cuándo poder reanudarlas. ¿Me podrían confirmar si me ampara el derecho de no devolver las arras?. Muchísimas gracias. Un saludo

    • 24 abril, 2020

      Buenos días,
      Le ha contestado un abogado a su correo electrónico. Ruego lo verifique.
      Saludos.

  13. 24 abril, 2020

    Hola nosotros firmamos en breve en la notaria, mi pregunta es: puedo ir a ver la casa antes de firmar (imagina que hay desperfectos, okupas o algo similar) entonces que pasaría si firmo y antes no he podido ver la casa?

    • 24 abril, 2020

      Buenos días,
      ¿Usted al firmar el contrato de arras no visitó la vivienda? Es una cosa que debera hablar con la propiedad, si ellos no le ponen inconveniente, no había problemas. En caso de existir vicios ocultos, existen acciones para ejercer contra la propiedad.
      En la compraventa, se suelo hacer constar el estado en el que se incumple, si luego no es el que se ha dicho, deben estudiarse acciones legales.
      Saludos.

  14. 26 abril, 2020

    Buenas tardes, en Enero se firmaron unas arras de 2 meses de duración en la cual daba tiempo a la gestión de la financiación. A mediados de Marzo mi banco indicó que todo era correcto y tenía la financiación.
    Durante ese proceso sucedieron varias cosas:
    1.- Al recabar toda la información que el banco solicitaba, me solicitaron el ITE del edificio, tras mucho «conversar» con la inmobiliaria y los propietarios, nos indicaron que este era desfavorable y que estaba pendiente de acometer una serie de derramas en el edificio.
    2.- La compradora (yo misma) me he visto bajo los síntomas del Covid19 lo que me llego a mediados de Marzo ponerme en contacto con los servicios de salud que me indicaron que debía permanecer en aislamiento por tener síntomas compatibles con dicha enfermedad.

    Hablé con mi entidad financiera que entendieron la situación y no pusieron pegas dejando paralizada la hipoteca a la espera de la firma de los seguros obligatorios para la tramitación y gestión de la hipoteca.
    La primera fecha de vencimiento del contrato de arras, tras mucho esfuerzo conseguí que el propietario diese una prorroga de 1 mes. Esto fue en, la prorroga está hasta principios Mayo.

    Actualmente no tengo seguimiento de los servicios de salud pero continuo aislada puesto que aún tengo síntomas. Además como muchas otras personas he sido incluida en un ERTE parcial.
    Con todo esto me puse en contacto nuevamente con la agencia inmobiliaria explicándole todo, me dijeron que solicitase por escrito la ampliación y así lo hice.
    En su respuesta (la propia inmobiliaria) alegaron que tenían un notario (el cual yo no elegí ni estuve de acuerdo en ningún momento en que fuese ese notario quien llevase a cabo la operación, puesto que primero la entidad financiera ya me ha facilitado contacto de otros notarios) que les había indicado que no había problema por realizar la firma y que debía realizarse antes de la finalización del contrato de arras.

    Llegados a este punto y siguiendo en estado de alarma, no entiendo la causa de fuerza mayor de la firma en la notaria puesto que:
    1.- No hay justificación de que ninguno de los intervinientes se quedaría sin su lugar de vivienda, como para que el notario justifique que por urgencia se debe realizar el tramite ¿no?
    2.- Ante una ocultación de derramas obligatorias del edificio entiendo que debería tener en cuenta a la hora de solicitar firmar sin llegar acuerdo ante ese hecho, ya que la ITE es de hace 3 años y desde entonces ya sabían la obligatoriedad de las derramas pendientes, que a mi no me comunicaron a la firma de las arras ni me hubiesen dicho de no haberme solicitado esa documentación la entidad financiera.
    3.- No voy a poner en peligro la salud de nadie, pero tampoco voy asumir por ello la perdida del dinero que aporté como garantía en la firma de arras, además ya doy por perdido el dinero de la tasación. ¿Qué puedo hacer?

    Pueden aconsejarme.
    Gracias.

    Un saludo.

    • 27 abril, 2020

      Buenos días Andrea ,
      Le vamos a contestar a sus preeguntas:
      1) Algunas Notarias ya han empezado a autorizar firmas de compraventas. En su caso si esta con simptomas del Covid-19 entendemos que estaría justificado retrasar la firma por temas de «seguridad», debería solicitar una ampliación del plazo o bien hacer la firma a traves de un mandatario verabl y posterior ratificación o por poderes especiales.

      2) Respecto a las derramas pendientes, esto si que es un tema importante, pues la Ley fija que el propietario responde de esas deudas, no con tu patrimoio, pero si con el piso que comprarias, aunque sean deudas anteriores. Por eso es muy importante que se acredite que a la fecha de la firma no hay cuotas o derramas extraordinarias pendientes. En este punto, si existen las mismas, es muy importante examinar las arras que usted firmó para verificar que se estableció al respecto, si lo desea nos puede enviar copia a monica@picon-advocats.com.

      3) El ITE del edificio es obligatorio, usted puede exonerar al vendedor de aportar el mismo y así salvar la firma, por ejemplo podría intentar negociar una rebaja. Pero en su caso, no creo que le interese por lo que nos cuenta, por lo que sin dicho documento en principio no podría hacerse la firma.

      ¿Usted antes de firmar las arras tenía conocimiento de dichas circunstancias? ¿O ha tenido conocimiento con posterioridad?

      Puede contatarnos por e-mail.

      Saludos.

      Primero de todo seria necesaria examinar el contrato de arras firmado para verificar si consta el tema de la Comunidad de Propietario

  15. 26 abril, 2020

    Buenas noches el día 10 de febrero hice con mi comprador un contrato de arras que finalizaba el 10 de abril, en ningún momento la inmobiliaria a notificado una ampliación de arras y el comprador quiso firmar el 8 de abril pero el notario se lo denegó,la otra semana yo como parte vendedora hablé con el notario con justificantes de fuerza mayor para que firmáramos el 29 de abril pero mi comprador ahora se niega y dice que cuando acabe el estado de alarma el pondrá una fecha.creemos que esta intentando que el banco en junio no le dé ya las condiciones y heche para atrás la operación,podemos obligar al comprador ya que el notario ha puesto fecha a la firma pero el no se presentará ,podemos reclamarle la perdida de arras? Porque se nota que ahora el se quiere hechar para atrás

    • 27 abril, 2020

      Buenos días Jose Ignacio.
      Contestado vía telefonica.
      Saludos.

  16. 27 abril, 2020

    Buenas tardes,

    Hola Mi esposo y yo firmamos un contrato de arras el 20 de Febrero este contrato finaliza el 29 de Mayo, tenemos el cerdito aprobado y ya tenemos fecha con el notario para firmar actas del prestamos, ya que queríamos firmar la compra y venta en la fecha establecida de las arras ya que en Junio que mi esposo cumple 33 años y no podríamos obtener el beneficio de impuesto que contemplamos en el presupuesto para la compra, ahora el chico de la inmobiliaria me dice que los propietarios proponen ampliar las arras ya que la vivienda que ellos van a comprar tienen que firmarla y quieren hacerle algunas reformas, nosotros no queremos esta extensión debido a que nos perjudica y firmamos las arras con tanto tiempo para que hicieran sus reformas y todo lo que tenían pensado y si todo se ha atrasado tampoco a sido nuestra culpa, en nuestro caso que opciones tenemos?

    Gracias de antemano por tu ayuda

    • 27 abril, 2020

      Buenos días,

      A nuestro entender no les pueden obligar a firmar ninguna extensión, pues el hecho que ellos no haya firmado aún la compraventa de su vivienda y tengan que rehabilitar la misma es un hecho ajeno a su contrato de arras, pues la parte vendedor ya sabia que debería marchar de la vivienda, por lo que si no pueden ir a vivir en la vivienda que tenían que comrpar, deberán buscar una alternativa habitacional.

      Desde luego a ustedes no les beneficia para nada, primero por el tema de la tariga reducida del ITP (5%), es un hecho importante a tener en cuenta, estamos hablando de una cantidad importante de dinero.

      Le recomendamos que envien un Burofax a los vendedores poniendo de manifiesto dichas circunstancia y citando a los vendedores para la firma. Si necesitan ayuda para redactar el Burofax, puede contactar con nosotros a monica@picon-advocats.com.

      Saludos.

      • 27 abril, 2020

        Buenas tardes,

        Muchas gracias Monica por tu pronta respuesta, si la verdad que en reiteradas ocasiones le hemos expuesto el caso informandole que si estuviésemos en otras circunstancias pudiésemos firmar una extensión pero debido a nuestra situación necesitamos se cumpla el plazo establecido en las arras que es el 29 de Mayo, pero ahora me contesto alegando que motivado al decreto del BOE-A-2020-3692 esa fecha no es valida, aun así debo mandarle el burofax o que debemos hacer?

  17. 27 abril, 2020

    Buenas tardes,
    A la pregunta que me hacen:
    «¿Usted antes de firmar las arras tenía conocimiento de dichas circunstancias? ¿O ha tenido conocimiento con posterioridad?»

    Ni los propietarios ni la agencia inmobiliaria me indicaron nada al respecto de esta circunstancia antes de la firma del contrato de arras. De hecho en en dicho contrato, en ningún punto aparece nada que haga referencia a este tema. Se expresa que esta libre de cargas y derramas. Solo cuando se les requirió el documento para la tramitación de la hipoteca, fue cuando los propietarios lo enviaron y admitieron que sabían que era desfavorable pero que desconocían que debían ponerlo en mi conocimiento.

    Es decir, que me enteré al ver el documento ITE donde ponía claramente que era desfavorable, y se indicaba que había un máximo de tiempo para rectificar dichos problemas en el edificio, poniendo una fecha limite para cada arreglo. Que además la comunidad no ha cumplido puesto que a día de hoy, y siendo como fecha limite Noviembre de este año 2020 para todos los desperfectos que conllevan arreglo obligatorio por la comunidad, ya deberían haber realizado el primer arreglo y por tanto la primera derrama con fecha limite en Noviembre del 2019 y aún no se ha realizado ningún arreglo ni tienen derrama aprobada para ninguno de los arreglos, lo que me lleva a pensar que quizás por incumplimiento de plazos el ayuntamiento pueda imponer algún tipo de sanción a la comunidad.
    Todo esto se me intentó ocultar.

    Muchas por su respuesta, me ha sido de gran ayuda contar con su opinión.

    Un saludo.

