usucapión
Modo de adquirir la propiedad o un derecho real posesorio
Posesión en concepto de titular del derecho, pública, pacífica, ininterrumpida
Plazos: 3 años o 20 años
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¿Qué es la usucapión?
La usucapión es un modo de adquirir la propiedad o de cualquier derecho real posesorio, mediante el ejercicio de la posesión durante el plazo y con los requisitos establecidos por la Ley.
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¿Cómo tiene que ser la posesión del bien?
La figura de la usucapión se encuentra regulada tanto en el Código Civil Español como en el Código Civil de Cataluña, en ambos Códigos, se establece que para usucapir, la posesión tienen que ser:
- En concepto de titular del derecho (por ejemplo, en concepto de propietario de una casa)
- Pública
- Pacífica
- Ininterrumpida
- No siendo necesario título ni buena fe
La mera detención, que es aquel ejercicio de un poder de hecho sobre la cosa sin la voluntad aparente externa de actuar como titular del derecho o bien aquella tenencia de la cosa por la tolerancia de los titulares, no es útil para la usucapión.
El poder de hecho sobre la cual se tiene que ejercer como titular del derecho, sea el de propiedad, si lo que se pretende es usucapir ese derecho, o bien de algún otro derecho real de contenido posesorio.
Por el contrario, la posesión de un bien como un derecho obligacional, como sería, por ejemplo, el caso del comodato o del arrendamiento, no da lugar a la posesión ad usucapionem.
Poseer en concepto de titular no es poseer creyéndose propietario, sino que en la tenencia de la cosa hay que añadir un concreto animus dominio materializado a través de actos externos, es decir, “actuar y presentarse en el mundo exterior como efectivo dueño y propietarios de la cosa.
Según el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña darse de alta como propietario del inmueble ante organismos oficiales podría considerarse relevante a efectos de justificar la interversión del título posesorio, pero, en cambio, pagar los impuestos contra recibos extendidos a nombre de anteriores propietarios podría no ser concluyente al igual residir en un inmueble podría no ser determinante, puesto que “no es algo que socialmente sea exclusivo de los propietarios”, como tampoco poseer las llaves.
Si te interesa este tema, te recomendamos la lectura del siguiente artículo: ¿Cómo puedo adquirir la propiedad de una cosa a través de la usucapión?
¿Cuáles son los plazos?
Los plazos establecidos para adquirir la propiedad o cualquier otro derecho real son distintos en función de si se trata de un bien inmueble o un bien mueble. El Código Civil de Cataluña establece un plazo de 3 años para los bienes muebles y un plazo de 20 años para los bienes inmuebles.
Para computar el plazo ¿puede tenerse en cuenta la posesión de los anteriores poseedores si se dan los requisitos exigidos para usucapir?
El apartado cuarto del artículo 431-24 del Código Civil de Cataluña establece que “La persona que esta usucapiendo puede unir su posesión a la posesión por usucapir de sus causahabientes”.
En este sentido se han pronunciado nuestros Tribunales, por ejemplo:
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La Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 13ª) en la Sentencia 120/2016 de 22 de marzo en la que establece que: “debemos ratificar los argumentos que expone el juzgador de instancia en la resolución recurrida pues entendemos que tanto los actores como sus causahabientes han venido poseyendo la totalidad de la finca de autos a título de dueños, con los requisitos enunciados, durante mucho más de los últimos 30 años y de manera pública pacífica e interrumpida con lo que, al concurrir los requisitos necesarios para la prescripción adquisitiva, deben estimarse sus pretensiones procediendo la confirmación de la resolución recurrida”
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La Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 17ª) en la Sentencia 382/2010 de 26 de julio en la que dice que: “[…] Por tanto, ha quedado acreditado, como indica la sentencia de instancia que los tres sucesivos propietarios han tenido una posesión pública, pacífica e ininterrumpida, en concepto de dueños, poseyendo el bien de forma continuada desde 1972. Y fue en 2006, cuando la Comunidad, al enterarse de la intención de la Sra. Concepción de vender el sobreático, inicia los trámites para reclamar la terraza, pero habían transcurrido ya treinta y cinco años […]”
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¿Se puede interrumpir el plazo para usucapir?
Sí, la posesión para usucapir se puede interrumpir. Según el artículo 531-25 del Código Civil de Cataluña la posesión para usucapir se podrá interrumpir en los siguientes supuestos:
Cese de la posesión
Cuando se reconoce los titulares del derecho
Cuando los titulares del bien o una tercera persona se oponen judicialmente a la usucapión e curso y cuando se acuerda someterse a arbitraje
Cuando los titulares del bien requieren notarialmente a los poseedores que les reconozcan el título de la posesión.
