CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
RECUPERAR LA VIVIENDA ALQUILADA POR NECESIDAD
Tras la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) se establece que el inquilino tendrá derecho a una prórroga forzosa del contrato de arrendamiento hasta un plazo de 5 años, o de 7 años si el arrendado es una persona jurídica.
Debe tenerse en cuenta que los contratos anteriores a marzo de 2019, fecha de entrada en vigor de la última reforma, sujetos a la reforma de junio de 2013, el plazo de prórroga solamente era de 3 años.
Las prórrogas forzosas son opcionales para el inquilino y obligatorias para el propietario.
En caso de que el inquilino no dese que se prorrogue el contrato hasta el plazo mínimo legal, debe notificarlo al propietario con almenos 30 días de antelación a la fecha de finalización del contrato o de su prorroga.
La posibilidad de recuperar la vivienda por necesidad
No obstante lo anterior, la LAU en el artículo 9.3 prevé la necesidad de vivienda permanente del arrendador o de sus familiares como una causa de denegación de la prórroga forzosa del contrato.
Para que opere la causa de necesidad, con la nueva regulación, debe pactarse expresamente en el contrato esta posible causa de necesidad, en caso contrario no produciría efectos.
Para recuperar la vivienda por esta vía es determinante el plazo que se pacte en el contrato, pues solo se podrá hacer una vez transcurrido el primer plazo contractual.
Es decir, si el arrendamiento se ha establecido por un plazo de un año, el propietario podrá alegar la causa de necesidad para no prorrogar el contrato de arrendamiento. En cambio, si el plazo contractual inicial es de 5 años, el propietario no podrá invocar la causa de necesidad para desahuciar el inquilino, pues aún está en plazo contractual.
La necesidad de vivienda puede ser del mismo arrendador o de su conyugue o pareja de hecho en supuestos de separación o divorcio, o para sus ascendientes o descendientes en primer grado.
¿Cuál es el procedimiento a seguir?
El arrendatario deberá notificar al arrendatario la necesidad de vivienda, especificando la persona que tiene dicha necesidad, es decir si es el arrendador o algún familiar. La Ley no exige especificar la causa de necesidad, por ejemplo, divorcio, aunque es recomendable que se haga y se proporción información al respecto al inquilino.
El plazo para efectuar dicha notificación es de 2 meses de antelación a la fecha en que la vivienda se vaya a necesitar.
El inquilino dispondrá de un plazo de 2 meses desde la recepción de la notificación para entregar la vivienda, salvo pacto en contra entre las pares.
Si el inquilino no desalojara la vivienda en ese plazo, el arrendador puede ejercer una acción de resolución de contrato por necesidad para recuperar la vivienda.
No solamente el inquilino tiene un plazo para entregar la vivienda, sino que el arrendador o el familiar necesitado también disponen de un plazo para ocupar la vivienda, es decir, tiene 3 meses desde el desalojo para ir a vivir a la vivienda, siendo necesario que vaya la persona que ha solicitado la misma por razón de necesidad.
En caso de no ocuparse la vivienda dentro del plazo de 3 meses, sin que concurra fuerza mayor, el inquilino tendrá derecho a:
Derecho a un nuevo contrato de arrendamiento con las mismas condiciones contractuales y con una duración de hasta 5 años o, 7 años en caso de propietaria persona jurídica. Asimismo, también tendrá derecho a reclamar los gastos ocasionados por el traslado (traslado y mudanza, diferencia de rentas abonadas por el nuevo alquiler) .
En caso de no optar para retornar en la vivienda y realojo, el inquilino tendrá derecho a una indemnización consistente en el importe de una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir hasta llegar al plazo de 5 o 7 años.
Tanto si eres propietario como inquilino es importante que te asesores bien de tus derechos y la mejor forma de redactar el contrato de arrendamiento para salvaguardar tus intereses, más aun teniendo en cuenta las últimas reformas en materia de arrendamientos.
Buenos días,
Entiendo que la cláusula de necesidad opera tras el transcurso de 1 año.
Independientemente de la duración del contrato o de cualquiera de sus prórrogas.
9.3 LAU:
Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, NO procederá la prórroga obligatoria del contrato.
Siempre que, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada ANTES del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Muchas Gracias
Pablo Gallego Zayas
Licenciado en Derecho
Apreciado Pablo,
Primero de todo siempre debe verse la fecha de otorgamiento del contrato de alquiler. En el artículo hablamos sobre la regulación actual tras la reforma realizada en el mes de marzo, en las anteriores reformas no se regulaba exactamente igual.