  18. 29 abril, 2020

    Hola lo primero daros las gracias por atender nuestras dudas, en mi caso firme un contrato de arras a fecha de 8 de marzo pero la parte vendedora no lo firmo y quiso poner una cláusula de posible prórroga por el coronavirus pero yo ya no quise firmar ese contrato de arras por la situación que se venía entonces mi duda es si puedo recuperar el dinero de las arras puesto que ha pasado ya mes y medio y la parte vendedora no ha firmado las arras que yo firme, gracias

    • 29 abril, 2020

      Buenos días Juan Manuel,
      ¿Como es que entrego el importe de las arras sin firmar debidamente el documento correspondiente?
      En su caso, si realmente no se ha firmado documento alguno, entendemos que podría alegarse a que las arras son confirmatorias (no penitenciales o penales), es decir, que el dinero que usted entrego fue como un mero pago a cuenta (señal), reclamndo la resolución y devolución del importe entregado, al no existir documento que contemple las penalizaciones en caso de incumplimiento.
      Eso si debriamos conocer más detalles de como fue todo para un mejor asesoramiento.
      Saludos.

  19. 29 abril, 2020

    Buenos días,

    El pasado 17 de marzo firmé un contrato de compraventa de una vivienda que está en la provincia de Tarragona, actualmente vivimos de alquiler en Barcelona, después de la compra y debido al estado de alarma no he podido ir a la vivienda, en la fase de desescalamiento no permiten desplazarse entre provincias hasta la última fase.

    Mi consulta sería ya que la vivienda es un bien de primera necesidad ¿podría ir a cambiar la cerradura y preparar el traslado? ni la policía local, ni la de aquí, ni en el ayuntamiento de ambas provincias saben darme respuesta, entiendo que quedaría a disposición del agente que me encuentre, ¿sería suficiente con el contrato de compraventa para que no me multaran y el documento de autoresponsabilidad?

    Saludos y gracias por vuestra ayuda

    • 29 abril, 2020

      Buenos días Mercedes,
      Efectivamente, el tema de la libertad de movimiento no esta muy claro, y todo depende un poco del Polícia que te encuentres. No obstante, debe tener en cuenta que muchas multas que se han puesto estos días, podrán ser impugnadas y revocadas.

      En su caso, si aún no esta empadronada en su nueva vivienda, si que le recomendaria que tenga a mano la escritura de compraventa para acreditar que dicha vivienda es de su propiedad y que se va trasladar a vivir ahi.

      Saludos.

  20. 29 abril, 2020

    Buenas, muchísimas gracias por su respuesta y os felicito por la labor que estáis ejerciendo en este tiempo de incertidumbre jurídica. Sin duda, me guardo vuestro contacto por si algún día lo necesitara para realizar cualquier acción.

    Saludos,

  21. 29 abril, 2020

    Buenos dias,

    Soy la parte vendedora , firmamos un contrato de arras el 10 de febrero desde una inmobiliaria con fecha de firma de 30 días y finalizaba el 30 de marzo. el comprador cuando empezó el estado de alarma dijo no poder firmar por considerarse paciente de riesgo , firmamos un aplazamiento del contrato de arras hasta el 30/04/2020 , al día de hoy 29/04/2020 comprador indica que no ha podido conseguir cita en notaria para la firma y seguimos esperando. Hable con la inmobiliaria para dar como ultima fecha el 15/05/2020 y si no estar firmada para esa fecha o no hay cita en notaria para la firma, consideramos el contratos de arras nos corresponde por derecho?. Ya serian 3 meses desde la fecha de firma del contrato arras, , creo 3 meses son suficientes tomando en cuenta ya todo se empieza a normalizar.

    Es posible comprador tenga opción de no pagar la indemnización por el COVID? dadas las circunstancias y luego de tanto esperar?

    La compra en principio que seria rápida porque era al contado se esta demorando mucho y nosotros (los vendedores) desalohamos el piso , y estamos en alquiler manteniendo gastos de hipoteca y al alquiler .. es una sangría

    un saludo

    • 29 abril, 2020

      Buenos días Nacho,

      El tema de las arras es un tema complejo, si realmente no se ha podido firmar por el tema de que las Notarias hasta hace poco solo hacían «firmas urgentes», y por tanto, por imposibilidad no imputable a ninguna de las partes, en estos casos, es mejor pactar la ampliación, pues los Tribunales entienden que el incumplimiento q ha de ser grave o sustancial para la resolución con penalizaciones. Teniendo en cuenta esta circunstancia, teneindo en cuenta las limitaciones que había hasta ahora, se ha recomendado firmar al extensión del plazo para firmar la compraventa.
      Ahora las Notarias ya empiezan a autorizar comrpaventas, en el despaho hemos hecho algunas, por lo que ahora en Mayo deberían encontrar un Notaria para poder firmar la compraventa. Por lo que, podrían dejar de margen el mes de mayo para formalizar, o los 15 días, si le dan cita.
      En cuanto lo de la resolución de las arras, el tema de resolver por causa del Covid-19 no es tan sencillo, pues no puede alegarse como causa genérica la crisis sanitaria, economic y social del Covid, pues a pesar de estar presente, no afecta a todo el mundo de la misma forma, por lo que debería verse los efectos que ha causado al vendedor en tema economico y patrimonial. De todas formas, hasta ahora los Juzgados han sido muy restrictivos en casos similares, y en caso de estimarlo, suelen optar por reaquilibrar las obligaciones de las partes en base a las nuevas circunstancias y no por la resolución directa sin penalziaciones.
      Si necesitan ayuda, pueden contactar por email .
      Saludos.

  22. 29 abril, 2020

    Hola, me gustaría hacer una consulta.
    Teníamos fecha para firmar una compra de una vivienda en marzo. La pospusimos por el estado de alarma.
    De momento sigue pospuesta. Tenemos firmado una reserva, con un importe aportado de dinero. No eran necesarias arras. (Esta reserva ya se puede considerar arras, sin serlo explícitamente)
    Nos gustaría saber si hay alguna posibilidad de dado la situación mundial, detener la compraventa de la vivienda, sin perder ese dinero de la reserva. Puesto que se prevé una bajada en los precios.
    Muchas gracias

    • 29 abril, 2020

      Buenas tardes Marta,
      Seria necesario ver el documento firmado de reserva para verificar si estamos antes unas arras y que tipo, pues la penalitzación no es la misma. Si lo desea nos puede contactar por email monica@picon-advocats.com.
      Saludos

  23. 30 abril, 2020

    Hola, me gustaría hacer una consulta. El pasado febrero hicimos un contrato de arras para la compra de una vivienda. El plazo de las arras penitenciales caducaba el 23/04.
    Después de todos los trámites con el banco, proponemos hacer la firma el 15/03 y el vendedor nos pide una semana mas, lo aplazamos para el 25/03.
    Con el estado de alarma/confinamiento, el vendedor nos dice que lo tenemos que aplazar, aceptamos.
    Proponemos otra fecha durante el estado de alarma (ya que el banco y la notaria nos han dado el ok ya que es urgente) y el vendedor nos vuelve a rechazar la firma.
    Ésta última vez nos dice que cuando el estado de alarma, ya que es persona de riesgo(adjunta certificado medico). Vuelvo a proponerles fecha de firma y nos la rechazan.Llegamos al 23/04, pido una prórroga y no nos ponemos de acuerdo en la fecha ya que el propietario nos dice que tiene miedo, quiere vender pero tiene miedo de salir de casa.
    Ha pasado una semana del vencimiento del contrato de arras y hoy, después de que el gobierno decida que podemos salir y empezar a movernos, el propietario me propone el 30/05 como fecha máxima.
    Por nuestra parte, no queremos alargarlo tanto, queremos firmar lo mas rápido posible, yo vendí la casa para mudarme allí y ahora me encuentro viviendo en casa de familiares a la espera que este señor decida vender.
    ¿Hay alguna opción legal de obligarle a cumplir el contrato o como comprador lo único que puedo hacer es esperar a que se decida a salir cuando a el le parezca bien?

    • 1 mayo, 2020

      Buenos días, en teoria és el comprador quien elije Notario y fecha, aunque la fecha quien la da realment és el Notario en funcion de disponibilidad, usted concert cita con el Notario para firmar la compraventa y convoquen al venedor poniendo de manifesto los perjuicios causados con el retraso.
      O siempre puede intentar elegir una Notaria que quede lo mas pròxima posible al domicilio del vendedor para que no tenga que exponerse tango.
      La mayoria de notarias ya autorizan firmas y adoptan todas las medidas sanitarias.
      No puede paralitzar la firma de forma indefinida.
      Saludos.

  24. 1 mayo, 2020

    Buenas tardes, el 12 de febrero firme un contrato de arras el cual tuvimos k prorrogar hasta el día 27 de abril x el estado de alarma. Yo soy la parte vendedora, también firme el 14 d abril otro contrato para comprar otra vivienda. Tengo un bebé de mns de un año, el notario nos cito el día 23 de abril pra firmar la venta y yo he querido desd el principio seguir prorrogado x el estado de alarma, la mudanza, el bebé… La compradora dice k el banco le mantiene las condiciones hasta el día 30 d abril, el día 23 m presente en el notario y le propuse firmar y dejar en deposito en el notario el dinero hasta que yo le entregará la vivienda y ella no quiso m dijo de pagarle yo un alquiler o devolverle el dinero cosa k no puedo xk lo entregue en la otra casa. En la notaría le dije k el día 27, día en k se cumple el contrato de arras, iba a firmar e iba a entrar la vivienda vacia, d modo k el notario nos cito para ese día. Yo hize toda la mudanza y ella mandó un email el 24 por la noche diciendo k no iba a firmar, y el día 27 llamó anulando la cita. Yo m presente allí con las llaves y la mudanza exa para firmar y no se nada más de ella. Que debo de hacer?tiene derecho a que le devuelva el dinero k m entrego?

    • 1 mayo, 2020

      Buenas tardes Letícia,
      ¿El notario levanto un acta conforme no habia comparecido la parte compradora?? ¿Que motivo alego la compradora para no comparèixer? ¿Que arras han firmado?
      Si son penitenciales, si no hay causa mayor, pierde la cantidad entregada de arras.
      Puede contactar por email monica@picon-advocats.com si quiere.
      Saludos

  25. 1 mayo, 2020

    Buenos días.
    Firmamos un contrato de arras penitenciales, en este caso como vendedores y existe cláusula donde supedita las arras y compra a la obtención de la hipoteca donde especifica que en caso de no concederse, la parte compradora deberá comunicarlo de forma documental y fehaciente.
    Ha habido muchas incongruencias con la documentación entregada hasta la fecha y creemos que se inició una hipoteca con resultado afirmativo, y han generado documentación posterior para pedir una cuantía mayor para que no se la concedan y aportar esta documentación (nos pusimos en contacto justo el viernes 13 del confinamiento – cuando aun no se preveía esta crisis – y nos comentaron que todo iba adelante sin problemas). ¿Qué documentación se debe entregar para demostrar fehacientemente que no se ha aceptado la hipoteca? ¿Sólo una carta por parte del banco indicando que se ha denegado es suficiente o deben aportar la referencia, fechas de trámite, de tasación, de documentación aportada por la parte compradora…?¿Puede el banco ocultar información (realizan muchas operaciones con este banco por lo que tienen influencia), o solo mostrar la información que interesa por el interés de su cliente?
    Gracias

    • 1 mayo, 2020

      Hola Raul,
      Normalmente se suele estipular que debera acreditarse la denegacion del prestamo por parte de dos entidades bancarias ¿En su contrato solo estipularon una? En principio un certificado que conste que no se ha concedido y el motivo, sino han establecido otra cosa en el contrato de arras.
      Saludos.

  26. 1 mayo, 2020

    Hola!
    Mi caso quizá resulta un tanto atípico, tal vez por ello y después de leer mucha casuística, me encuentro un tanto desconcertado. Somos una familia de tres personas mayores y pusimos nuestra vivienda en venta,la compradora se negó de principio a firmar unas arras sin que en ellas se explicitara la vinculación a la concesión de la hipoteca, andando el tiempo, le fuimos procurando toda la documentación que le pedía la entidad bancaria para la concesión de dicho crédito,en el camino ,incluso le envié un borrador de arras para que matizara o corrigiera lo que estimara pertinente,cosa que no ha hecho,ha llegado la concesión del crédito , después de hecha tasación y todo tipo de trámites y la gestoría del banco está en la labor de enviar toda la documentación a la Notaría.Como quiera que ahora vivimos una situación excepcionalmente delicada hemos hablado con ella de la posibilidad de llegar a un acuerdo para hacer mudanzas unos dias después de la firma de compraventa en la notaría, pagándole la parte de ese periodo de la hipoteca o de su renta actual,a lo cuál ,se ha negado,incluso corriendo ciertos riesgos por nuestra edad,mi pregunta es: puedo desistir de esa venta dada la falta de empatía y consideración del cliente teniendo en cuenta que no hemos recibido aún un sólo euro o la notaría o banco podrian actuar contra nosotros a través de cualquier resquicio legal que nosotros desconozcamos? Porque la seguridad con la que maneja toda esta situación parece que el bien en cuestión fuese suyo.Se trata de un matrimonio con hijos con profesiones normales.
    Muchas gracias por anticipado y perdón por la extensión.

    • 1 mayo, 2020

      Buenas tardes Manuel, ¿Ustedes llegaron a firmar el contrato de arras? No me ha quedado claro, es importanto saberlo.
      En principio la falta de empatia no es causa para resolver las arras si es que llegaron a firmarlas. En caso de no haver firmado nada, seria distintas las possibilidades de resolver el contrato.
      Si nos concerta si han firmado las arras y que tipo de arras le podremos asesorar mejor.
      Saludos

      • 1 mayo, 2020

        Si si firmamos el contrato, dando ella una señal con dinero

        • 1 mayo, 2020

          ¿Eran arras confirmatorias o penitenciales? Seria necesario ver el documento firmado, nos puede enviar el mismo por email para verificar el tipo de arras y las consecuencies del incumplimiento, pues no todas las arras tienen las mismas penalitzacions.
          Monica@picon-advocats.com.
          Saludos

      • 1 mayo, 2020

        No, no se llegaron a firmar arras,dado que ésta persona las ha rehuído siempre.Unicamente llegamos a un acuerdo verbal sin que la cantidad de la venta figure en documento alguno.Tampoco hemos firmado ningun otro tipo de documento.Gracias .

        • 1 mayo, 2020

          Entiendo que seria una promesa de venta, y no de arras, que se rige por el artículo 1546 CC, se puede exigir la resolución o el cumplimiento con indemnitzación. No obstante, la parte que ejerca esta opción debe acreditar que ha intentando cumplir, es decir, el comprador deberia comparecer en Notaria y aportar el cheque por ejemplo.
          En su caso, la dificultad es que esta promesa de venta es verbal lo que dificulta cualquier reclamación, pues primero debe acreditarse la Existència de dicha promesa asi como las condiciones de la misma.

  27. 1 mayo, 2020

    Entonces en este caso ,la parte compradora podría inventarse una cantidad ficticia el día de la firma ante Notario de la escritura? Porque no hay constancia escrita de la misma, más allá de lo que ella y su banco hayan podido acordar a espaldas del vendedor. Puede el comprador haber actuado de mala fe desde un principio.Eztoy realmente preocupado al no avenirse a negociar el día de entrega de llaves ni nada
    Muchas gracias .

    • 2 mayo, 2020

      Buenos días,
      És un acuerdo entre las partes ¿acordar on verbalmente el precio de la venta o no? Pues si no pactar on las condiciones tampoco se puede entendre una promesa de compra.
      Estàs cosas en mejor hacer un contrato de arras por escrito.
      Si no ben claro, no firmen.
      Saludos

  28. 2 mayo, 2020

    Hola, el día 14 de abril firme un contrato de arras via telematica, en mi caso como vendedor, en dicho contrato se establecía como condición la devolución de las arras únicamente en el caso de que la entidad bancaria no le concediese el préstamo hipotecario a la parte compradora y se estableció como fecha límite para formalizar la compraventa en notaría 15 días como máximo partiendo de la fecha de la finalizacion del estado de alarma, como a la parte compradora le urgía prisa quedamos en firmar el día 4 de mayo. El día 2 de mayo a última hora me llamó la notaria para decirme que se anulaba la firma ya que faltaba aportar el documento de tanteo y retracto emitido por la Generalitat de Cataluña ya que este piso fue procedente de una ejecución hipotecaria. En la copia simple de el registro catastral no figuraba nada respecto a esta «cláusula» ya que el registrador en su momento tubo el fallo de no anotarlo. Debido al estado de alarma dicho documento es imposible tramitarlo ya que solamente la Agencia de la vivienda de Cataluña puede emitirlo y en la situación de estado de alarma permanece cerrada la oficina, una vez pueda empezar a tramitarlo este documento puede tardar hasta 2 meses desde el momento en el que la Agencia de la vivienda esté al corriente de dicha petición.
    La parte compradora ha pedido la devolución de las arras y yo como parte vendedora me he negado ya que la fecha limite para formalizar la compraventa es hasta 15 días después de la finalizacion del estado de alarma, por otra parte entiendo que el motivo es por una causa de fuerza mayor ajena a la parte compradora y a mi como parte vendedora. Mi consulta sería si tratándose de un problema a nivel legal y teniendo en cuenta la situación actual, estoy obligado a devolverle las arras? Yo no he renunciado a la voluntad de ejercer la venta. Si en el caso de cumplir el plazo de fecha límite para la formalización de la compraventa aún no dispongo del documento emitido por la Generalitat, quedaría la fecha prorrogada hasta obtener el documento o por lo contrario estaría obligado a devolverle las arras, incluso el doble? Necesito ayuda urgente, muchas gracias!

  29. 2 mayo, 2020

    Buenas noches, mi consulta es porque mis padres son la parte vendedora de una vivienda y firmaron un contrato de arras el 18 de marzo con la parte compradora. La vivienda es una segunda residencia en otra provincia. La parte compradora a su vez, vende su vivienda de Madrid y está presionando para firmar el 16 de mayo. En el contrato de arras se establece un plazo de vigencia de tres meses por lo que mi padre está interesado en retrasar la firma porque es grupo de riesgo por su edad y su historial médico y porque no vemos nada claro si podemos ir a recoger nuestros objetos personales y corremos riesgo de multa al intentar acceder a la vivienda siendo un pueblo ubicado en otra provincia (Toledo). ¿Es legal exigir aplazar la firma hasta el mes de junio, dentro del plazo del contrato de arras de tres meses sin ser penalizados con devolver las cantidades de la señal del contrato de arras si el comprador desiste? La parte compradora presiona por la situación de los compradores de su vivienda que teme puedan echarse atras. Muchas gracias por su ayuda. Un saludo.

    • 4 mayo, 2020

      Buenos días Sonia,
      Primero de todo es necesario ver que tipo de arras han firmado sus padres para ver que consecuencias hay en caso de incumplimiento y los términos pactados para la firma. Nos puede enviar copia a monica@picon-advocats.com y lo revisamos sin compromiso alguno.

      En cuanto al tema de la firma, ¿el comprador les ha comunicado fehacientemente la cita para la firma? Seria conveniente contestar por Burofax y argumentar la imposibilidad de firmar, no solo por ser persona de riesgo (acreditandolo documentalmente) sino también por la prohibición de cambiar de provincia.

      Otra posibilidad es la firma mediante mandatario verbal y que sus padres se ratifiquen en una Notaria próxima a su domicilio para evitar tener que desplazarse.

      Resto a la espera de sus comentarios.

      Saludos.

  30. 3 mayo, 2020

    Muy buenas,
    Mi hermana y su marido firmaron un contrato de arras por la compra de un piso a finales de febrero, entregando la cantidad de 20.000 euros, con fecha prevista para firmar la compra-venta a finales de abril. Decretado el estado de alarma el 14 de marzo a causa del Covid-19, se ha prorrogado la firma de la escritura ante notario, en principio no se sabe cuándo. La situación actual es la siguiente:
    Crisis sanitaria y económica por fuerza mayor a causa del Covid-19, mi hermana cobrando una pequeña presentación por desempleo, su marido afectado por un ERTE y cobrando el 70% de un salario medio y con un hijo a cargo. En un principio, antes de firmar el contrato de arras, el Banco les había aprobado la financiación, pero por la situación actual….es posible que el Banco ahora no les conceda la hipoteca, y por ese motivo se pueda reclamar y recuperar las arras?
    A ellos, por las circunstancias económicas no les interesa firmar la compra-venta, hay posibilidad de que puedan recuperar ese dinero?
    Tengo entendido que existe una cláusula llamada rebuc sic stantibus, que por la situación actual y en según qué casos, se podría recuperar ese dinero de arras. En éste caso, hay garantías de que se pueda recuperar sin necesidad de poner una demanda?
    Muchas gracias de antemano y reciba un cordial saludo.

    • 4 mayo, 2020

      Buenos días,
      Efectivamente existe la cláusula rebus sic standibus que es una forma para moderar la contratos para reaquilibrar las prestaciones de las partes, o en último término resolver los contratos. Esta cláusula hasta la fecha se ha aplicado de forma restrictiva. Hay jurisprudencia que han examinado el tema de la resolución de una compravetna por falta de financiación, en cuyo caso de desestima la aplicación de la cláusula, pero si que se admite que en determinados casos podría ser aplicada, pero es necesario valorar todos los elementos.