En cuanto a la regulación actual, debe estarse al plazo que se ha otorgado el contrato, es decir, si el contrato se ha otorgado con una duración de un (1) año, sin perjuicio de las prórrogas, en este caso, se podrá solicitar la vivienda por necesidad una vez transcurrido este año contractual. En cambio, si se hubiera otorgado por 5 años, entendemos que no podría solicitarse la vivienda por necesidad hasta el transcurso de dicho plazo.
Efectivamente, en la regulación actual, debe hacerse constar EXPRESAMENTE en el contrato la posibilidad de recuperar la vivienda por razón de necesidad, en caso contrario, no es operativo.
Saludos cordiales.
Una pregunta si tengo un contrato de 1995 que actualmente está en tácita reconducción anual, puedo ocupar la vivienda por necesidad (divorcio) en el plazo de dos meses o tengo que esperar a la fecha de renovación anual del
Contrato por tácita reconducción ?
Buenos días,
Entendemos que si que se podría solicitar recuperar la vivienda por necesidad, pues en la tactica reconducción, las condiciones del contrato son las mismas, salvo el tema de la duración que se rige por lo diespuesto en el artículo 1581. No obstante, deben cumplirse una serie de requisitos y acreditar la situación de necesidad en la comunicación, todo ello suponiendo que no existen otras viviendas de su propiedad.
Saludos.
¡Gran aporte! Razonables argumentos. Manten este nivel es un blog sincero. Tengo que leer màs blogs como este.
Saludos
Buenas tardes,
Alquile la vivienda a un famlliar de forma verbal en abril de 2017, el primer año acordamos que no pagase nada pues había que hacer unas reformas para que la casa quedase mejor, el aceptó y las realizó el mismo. No hablamos de la duración del tiempo de alquiler, solamente que sería para tiempo.
Actualmente necesito la casa para mi hija, ella está pagando alquiler, pero se ha quedado sin trabajo y necesita la casa. Este familiar me dice que no se vá, que eso no fue lo que se acordó. En noviembre de 2018 le dije que buscase algo que necesitaba la vivienda, hasta la fecha sigue ahí y diciendo que no se va. Actualmente vive el matrimonio y una hija de ellos con dos niñas pequeñas. La casa en realidad son dos viviendas y unos viven arriba y otros abajo…que posibilidad hay que se vayan.
Gracias
Un saludo
Buenos días,
Su contrato de arrendamiento verbal esta sujeto a la LAU del 2013, que establecía 3 años de prorroga forozsa, y un año de prórroga voluntaria. En su caso, los 3 años se cumplieron en abril de 2020, de modo que si usted con almenos 30 días de antelación, el contrato ha entrado en prórroga voluntaria por 1 año.
En su caso, si quiere recuperar la vivienda por necesidad debe remitir Burofax comunicandolo al inquilino con 2 meses de antelación cumpliendo los requisitos del artículo 9.3 de la LAU.
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Saludos
Si leemos con detenimiento el articulo 9.3 de la LAU, veremos que dicha necesidad del propietario es válida para que no procedan las prorrogas obligatorias. La LAU no dice en ningún sitio que ese derecho se pueda ejercer en la prorroga voluntaria que el articulo 10 llama necesaria..
No tengo tan claro que María Dolores pueda ejercer ese derecho una vez ha pasado el periodo de prorroga obligatoria si interpretamos literalmente la Ley
Buenos días,
El artículo 9.3 es una excepción a las prorrogas forzosas, pues salvo por esta causa, el propietario esta obligado al cumplimiento de las prórrogas forzosas. No obstante, todo depende de como esta redactado el contrato, pues hasta el cumplimiento del primer plazo contractual no se puede ejercer, de modo que si se fija el plazo directamente en 3 años (LAU 2013), hasta que no transcurran dichos 3 años no se puede ejercer. No vemos porque no puede aplicarse en caso de prorrogas voluntarias, de hecho hay jurisprudencia que lo resplada.
En el derecho todo es interpretable, evidentemte.
Saludos.
Hola! Una vez recuperada la vivienda por el propietario justificando la necesidad de vivir en ella, la puede poner a la venta para comprarse otro inmueble también como primera vivienda? Cuánto tiempo debería pasar?. Gracias.
El propietario tiene 3 meses para ocupar la vivienda para cubrir sus necesidades, en caso de no hacerlo ustedes como inquilinos tienen derecho o bien a recuperar el contrato anterior en las mismas condiciones con un nuevo plazo contractual o a solicitar una indemnización por cada año pendiente de cumplir.
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Saludos.
Buenos días. Esa opción de recuperación por necesidad de la vivienda arrendada ¿es extensible si el titular es persona jurídica?
Gracias.
Buenos días,
Se refiere a propietario persona física para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Saludos.