      El tema de la forma de aplicar veo díficil que el vendedor accepte de forma amistosa la devolución de las arras. No obstante, se puede intentar, en este caso, primero debería verificarse el tipo de arras que han firmado, pues no es lo mismos las arras confirmatorias, que las penitenciales que las penales, y ver las estipulaciones que hayn en el contrato de arras. Si quieren nos pueden hacer llegar una copia para poder verificarlo a monica@picon-advocats.com

      Le dejo lo que ha dicho el TS en su sentencia 1013/2013 de 17 de enero:
      Si las circunstancias que sirvieron de base al contrato hubieren cambiado de forma extraordinaria e imprevisible durante su ejecución de manera que ésta se haya hecho excesivamente onerosa para una de las partes o se haya frustrado el fin del contrato, el contratante al que, atendidas las circunstancias del caso y especialmente la distribución contractual o legal de riesgos, no le sea razonablemente exigible que permanezca sujeto al contrato, podrá pretender su revisión, y si esta no es posible o no puede imponerse a una de las partes, podrá aquél pedir su resolución.
      En suma, la posible aplicación de la regla rebus sic stantibus a compraventas de viviendas afectadas por la crisis económica no puede fundarse en el solo hecho de la crisis y las consiguientes dificultades de financiación, sino que requerirá valorar un conjunto de factores, necesitados de prueba, tales como el destino de la casa comprada a vivienda habitual o, por el contrario, a segunda residencia o a su venta antes o después del otorgamiento de la escritura pública; la asignación contractual del riesgo de no obtener financiación y el grado de colaboración prometido por el vendedor para obtenerla, distinguiendo entre contratantes que sean profesionales del sector inmobiliario y los que no lo sean; la situación económica del comprador al tiempo de la perfección del contrato y al tiempo de tener que pagar la parte pendiente del precio que esperaba poder financiar; el grado real de imposibilidad de financiación y sus causas concretas añadidas a la crisis económica general, debiéndose valorar también, en su caso, las condiciones impuestas por las entidades de crédito para conceder financiación; o en fin, las posibilidades de negociación de las condiciones de pago con el vendedor y, por tanto, de mantener el contrato como alternativa preferible a su ineficacia.»
      Saludos.

  31. 5 mayo, 2020

    Buen dia,

    Actualmente estoy vinculado en la compra de un apartamento sobre planos con una constructora.

    En agosto de 2019 firme la promesa de compraventa el cual contemplaba unas arras del 20%, y la entrega del apartamento para el mes de marzo de 2021.

    Las arras del 20% segun contrato, serian aplicables en contra del comprador, en el caso de verse afectado el curso de la negociacion por cualquier causa inherente al comprador. Entiendase como causas por ejemplo, la no aprobacion del credito hipotecario por parte de la entidad financiera.

    En marzo del año en curso la constructora me informo que la entrega del proyecto se adelantaria para Agosto del presente año, y para ello debo firmar un otro si del contrato.

    Posterior a esto, aqui en colombia, en abril, se presento la emergencia sanitaria y dentro de la misma fui desvinculado laboralmente.

    Mi situacion como desempleado afecta directamente la aprobacion del credito hipotario, y en ese panorama adelantar la entrega del inmueble para el mes de agosto me enfrentaria en un muy posible riesgo de incumplimiento, teniendo en cuenta que a esa fecha aun no logre estar vinculado laboralmente y me sea negado el credito por tal causa, aun mas, con la complegidad actual del mercado laboral.

    Dicho lo anterior, que para mí concepto seria un caso fortuito ya que se me sale de las manos en mi intencion de cumplir.

    Que es lo mas recomendable para evitar un perjuicio por cobro de arras en mi situacion?. (Y digo perjuicio porque el 20% equivale al ahorro de tres años de mi vida laboral).

    Me encontraria en desventaja ante la construtora? o puedo de alguna manera hacer valer algun derecho fundamental.

    Agradezco mucho la informacion que me pueda brindar

    • 5 mayo, 2020

      Buenos días German,
      Según su comentario usted reside en Colombia ¿la vivienda que ha comprado sobre planos es en Colombia o en España?
      En caso de ser en Colombia, desconocemos la regulación de esos aspectos allí, de modo que no podríamos ayudarle.
      En caso de ser en España, si que podríamos aasesorale.
      Saludos.

  32. 5 mayo, 2020

    Cabe resaltar en el comentario anterior que a la contructora durante los dos ultimos años he venido realizando abonos mensuales que equivalen aproximadamente al 25% sobre el valor total del inmueble., y el riesgo esta en que practicamente no se haga devolucion de saldos al descontar de allí las arras mencionas del 20%

  33. 5 mayo, 2020

    Hola,

    Firme un contrato de arras el 8 de marzo que caducaba el dóa 22 de abril. Al no haber urgencia (la entrega de la vivienda es el 31 de julio) la notaría me ha retrasado la firma hasta que finalice el estado de alarma.
    Sin embargo, el banco ha decidido cambiarme las condiciones de la hipoteca por la situación actual, yo en ningún momento les dije nada de que lo parasen ni de que necesitaba más tiempo
    Si me empeoran las condiciones unilateralmente sin que yo haya pedido ninguna prorroga y solo porque,al haberse caducado la oferta, ellos por procesos internos tienen que renovarla, ¿Perdería el dinero de la arras? Tengo claro que si me empeora, la voy a rechazar, pero entonces perdería las arras por su culpa ¿no?

    Gracias

    • 5 mayo, 2020

      Buenos días Cristina,
      Primero de todo, necesitamos saber el tipo de arras que ha firmado, existen 3 tipos distintos.
      En segundo lugar, es necesario saber si en las arras se incorporo alguna cláusula respecto el préstamo hipotecario.

      Es distinto que no se conceda el préstamo que se rechaze el mismo, siempre puede mirar en otras entidades bancarias si le ofrecen unas condicionas más ventajosas que el Banco, o intentar que le prroguen la oferta que le habían hecho. ¿Hasta que fecha tiene la oferta del préstamo?

      Puede intentar buscar otra Notaria para firmar antes, hay muchas notarias que ya estan haciendo firmas de préstamos e compraventas, la hipoteca no se puede firmar hasta que se formalice la compra de la vivienda.

      Le dejo lo que ha dicho el TS en su sentencia 1013/2013 de 17 de enero:
      Si las circunstancias que sirvieron de base al contrato hubieren cambiado de forma extraordinaria e imprevisible durante su ejecución de manera que ésta se haya hecho excesivamente onerosa para una de las partes o se haya frustrado el fin del contrato, el contratante al que, atendidas las circunstancias del caso y especialmente la distribución contractual o legal de riesgos, no le sea razonablemente exigible que permanezca sujeto al contrato, podrá pretender su revisión, y si esta no es posible o no puede imponerse a una de las partes, podrá aquél pedir su resolución.
      En suma, la posible aplicación de la regla rebus sic stantibus a compraventas de viviendas afectadas por la crisis económica no puede fundarse en el solo hecho de la crisis y las consiguientes dificultades de financiación, sino que requerirá valorar un conjunto de factores, necesitados de prueba, tales como el destino de la casa comprada a vivienda habitual o, por el contrario, a segunda residencia o a su venta antes o después del otorgamiento de la escritura pública; la asignación contractual del riesgo de no obtener financiación y el grado de colaboración prometido por el vendedor para obtenerla, distinguiendo entre contratantes que sean profesionales del sector inmobiliario y los que no lo sean; la situación económica del comprador al tiempo de la perfección del contrato y al tiempo de tener que pagar la parte pendiente del precio que esperaba poder financiar; el grado real de imposibilidad de financiación y sus causas concretas añadidas a la crisis económica general, debiéndose valorar también, en su caso, las condiciones impuestas por las entidades de crédito para conceder financiación; o en fin, las posibilidades de negociación de las condiciones de pago con el vendedor y, por tanto, de mantener el contrato como alternativa preferible a su ineficacia.»

      Saludos.

  34. 7 mayo, 2020

    Buenos días,

    Tengo que ir a otra provincia para firma de compraventa, yo vivo en Castilla y León, soy la parte vendedora, la propiedad que vendo esta en la Comunidad de Madrid, y los compradores también. Teníamos firmado el contrato de arras el pasado días 7 de marzo con un plazo para la firma antes del día 15 de abril, hemos hecho un anexo del mismo para aplazar la firma hasta el 1 de junio, puedo desplazarme para ir al notaria a firmar la compraventa?? gracias, un saludo.

    • 7 mayo, 2020

      Buenos días,
      En principio el cambio de provincia no esta aún permitido, son muy limitadas las excepciones. En caso de hacer el desplazamiento, llevar documentación que justifique el mismo.
      Una opción seria hacer la firma mediante un mandatario verabal y usted ratifciar la escritura de compraventa en una Notaria de Castilla y León ¿Ha intervenido alguna inmobiliaria o alguien en la venta o ha sido entre particulares directamente?
      Salduos.

    • 9 mayo, 2020

      No, no hay inmobiliaria de por medio, fue a través mía. Gracias

  35. 7 mayo, 2020

    Mi contrato de alquiler vence 1/6/20 ,ya teniamos arras para la compra de una vivienda,a raíz de ésta situación (covid),tengo dos preguntas-
    1) Nuestro contrato de alquiler vence,el dueño no renueva ni extiende el contrato porque necesita la vivienda ,tampoco podemos realizar mudanzas ¿qué opción nos queda?
    2) Para la hipoteca nos falta documentación (nómina) la empresa está cerrada es difícil obtenerlas (actualmente en erte futuro ere,la inmobiliaria lo sabe) y la hipoteca no avanza pero tampoco nos dan (el banco) la negación del crédito para recuperar arras- ¿cómo recuperamos las arras sin ese certicado qué exige la inmobiliaria?
    Gracias.

    • 7 mayo, 2020

      Buenas tardes,
      El propietario necesita la vivienda para el mismo? Se lo ha comunicado formalmente? En què fecha? En caso contrario, pueden solicitar la prorroga extraordinaria.
      En cuanto a las arras ¿que tipo de arras han pactado? ¿Se hace alguna referencia al tema de financiacion?
      Puede contactar po email si quiere monica@picon-advocats.com
      Saludos,

  36. 8 mayo, 2020

    Hola,

    Firmamos contrato de arras el 10 de enero había una segunda parte de arras supeditada a la aprobación bancaria. «En el momento que la entidad bancaria apruebe la financiación necesaria para la adquisición del inmueble se pagará la segunda parte y última de arras penitenciales…», con esto entregué la FEIN a la parta vendedora.

    Ahora con el COVID estoy en ERTE y mi empresa seguramente cerrará, se lo comuniqué al banco y me han denegado la financiación, con la hoja de denegación del banco y teniendo en cuenta cláusula cuarta el artículo 621-49 del contrato de arras, creo que deberían de devolverme la totalidad de las cantidades aportadas, pero la parte vendedora se niega.

    Creo que es un caso complejo debido a la excepción a la que nos encontramos pero no se como proceder, me ofrecen una prórroga del contrato de arras pero sé que es totalmente inviable ya que mi empresa va a necesitar mínimo un año para recuperarse,

    Muchas gracias por vuestro gran trabajo,

    • 8 mayo, 2020

      Buenos días Toni,
      Necesitariamos leer el contrato de arras firmado. Efectivamente, el artículo 621-8 CCCat, apartado 2, hace referencia al 621-49 que se refiere precisamente a la no concesión del préstamo, en su caso, entendemos que puede resultar aplicable, pues ya condicionaron parte de las arras a la concesión del préstamo hipotecario. No obstante, para un mejor asesoramiento, necesitariamos revisar el documento firmado, para ver que no se estableciera lo contratrio, pues el propio precepto permite pacto en contrario..
      Hay jurispridencia que trata el tema de la denegación de arras por falta de financiacion y deben examinarse una serie de circunstancias, en algunos otros comentarios, he copiado parte de la sentencia, por si lo quiere leer.

      Le dejo nuestro e-mail monica@picon-advocats por si quiere comentar el tema en privado sin ningun tipo de compromiso.

      Tras analizar el contrato de arras, si vemos procedente la reclamción, lo primero seria preparar y enviar Burofax e intentar llegar acuerdo de forma amistoda. En caso de no ser posible, quedaría la vía judicial.

      Saludos.

  37. 9 mayo, 2020

    Hola buenas!
    Compramos una vivienda sobre plano en el 2017 y hemos dado ya el 20% del valor de la vivienda.
    La entrega era en diciembre del 2019 y la entrega se retrasó 6 meses, ósea en Junio del 2020.
    Firmamos la adenda de entrega sin problemas pero ahora somos Nosotros los que pedimos una prórroga de entrega y firma de escrituras de por lo menos tres meses. Obviamente es por el estado de alarma y en la que mi mujer es autónoma y yo estoy actualmente en ERTE por fuerza mayor. He enviado una carta para pedir la prórroga de entrega y firma y me la han negado.
    Hay algún real decreto que me pueda ayudar o se puede hacer algo?
    Yo trate de haces un pactó de extensión pero no tuve buenos resultados.
    En nuestra situación actual es difícil cerrar la hipoteca y por lo menos deberíamos esperar a estar fuera del ERTE.
    Muchas gracias

    • 11 mayo, 2020

      Buenos días Arturo,
      ¿Por que motivo se retraso la entrega inicial?
      Seria necesario ver los dos documentos firmados para un mejor asesoramiento. Si quiere los puede enviar a monica@picon-advocats.com.
      En estos casos es muy importante la buena fe e intentar cumplir con el contrato, desde luego la promotora no esta mostrando buena fe, pues primero fue ella quien les solicito la prorroga para la entrega de la vivienda, y ahora que ustedes necesitan 3 meses dadas las circunstancias excepcionales e imprevisibles actuales, no les quieren conceder dicha prorroga. Esto en caso de tener que ir en via judicial creo qu es importante.
      ¿Han enviado algun Burofax o algo para solicitar dicha extensión del plazo? ¿O ha sido verbal?
      Resto a la espera de sus comentarios.

  38. 10 mayo, 2020

    Buenas tardes,
    El día 22 de febrero firmé un contrato de arras penitenciales con fecha límite para efectuar la compraventa el día 30/07 y se acuerda aplazarlo 2 meses más llegada la fecha, siempre y cuando la parte vendedora no haya encontrado vivienda para comprar o alquilar. Por tanto las arras, se acordaron por 5 meses + 2 en caso de no haber encontrado nada en el mercado. La intención de la parte vendedora era comprar una casa que se tenía que reformar íntegramente por eso necesitaba tiempo. Verbalmente se acordó iniciar ya los trámites de solicitud de hipoteca con el banco por mi parte, porque igual la vendedora necesitaba financiación para afrontar las reformas. Por mi parte he cumplido y ya tengo toda la documentación en el notario pendiente de firma. Ahora la vendedora ha cambiado de opinión, quiere comprar otra casa y todavía no quiere firmar. Mi banco me presiona que me caduca la documentación. Puede ser que con la situación económica actual me empeoren las condiciones. Por otro lado la tasación me caduca el 11 de septiembre.
    Aunque se haya estipulado este aplazamiento de 2 meses una vez llegados a la fecha acordada de finalización del contrato para la compraventa, puede acogerse a ello? Incluso habiendo opciones de compra y alquiler en el mercado? Como puedo hacer para urgirle a firmar al menos en la fecha 30/07?
    Puede incluso demorarlo dos meses más, perjudicándome a mí con la caducidad de la tasación y posible cambio en las condiciones del banco?
    Firmé las arras sin suficiente información por mi parte.
    Gracias por su ayuda

    • 11 mayo, 2020

      Buenas tardes Imma,
      A nuestra opinión al haberle concedido de forma voluntaria y de mutuo acuerdo esos 2 meses adicionales, y condicionado al hecho de adquirir una vivienda por compra o en alquiler, consideramos que lo tiene díficil para obligarlo a firmar antes, más aún teniendo en cuenta las circunstancais actuales.
      En su caso, debería intentar negociar y llegar a algun acuerdo para poder firmar antes.
      Saludos.

  39. 11 mayo, 2020

    Hola! tengo una duda. Antes del tema del coronavirus, nosotros el 3 de Marzo firmamos arras con la vendedora de una casa. Estipulamos en el contrato de arras que debía dejar la casa el 4 de Junio.
    Ahora tengo la hipoteca concedida pero la señora se niega a abandonar la casa ese día indicado en el contrato (4 de junio) porque dice que, al haber confinamiento no ha podido ir a mirar casas para irse a vivir ella, y que los 3 meses le empiezan a contar a partir de que termina el estado de alarma.
    Nosotros le hemos dado la opción de aumentarle el tiempo hasta el 31 de Junio, pero se ha negado por completo. Dice que no.
    nosotros le hemos dicho que desde que el día 3 de marzo firmamos arras, hasta el día 13 de Marzo que empezó el confinamiento ha tenido tiempo para ir a visitar casas. de todos modos,ella está encabezonada en que tiene derecho a que el tiempo de contrato le cuenta a partir del fin de alarma.

    Esto es legal? esta en lo cierto ella? o al haber hecho el contrato antes de suceder todo esto, ha de cumplir el contrato? Gracias

    • 12 mayo, 2020

      Buenos días Sonia,

      Deberiamos ver como esta redactado, pero entiendo que en las arras acordaron que se firmaria la compraventa en un plazo de 3 meses, fecha límite 4 de junio. Ningun RD acuerda la suspensión de este tipos de plazos, únicamente plazos de caducidad y prescripción, que en su caso no es uno ni otro. Por lo que el argumento de la parte vendedora no es correcto.

      ¿Que tipo de arras han firmado?

      En su caso, le recomiendo que fijen fecha para la firma y citen debidamente a la vendedora. En caso de no comparecer, que el Notario levante ACTA. Luego deberían hacer Burofax.

      En estos temas, es importante la buena fe e intetar cumplir con lo acordado, de modo que ustedes con ello, podría demostrar que por su parte han intentado cumplir, y por otro lado, con el ofrecimiento de ampliar el plazo hasta e 31 de junio, también pueden acreditar que han ofrecido opciones a la vendedora.

      Saludos.

      • 21 mayo, 2020

        Muchisimas gracias. Finalmente la compradora ha aceptado ampliar la firma maximo hasta el 31 de JULIO, ya que tenemos la hipoteca completamente concedida…

        De todos modos, agradezco su ayuda.

        • 21 mayo, 2020

          Buenos días Sonia,
          Nos alegra saber que han llegado a un acuerdo, esperemos que a la fecha acordada la vendedora abanonde la vivienda y pueda formalizarse debidamente la compraventa. ¿Lo han formalizado por escrito?
          Saludos.

  40. 12 mayo, 2020

    Hola!
    Tengo un piso con mi ex hipotecado, que decidimos poner a la venta. Pactamos el precio y ella se encargo de ir a una inmobiliaria. Todo esto por whatsapp. En ningún momento me enseñó ningún contrato de gestión de venta y tampoco he firmado nada. Apareció un comprador a principios de marzo, que supuestamente al día siguiente entregaría una paga y señal, siempre y cuando yo retirara una demanda que tenemos por otro tema pendiente. Yo me negué a retirar dicha demanda y dije que se tenía que vender. Nunca recibí respuesta. En varias ocasiones le he pedí el contacto de las fincas y ella siempre se ha negado a dármelo. No sabía ni que fincas eran. Llegó el estado de alarma y de lo único que hemos estado hablando en este tiempo ha sido, de que sino pagamos las cargas pendientes del piso, no se podrá vender. Nunca más se habló del supuesto comprador. A finales de abril me comentó que la inmobiliaria iba a reactivar el tema de la venta, y yo, debido al estado de alarma, mi situación personal a dado un cambiado radical y he decidido quedarme yo el piso comprando su parte y pagar la hipoteca, con el dinero que saquemos de otra vivienda en común que tenemos a la venta.
    Ella se enfadó y comunico a las fincas que yo no quería vender.
    Ahora se niega a que yo me lo quede, ya que las fincas le han informado ahora que el comprador si que dió una paga y señal a principios de marzo aunque no nos lo había comunicado. Han decicido seguir para adelante ya que sigun las fincas, mi ex tiene tiene mi conformidad por whatsapp a principios de marzo para vender. Después de haber informado de mi negación a vender, no han avisado al comprador y este ya ha pedido la hipoteca.
    En este caso, mi duda és, si yo no he visto ningún contrato, sinó he firmado nada, si nunca he establecido contacto alguno con estas fincas, ni he firmado ningún documento de paga y señal, puedo negarme a vender? Tengo alguna responsabilidad? Las fincas han seguido con el procedimiento sólo con el consentimiento de mi ex, y sabiendo mi negativa. Han pedido hora para firmar la compra venta.
    Mi ex me amenaza con denunciarme por daños y prejuicios.
    Muchas grácias.
    Saludos

    • 13 mayo, 2020

      Buenos días Ramón,
      Cuand dice paga y señal ¿Su ex ha firmado unas arras o algun documento?
      A ver en principio, ella no puede vender el 100 % de la propiedad sin su consentimiento, pues deben ser propietarios por mitades indivisas, si ustes no ha firmado ningún documento, no debería porque preocuparse, y más estando divorciados. Es su ex esposa quien tendrá un problema, pues no ha hecho las cosas bien y debera asumir las consecuencias.
      En su caso, si se quiere quedar la vivienda usted, debería instar la división de la cosa común, primero hacer el Burofax previo, y sino luego, presentar la correspondiente demanda.
      Saludos

  41. 13 mayo, 2020

    Buenas tardes, iba a firmar una venta de vivienda, debido a nuestro estado no pudo ser, el contrato de arras ha finalizado, pero he llegado a un acuerdo verbal para que cuando esto se acabe nos reunamos.
    Me han llamado de la inmobiliaria diciendome que al comprador despues de tener todo hecho con la hipoteca, se la han denegado por el estado de alarma, puedo reclamarle las arras o le hago contrato nuevo de arras para q lo intente con otro banco, yo tengo unos gastos de hipoteca y comunidad que he seguido abonando, gracias.

    • 13 mayo, 2020

      Buenas tardes Miguel,

      ¿Que tipo de arras han firmado? Es necesario saberlo. El motivo de la denegación de la hipoteca dice que es por el Estado de Alarma peró ¿Porque los compradores se han visto afectados a nivel económico, p.ej. ERTE?

      A pesar de la denegación del préstamo, si ambas partes siguen interesadas en la compra y venta en las condiciones ya pactadas, no veo inconveniente en firmar una extensión del contrato para poder firmar dentro de unos meses.

      Estos días están siendo días de mucha incertidumbre para todos, por ello, hemos creado un servicio de asesoramiento legal online para intentar dar respuestas legales, rápidas y eficaces a nuestros clientes, le dejo el enlace por si pudiera ser de su interés https://www.picon-advocats.com/consultas/.

      Reciba un cordial saludo.

  42. 19 mayo, 2020

    Buenos días ,firme arras el 27.02 para vender mi piso el 30.04 ,por el estado de alarma no pude buscar piso ni mudarme,propuse al comprador anexo de arras con prórroga de 30 días después del levantamiento del estado de alarma,el se negó a firmar.el día 12.05 me llega burofax que estoy citado 30.04 para la compra venta y que iremos a juicio por no ir a firmar,primero mi pregunta es :no me tenían que avisar 72 horas antes del día de la firma?el burofax está mandado 29.04 para citarme 30.04‍♀️Que culpa tengo yo de no poder mudarme y buscar ?intente llegar a un acuerdo con el comprador no había manera,yo tengo dos hijos no puedo irme a la calle,el comprador vive de alquiler y tiene el contrato hasta octubre

    • 19 mayo, 2020

      Buenos días Ani,
      Comprendo su situación. No obstante, el comprador en cierta forma tiene parte de razón, pues al comprador si tiene que seguir viviendo de alquiler también le comporta un perjuicio, esto unido al hecho de que si tiene que pedir financiacion y se pospone la firma puede ver empeoradas las condiciones de su hipoteca.
      Le recomiendo llegar a algun acuerdo con el comprador, por ejemplo firmar y que le concedan un par de meses pagando un alquiler o alguna cosa o incluso una rebaja en el precio si se firma más tarde, pues en estos casos,es importante poder acreditar que se ha intentado cumplir y se ha actuado de buena fe.
      Tiene que pensar que si no llegan a un acuerdo le podría poner un pleito de resolución contractual, y si las arras son penitenciales, pedir el doble. Por lo que le recomiendo negociar algun acuerdo con ellos para evitar un proceso judicial.
      Saludos.

  43. 19 mayo, 2020

    Buenos dias, serían tan amables de aclararme que significa que el banco no conceda una hipoteca, para tener que hacer la devolución de una arras?
    Firmamos las arras de la venta un apartamento hace un mes en Cataluña , y en el contrato de compraventa incluimos la cláusula por la que en caso que una entidad financiera no concediera la hipoteca a los compradores, deberíamos devolverles las arras.

    Los compradores nos han llamado esta mañana e indicado, que el banco les ha concedido la hipoteca, pero como la tasación ha sido por el 90% del valor de venta, no tienen dinero para hacer la compra y nos piden una rebaja en el precio, o la devolución de las arras.
    ¿En que situación nos encontramos? ¿estamos obligados a ello ?
    Muchas gracias por su atención.
    Saludos.

    • 20 mayo, 2020

      Buenos días,
      En su caso la hipoteca ha sido concedida, no se ha denegado, por lo que no procede acogerse a la cláusula de denegación o no concesión del préstamo para resolver las arras. El problema esta en el valor dle precio, que han pactado un valor superior al que resulta de la tasación que ha hecho el banco a efectos de hipoteca. Entiendo que eso no es causa de resolución del contrato, otra cosa es que usted este dispuesta a renegociar el precio.

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  44. 27 mayo, 2020

    Soy la parte vendedora de una segunda residencia en un pueblo de Segovia, tanto el vendedor como el comprador residimos en Madrid y el comprador también la quiere como segunda residencia. A primeros de marzo el comprador nos dijo que le interesaba y que pediría financiación a su banco aceptando el que lo hiciera antes de firmar arras, llegado el estado de alarma el banco paralizó las actuaciones por lo que el comprador nos propuso que para no perder la compra firmar una promesa de venta con plazo hasta el 13 de mayo. Ante la continuación del estado de alarma y porque a ambos nos interesaba proteger la compraventa firmamos el 13 de mayo arras penitenciales con un pdf via mail con entrega de señal y plazo máximo de firma de escritura el 30 de septiembre, lo suficientemente amplio para salir del estado de alarma. También se incluyeron dos clausulas, una de devolución de arras en caso de no obtener hipoteca el comprador y otra de comunicación a la parte vendedora la posible fecha de firma con suficiente antelación para vaciar la vivienda de los bienes y enseres personales. A la firma de escritura se entregarían las llaves.
    De manera informal hablamos con el comprador de que tendríamos que esperar a poder movernos entre provincias para realizar la operación porque teníamos que vaciar la casa.
    El día 26 de mayo nos dice el comprador que ya tiene la hipoteca y que el banco le ha dicho que es obligatorio firmar la escritura en 10 días. Le hemos dicho que deberíamos de retrasarla a que pudiéramos desplazarnos a otras provincias para poder preparar y recoger nuestras pertenencias para lo que necesitaríamos varios días porque según las arras tenemos plazo para ello.
    Hemos consultado con las autoridades y este no es un caso permitido de desplazamiento.
    Queremos venderle la casa pero si no nos da flexibilidad para retrasar la firma dentro del plazo establecido en las arras se nos da el caso de que le entregaríamos la casa con todas nuestras pertenencias y bienes personales que son muchas (aunque suene fuerte le decía que hasta mis bragas). Y además ellos tampoco pueden desplazarse a hacer uso de la casa.
    Entiendo que puede que el banco no le mantenga las condiciones, pero no debería ser una obligación para mí y suponemos que el notario será el que trabaje habitualmente con el banco con lo que no tendrá en cuenta nuestra situación.
    También le hemos propuesto incluir una cláusula en la escritura por la que no se entregarían las llaves hasta 15 días después del restablecimiento de las restricciones de movilidad para proceder a la mudanza pero no contesta.
    En ningún momento hemos actuado de mala fe y querríamos saber que opciones tenemos para no tener que ir a juicio, lo que para nosotros sería gravoso.

    • 27 mayo, 2020

      Buenos días Mercedes,
      Si vendedor y comprador son ambos de Madrid la firma de la compraventa y, en el caso del comprador, del préstamo se puede realizar sin ningún problema en Madrid, aunque la finca este en Segovia. El comprador es quién elige el Notario.
      Respecto el tema de la mudanza, a fecha de hoy las mudanzas están permitidas, eso si, deberían llevar documentación para acreditar que se procede a la venta de al vivienda, por si se encuentran con un control de la Polícia para intentar justificar la mudanza para evitar multas.
      Otra opció es hacer la comprventa e incluir en la misma un pacto o en un documento a parte que las llaves de la vivienda se entregaran más tarde por el Estado de Alarma al no ser posible realziar la mudanza antes de la firma de la compraventa.
      Si necesita un asesoramiento más personalizada, y a fin de que sus datos personales queden debidamente protegido, le informo de que tenemos un serivio online muy económica donde tiene derecho a un asesoramiento online durante un mes, donde podríamos analizar con mas profundidad su caso, le dejo el enlace por si es de su interes: https://www.picon-advocats.com/consultas/.
      Saludos.

  45. 29 mayo, 2020

    Buenos días! Soy la vendedora y firmamos arras el 22 febrero, estableciendo un plazo de 2 meses para la firma. En ellas se estipula un precario de 30 días para la entrega efectiva de llaves a contar desde el día siguiente a la firma en notaría y NO se establece sanción por incumplimiento de éste. Teníamos fecha de firma para el dia 26 de marzo pero la propia notaría la suspendió dado que no teníamos la autorización de Fomento para la venta, la cual llegó el 12 mayo. Como dato, la notaría sí está firmando y no se ha hecho una prórroga del contrato.Entre tanto la inmobiliaria sin mi conocimiento, envía al comprador un anexo de propuesta de compraventa en el que se establece una sanción por incumplimiento del precario de 200€ diarios, a lo que el comprador devuelve modificando la cantidad y aumentándola a 500€ diarios de sanción. Nos citaron de nuevo en notaría el 26 mayo para firmar y cuatro días antes de la firma me manda la inmobiliaria el documento con la sanción de 500€ para que lo firme. Yo me he negado a firmar eso, pues no se establece en el contrato de arras firmado y además considero que incurre en usura con esa cantidad. La inmobiliaria suspendió la firma en notaría y ahora me llega un burofax diciendo que siguen interesados en firmar lo antes posible pero que tengo que firmar ese anexo. Yo no me niego a la firma, pero manteniendo las arras pactadas. Es obligatorio que en el contrato de arras se establezca una sanción por incumplimiento? En caso de que sí lo fuese, no debería ser yo como vendedora y quién establece las condiciones de venta, quién pusiese la cantidad de la sanción? Si me niego a firmar ese documento incumplo el contrato de arras y debo devolverlas duplicadas?

    • 31 mayo, 2020

      Buenos días,
      El anexo para ampliar el plazo simplemente debe tratar sobre eso, ahora le pretendeb modificar las condiciones sin que lo hayan negociado con usted. El plazo de 30 días que consta en las arras, entiendo que cuenta desde la firma de la compraventa, de modo que una vez firmes usted tendra 1 mes para abandonar la misma, pues en caso de no abandonarla como ya no seria propietaria, los nuevos propietarios si podrian ejercer acciones.
      Le informo de nuestro nuevo servicio online de asesoramiento, consultas mensuales ilimitadas
      https://www.picon-advocats.com/consultas/
      Saludos.

  46. 1 junio, 2020

    Soy la parte vendedora.
    Firmé contratos de arras el 31.12.20219, válido hasta 31.03. A principio de marzo el comprador me confirmó que la hipoteca le había sido concedida. Tramité firma en notaria para el 27.03. lo cual finalmente no fue posible. Ambas partes pactamos esperar y retomar una vez sea posible. A 23 de abril, el comprador informa de que no va a comprar casa por haber sufrido bajada de sueldo y reclama señal.
    Y ahora que? (todas las condiciones fueron cumplidas dentro de la fecha establecida en el contrato) .
    Gracias

    • 2 junio, 2020

      Buenas tardes Benjamin,
      ¿Que tipo de arras han firmado? Seria necesiario ver el documento para una mejor asesoramiento.
      Si son las penitenciales, como en la mayoría de casos, si el comprador desiste pierde las arras. Debería concretarse más la situación del comprador en cuanto a la bajada del sueldo, es decir, ver si esta en ERTO, etc, si le han denegado hipoteca, etc. Deben valroarse una serie de elementos, pero en principio, no procede devolucion, salvo un estudio del caso concreto.
      Para un mejor asesoramiento, tenemos un servicio de asesoramiento online donde podríamos analziar con mas profundidad su caso y determinar cuales son sus posibilidades, le dejo el enlace por si le interesa: https://www.picon-advocats.com/consultas/
      Saludos.

  47. 1 junio, 2020

    Buenas tardes, gracias por las aclaraciones que estáis haciendo. En mi caso compré una vivienda vacacional en otra provincia. Firmamos en notaría el 15 de Abril porque tanto comprador como vendedor éramos de la misma provincia. El anterior propietario no ha podido ir a recoger sus cosas porque no podemos desplazarnos de provincia. ¿podría el antiguo propietario desplazarse para recoger sus cosas y yo para hacer un cambio de cerradura? Muchas gracias

    • 2 junio, 2020

      Buenas tardes,
      En principio las mudanzas ya están permitidas, de modo que si seria posible. Eso si, es importante, llevan encima la documentación que acredite la compraventa de la vivienda, para justificar el desplazamiento ante las autoridades por si se encuentran con un control.
      Saludos.

      • 3 junio, 2020

        Muchas gracias por su respuesta. Entonces el propietario anterior puede ir a recoger sus cosas y yo puedo ir llevando las mías aunque estemos en otra provincia y se trate de una vivienda vacacional?

        • 4 junio, 2020

          Buenos días Sandra,
          En principio si, almenos aquí en Cataluña si que se permite la mudanza.
          Para estar mas segura pregunte a las autoridades de su CCAA.
          Saludo.

          • 4 junio, 2020

            Muchas gracias. Y gracias también por este consultorio que tenéis a disposición de los usuarios. Sin duda contaré con vosotros si en un futuro necesito abogados. Buen día.

          • 4 junio, 2020

            Muchas gracias por sus palabras, será un placer ayudarla si en un futuro precisa de nuestra ayuda. Saludos.

  48. 6 junio, 2020

    Hola,

    Escribo para hacer una pregunta, mi esposa y yo queremos comprar un apartamento, los dos tenemos 32 años, ella tiene una nomina de 20 mil anuales y yo de 23 anuales.

    Queremos saber si podemos aprovechar el beneficio del 5% de cataluña, el apartamento sera nuestra vivienda habitual, tenemos los dos 32 años pero nuestra duda surje en la otra condicion de 30 mil euros, esos son individualmente o esos 30 es la sumatoria de los ingresos de ambos?

    Tendriamos nosotros derecho a solicitar esa rebaja del impuesto?

    Agredeciendo de antemano su ayuda,

    Saludos.

    • 8 junio, 2020

      Buenos días,
      El requisito de los 30.000 € se aplica por separado, es decir, por un lado la base imponible de la renta de su esposa, menos el mínimo personal y familiar (5.500 €) debe ser inferior a los 30.000 €, y lo mismo para usted. En caso de que solo cumpliera el requisito uno de los 2, el que cumpla el requisito respecto su mitad indivisa puede tributar por el ITP 5%, y el que no cumpla al ITP del 10%.

      Si necesita más asesoramiento sobre este tema, para revisar su contrato y ver si puede proceder a recuperar la vivienda por necesidad, le recordamos que tenemos en nuestra web un nuevo servicio de aasesoramiento online, por un buen precio que le permite hacer consultas ilimitadas durante un mes, creemos que seria una via para tener un asesoramiento para este tema a un precio asequible. Le dejo el enlace por si le puede ser de su interés: https://www.picon-advocats.com/consultas/.

      Saludos.

  49. 10 junio, 2020

    Buenos días,
    Como parte vendedora de una vivienda, firmé contrato de arras penitenciales el pasado
    7 de febrero. A mi parecer los compradores han tenido suficiente tiempo hasta que se declaró el estado de alarma para que tasaran la vivienda y tramitaran toda la documentación para la solicitud de la Hipoteca.La empresa tasadora se presentó el 15 de Mayo para realizar la tasación y el valor que dieron fue muy por debajo del verdadero precio. Ahora los compradores me dicen que les rebaje el precio 20.000 Euros ya que no llegan, a lo que me he negado por que ya se les hizo una rebaja de 35.000 euros cuando negociamos la venta.
    Me consta que no les han despedido de sus respectivos trabajos ni les han hecho ningún ERTE…..
    Me están solicitado que les devuelva el deposito que hicieron en el contrato de arras y que tampoco se hacen cargo de la comisión que tuvimos que pagar a la Inmobiliaria.

    Muvhas gracias y un saludo

    • 10 junio, 2020

      Buenos días,
      Si los compradores desisten de la venta, comporta la perdida de la cantidad entregada en concepto de arras, a no ser que haya alguna causa relativa al préstamo hipotecario que en caso de denegación del mismo proceda la devolución, en cuyo caso deberían acreditar dicha denegación de la financiación y analizarse bien la cláusula.
      Si necesita un asesoramiento personalizado puede hacerlo a través de nuestros Consultorio Legal Online, donde podremos atender con mayor precisión sus dudas y orientarle con los pasos a seguir. Le dejo el enlace: https://www.picon-advocats.com/consultas/.
      Saludos.

  50. 10 junio, 2020

    Se me olvidó en el escrito anterior poner que la fecha de finalizacion del contrato de arras es el 30 de Junio y que les han concedido la hipoteca, pero bastante menos de lo que ellos esperaban.

    Gracias

  51. 15 junio, 2020

    Hola buen día.me llamo Jorge. Mi consulta es sobre las arras que entregué para la compra de una licencia de taxi.tenia que firmar el día 20 de marzo y todo cerro el 14 d marzo.resulta que ahora no me encuentro en la misma situación económica que en el mes de marzo.resulta que ahora las licencias an bajado de precio.hable con la dueña de la licencia para que me baje el precio alegando que al no trabajar no he generado ingresos y parte del dinero me gasté. La señora me dice que no baja un duro.en este caso si vamos a juicio puedo recuperar las arras .gracias

    • 15 junio, 2020

      Buenos días,
      Primero necesitariamos saber el tipo de arras firmado y ver el documento firmado para poder darle nuestra opinión al respecto. Así tambien es necesario analizar la afectación real del Covid-19 a su situación, pues la situación de crisis economica y social por si misma no es suficiente, debe aplicarse y analizarse al caso concreto.
      Tenemos un servicio online de asesoramiento donde nos puede aclarar dichos aspectos, donde sus datos quedan 100 % protegidos baja la mas estricta confidencialidad, y nuestros abogados podran asesorarle al respecto. Le dejo el enlace: https://www.picon-advocats.com/consultas.
      saludos.

  52. 23 junio, 2020

    Hola! Mi pregunta es la siguiente. Soy propietaria que tenía la intención de vender mi piso, pero el comprador se echó para atrás, sin embargo todavía está vigente el periodo de arras penitenciales. El caso es que ya encontré otro comprador para mi piso, pero que tienen la presión de comprar el piso ahora mismo. Mi pregunta es si puedo vender el piso tranquilamente ahora aunque todavía estoy dentro el periodo de arras penitenciales? O eso supone que yo estoy violando el acuerdo y tendré que pagar por duplicado las arras al primer compador? El primer comprador no tiene intención de comprar el piso seguro. Muchas gracias!

    • 25 junio, 2020

      Buenos días,
      ¿El primer comprador le ha notificado formalmente que no quiere el piso? Lo mejor seria firmar un documento de resolución de las arras para no tener problemas con él, y poder vender tranquilamente el piso.
      ¿El primer comprador no le ha exigido la devolución de las arras? En principio no procede, si no hay un motivo justificado, pero aun así normalmente, reclaman las arras.
      Es importante que quede constancia del incumplimiento del primer comprador.
      Para más información o asesoramiento, puede contactar con nosotros a través del Consultorio Legal Online: https://www.picon-advocats.com/consultas/
      Saludos.

  53. 25 junio, 2020

    Buenos días,
    Muchas gracias por su respuesta! El primer comprador todavía no me notificó formalmente de que no quiere el piso, solo lo comunicó verbalmente a la agencia. Tampoco reclamó la devolución de las arras. De acuerdo, entiendo que es importante que deje por escrito que no quiere el piso.

    Saludos

  54. 27 junio, 2020

    Buenas tardes.

    Mi consulta es la siguiente: El pasado 10 de Marzo firmamos un acuerdo de señalización para la compraventa de una vivienda. Este acuerdo derivaba, en un plazo máximo de 10 días naturales, a la formalización de un contrato de arras confirmatorias. Por nuestra parte, aportamos en dicho acuerdo una señal de 1.000€ que, en caso de no formalizar un contrato de arras, las perderíamos. Por la situación covid, en dicho plazo no se pudo ir a arras confirmatorias por imposibilidad de ambas partes implicadas en formalizar el contrato. A día de hoy, queremos desistir con el proceso de compra, por el impacto causado por la crisis del covid.

    ¿Tendríamos derecho a recuperar esta señal?

    Gracias de antemano.

    Un saludo.

    • 29 junio, 2020

      Buenos días David,
      Seria preciso ver el documento que firmaron en su dia para ver si allá se acordo algun tipo de penalización en caso de no formalizar las arras.
      Si lo desea nos puede hacer llegar el documento y lo podemos mirar y asesorarlos al respecto, disponemos de un servicio que le puede ser de utilidad, el Consultorio Legal Online, https://www.picon-advocats.com/consultas, donde recibira asesoramiento constante de nuestros abogados, quedando todos los datos facilitados debidamente protegidos.
      Saludos.

  55. 30 junio, 2020

    Buenas tarde,
    mi consulta es la siguiente: Somos los compradores, y hoy es el ultimo día para firmar la compra venta de un piso puesto que el contrato de arras tiene como fecha máxima el 30. Tenemos una hipoteca pre aprobada pero pendiente de recibir toda la documentación. Por el estado de alarma todas la oficinas de extranjería han estado cerradas y mi marido tiene un NIE pendiente de renovarse. Estamos a la espera de esta renovación, hemos entregado todos los papeles pero estamos a la espera. La propietaria nos pide ahora prorrogar contrato de arras pagando una personalización de 400€ mensuales, cosa que no nos parece justa ya que no sabemos cuanto tiempo tendremos que esperar; extranjería esta colapsada.

    Si no aceptamos la prorroga en estas condiciones, puede la propietaria quedarse con los 15 000€ que hemos entregado de arras ?

    Gracias de antemano,

    • 30 junio, 2020

      Buenas tardes,
      Primero seria necesario saber el tipo de arras firmado y ver el documento firmado para un mejor asesoramiento, pues sin conocer dichos detalles es díficil asesorarla.
      En cuanto a la prórroga de las arras no habría problema, con esto del Covid-19 en la mayoría de casos se han hecho prorrogas dada la situación excepcional que hemos vivido, lo que no entiendo lo dels 400 € que le pide la propietaria ¿En concepto de que? ¿Tenian alguna cláusula en las arras firmadas en ese sentido?
      Si quiere un asesormiento personalizado de su caso y donde sus datos queden debidamente protegidos, le recomiendo que acceda al consultorio legal online que hemos puesto en marcha, donde podrá conversar tantas veces como sea necesario con nuestros abogados a través de la Plataforma sobre su caso mientras tenga vigente la suscripción. Le dejo el enlace: https://www.picon-advocats.com/consultas/.
      Saludos.

  56. 23 julio, 2020

    Buenos dias, hemos firmado el arras y el vendedor no quiere vender ya y parece que no quiere respetar la fecha de firmar la escritura final, se pasa de todo. Como actuar, quedan 10 dias hasta la fecha final, tengo arras penitencial. Gracias

    • 24 julio, 2020

      Buenos días,
      ¿Que motivo le da el vendedor para no firmar?
      Usted tiene que conovcar igualmente al vendedor para el acto de la firma en la Notaria y si este no comparece, pedir al Notario que levante acta.
      Para un mejor asesoramiento, le informó que tenemos un servicio de asesoramiento online a través de nuestros Consultorio Legal donde podrá formular tantas preguntas y consultas a nuestros abogados como sean necesarios mientras se encuentre suscrito en el mismo, le dejo de enlace por si es de su interés: https://www.picon-advocats.com/consultas/.
      Saludos.

  57. 24 julio, 2020

    Buenos días,

    En setiembre del año pasado firmamos un contrato de arras de compra de un piso de obra nueva el cual se entregaria en Julio de 2021, dicho contrato tenia una fecha de vencimiento a finales de año para hacer el contrato de compra/venta. Llegado diciembre firmamos una prórroga del contrato de arras hasta el 31 de marzo porque el ayuntamiento no les había concedido la licencia de obras.

    Pasado el 31 de Marzo no tenemos ninguna noticia y sobre abril nos comunican que por el estado de alarma tienen problemas para que el banco les apruebe la financiación de la construcción. No hemos vuelto a firmar ninguna otra prórroga.

    Aparte, el plano del piso con el que firmamos el contrato de arras ha sido modificado perjudicandonos en una pérdida de m2. Como todavía no han empezado a construir hasta que el banco les apruebe la financiación, la fecha de entrega se va a demorar a pasados el año 2022.

    Debido a todo esto, queremos echarnos atrás en la compra y que nos devuelvan el dinero de la reserva. Crees que se puedan coger a algún motivo para no devolvernoslo? Nuestra razones serían estas:
    – Incumplimiento en la fecha de entrega (+1 año de la fecha original, al menos)
    – Perdida de m2 debido a la modificacion del plano por parte del arquitecto

    Gracias de antemano

    • 24 julio, 2020

      Buenos días,
      Seria necesario poder analizar el docuemnto para tener todos los datos y el contexto del caso.
      ¿Porque motivo no se ha concedido, aún, a fecha de hoy la Licencia de Obras a la constructora?
      Evidentemente el retraso en la entrega, en caso de ser así la demora en la entrega seria sustancial y también debe analizarse bien el tema de los m2 y dicha modificación del plano.
      Si lo desea puede concertar una cita con nosotros, o en su defecto, se puede subscribir al consultorio legal onlien para recibir asesoramiento de nuestros abogados. Le dejo el enlace: https://www.picon-advocats.com/consultas/.
      Saludos.

  58. 30 julio, 2020

    Buenas tardes,
    Si se han firmado unas actas penitenciales, el vendedor ha informado al vendedor de la fecha de compraventa en la notaría y una de las partes diera positivo en un test de coronavirus, o tuviera que guardar cuarentena por haber tenido contacto con un enfermo de CoViD-19, ¿qué hay que hacer? Aquí guardar cuarentena implica que el plazo firmado en las arras se vence, ¿cómo puede actuarse?

    Gracias

    • 30 julio, 2020

      Buenas tardes,
      Pues comunicarlo a la otra parte de forma fechaciente a la otra parte, incluso al Notario, justificando dicha circunstancia y posponer la firma para dentro de unos días tras finalizar la cuarantes o ser negativo en Covid-19.
      Saludos.

  59. 8 agosto, 2020

    Hola! 

    Tenemos un contrato de compraventa de una vivienda (2a residencia) de fecha febrero 2018 donde se refleja que la obra terminaría en 22 meses….siendo entonces diciembre 2019. 

    Hemos hecho durante todo este tiempo los pagos estipulados siendo el 20% del total de la compraventa. 

    El promotor se retrasó y el 14 de abril de 2020 nos escribe email  diciendo que la obra había terminado el 6 de marzo y debido a la pandemia y estado de alarma había una situación de imposibilidad de firmar ya que las cédulas de habitabilidad no las tenían aún  debido a la situación (estaban solicitadas).

    A finales de junio cuando vence el estado de alarma nos dicen que ya se puede visitar el inmueble por primera vez y  que se están prepararando las firmas. 

    Después de ver el piso el 25 de junio, nos dirigimos a la entidad financiera que tiene la promoción para hacer la subrogación y mientras está en estudio la hipoteca el promotor nos envía burofax el 6 de julio con requerimiento para la firma de la CV el 22 de julio. El Promotor sabía perfectamente que estaba en estudio la hipoteca porque le mantuvimos informado y estuvimos hablando con ellos el día 1 de julio. Es más, cuando recibimos el aviso de burofax le llamamos y nos negaron que hubieran enviado nada y no fuimos a recogerlo porque justo estábamos de mudanza de nuestra vivienda. Es el día 21 de julio cuando por teléfono nos dicen que tenemos que acudir al notario al día siguiente y que por eso era el burofax. Les decimos que nos aclaren que hay que firmar y nos dan evasivas. Les pedimos que nos hagan llegar copia de lo que se va a firmar puesto que sabían de sobra que la hipoteca aún no la teníamos, que estaba en estudio.  Quedan en enviarnos borrador que nunca llega. Ahora sabemos que era el requerimiento de firma por otras personas que sí recogieron burofax. 

    En el contrato figura que el plazo para realizar compraventa será la fecha de finalización de obra +4meses como punto de partida para contabilizar el plazo (o sea sería el 6 de julio aprox coincidiendo con su burofax ).

    Han actuado completamente de mala fe sabiendo que en tan pocos días es imposible firmar una hipoteca????

    Ellos son los primeros que han incumplido el contrato porque se han retrasado….en su mail de abril ellos mismos dijeron que no se podía firmar sin cédula….y que nos informarían de cuando se podría firmar y visitar el inmueble. Y no lo hicieron hasta finales de junio.

    A parte en el contrato de compraventa se recogió cláusula que si la entidad financiera NO concedía hipoteca nos devolverían el 100% de las cantidades entregadas a cuenta. Ahora nos encontramos impotentes porque después de 1 mes de estudio la entidad nos deniega  la hipoteca debido a los nuevos criterios financieros post covid…

    En este caso el contrato ya se considera vencido? Hemos incumplido la parte compradora en este caso? En ningún momento ninguna de las partes hemos hablado de prorrogar o firmar anexo…. 

    Por nuestra parte podriamos haber reclamado por el retraso las cantidades entregadas +50% de penalización pero no lo hicimos actuando de buena fe.

    Como contabilizamos los plazos en este caso?  El estado de alarma congeló los plazos que figura en contrato?

    Podemos despues de su requerimiento de firma de hipoteca ejercer ahora el cumplimiento de la cláusula de No concesión de hipoteca? 

    Con más tiempo mirábamos otras opciones de financiación pero claro vemos que después de 3 años y una pandemia de por medio en 15 días nos quedamos sin piso y sin dinero. Puede ser esto tan injusto??

    Qué opciones tenemos? 

    Gracias por su ayuda.

    • 10 agosto, 2020

      Buenos días,
      El tema es complejo y deberíamos analizar con detenimiento los documentos firmados y las circunstancias concretas del caso.
      De todas formas, el tema del plazo de las «arras» los tribunales vienen manteniendo que no es «escencial» siempre que se trate de un pequeño retraso. En su caso, si no van a poder obtener financiación por ninguna otra vía, lo mejor es que pidan el certificado correspondiente a la entidad que les ha denegado la hipoteca y lo hagan llegar a la promotora reclamando la devolución de la cantidad entregada haciendo uso de la cláusula que dice que tienen en el contrato.
      Saludos.

  60. 12 agosto, 2020

    El 10/06 firmamos las arras para comprar una casa de banco, con solvia. Ha pasado ya más de los 60 días de tanteo y queremos firmar ya. Solvia dice que no vamos a firmar sin la carta de la Generalitat que diga que desiste.
    Hay alguna manera de apretar y poder firmar por desistimiento?

    • 12 agosto, 2020

      Buenas tardes,
      Usted dice que firmaron las arras el 10 de agosto, pero ¿En qué fecha se presento la solicitud a la Oficina de habitatge? Los 2 meses se computan desde la fecha de presentación.
      Una vez transcurran los 2 meses se entiende que la Generalitat renuncia a ejercer dicho derecho de retracto. No obstante, aunque el mes de agosto es hàbil en la via administrativa, però hay poca actividad en la Administración quizas seria bueno esperar a firmar en septiembre.
      El notario, en caso de que no haya respuesta, para la firma Deberan aportar el justificant de presentación de la Generalitat.
      Saludos

  61. 8 septiembre, 2020

    Hola, quiero comprar una casa, pero no sé cómo redactar una cláusula en la que se diga, que si en caso de confinamiento, por ejemplo, pueda prorrogar el contrato sin que ello ocasione gastos o penalizaciones para ambas partes, me podrían ayudar por favor, gracias

    • 9 septiembre, 2020

      Buenos días,
      Si, sin ningún problema.
      Puede hacer la consulta a través del consultorio legal online que tenemos disponible en nuestro pagina web, donde le podremos asesorar como redactar dicha cláusula con todas las garantias.
      Saludos

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