En el caso de darse alguno de los supuestos anteriormente descritos, el efecto de la interrupción de la usucapión es que el plazo para usucapir empieza a contar de nuevo, desde 0.
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¿Se puede suspender el plazo para usucapir?
Distinto de la interrupción es la suspensión del plazo de usucapir que se producirá en los siguientes supuestos:
Cuando la usucapión se produce contra personas que no pueden actuar por si miras o per medio de sus representantes;
Cuando se produce contra el cónyuge o pareja de hecho mientras dura la convivencia;
Cuando se produce entre personas vinculadas por la patria potestad o institución tutelar.
En estos supuestos el tiempo de suspensión no se computa en el plazo para usucapir.
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Buenos días Sr. Isidro,
Desconocemos como está regulado este tema en Andorra, tendría que consultar el derecho de Andorra para encontrar respuesta a su pregunta.
Para poder adquirir una propiedad por usucapión aquí en España es necesario que concurran una serie de requisitos: la posesión tienen que ser en concepto de titular del derecho (por ejemplo, en concepto de propietario de dichas tierras), pública, pacífica, ininterrumpida, durante un período de tiempo determinado, en su caso, 20 años.
Para poder dar una respuesta más adecuada necesitaríamos que nos facilitara más datos, puesto que con los datos que nos ha manifestado no podemos analizar el supuesto en cuestión.
Saludos cordiales.
Buenos días
Tengo una consulta que realizarle sobre la usucapión.
Poseo desde hace mas de 30 años una vivienda construida por mi pero que nunca llegué a escriturar. El problema es que esta vivienda la realicé encima de otra vivienda (lo que sería una segunda planta, pero son dos viviendas totalmente independientes), los propietarios me dieron el consentimiento para realizar la obra de la nueva casa. Ahora resulta que la vivienda de abajo va a ser embargada.
Ante esta situación, ¿puedo escriturar mi vivienda, que es independiente de la vivienda de abajo, a través del proceso de usucapión? Ahora mismo mi casa no existe en el registro, es una casa vuelo.
Tengo facturas de luz, agua, materiales de construcción, incluso una nota del alcalde diciendo que efectivamente llevo viviendo desde el año 1985 en esa vivienda.
Gracias.
Buenas tardes Sra. Miriam Pinilla,
Dados los antecedentes que usted me indica resulta evidente que usted es la propietaria de lo edifico en casa y solar ajeno con el consentimiento del propietario. La adquisición por usucapión entiendo no es aplicable porque la vivienda construida es de su propiedad y por tanto no es ajena. Dada la situación de embargo de la vivienda sobre la que edifico la suya considero es muy urgente legalice la situación. Considero que habría que declarar la obra nueva y realizar la división de la propiedad horizontal. Para poder asesorarle con más precisión necesitaría saber si la persona que le autorizo edificar es el actual propietario y conocer si hay hipoteca o cualquier otra carga en la finca original.
En definitiva considero que para solucionar su problema no debe acudirse a la figura de la usucapión sino a través de otros instrumentos jurídicos.
Puede contactar con nosotros.
Saludos cordiales
Buenas tardes,
Desde hace más de treinta años pago la contribución y demás impuestos de la vivienda donde resido, siendo el propietario conocedor de ello. Puedo tener derecho a la adquisición de la misma por usucapion?
Gracias
Buenos dias
Necesitaríamos más datos para darle una respuesta. Estar en una vivienda y pagar impuestos por si solo no es suficiente para la adquisición de la propiedad por usucapión sin considerar otros aspectos como puede ser su relación de parentesco con el propietario, la existencia o no de pactos de ocupación de la vivienda, etc.
Envienos más información y le responderé .
Saludos cordiales
Me encuentro en una situación muy extraña. Resulta que por lo que he podido averiguar una persona en el año 1992 con consentimiento de la propietaria por la amistad que tenía con ésta, entra en una vivienda según ella por una necesidad temporal. Al poco tiempo vienen a vivir con ella sus hijos, La propietaria,, presenta demanda de precario pero consiguen la desestimación alegando que había contrato verbal, La propietaria fallece sin dejar testamento y después de muchos años, como parte de la herencia yacente y tras procedimiento de separación de patrimonios, se me ha atribuido junto con 10 familiares más (sobrinos, hermanos, etc), esa vivienda y un terreno. El abogado al que hemos consultado nos dice que no podemos demandar a los que conviven en esa vivienda por haber transcurrido más de 20 años, ya que los que viven allí son los hijos que se fueron a vivir con la primera ocupante. Nosotros, no teníamos conocimiento de la situación hasta que investigamos el patrimonio. ¿Es así? También, me encuentro con que hay parte de los herederos que no quieren iniciar el desahucio, alegando razones personales o desinterés, La herencia no ha sido aceptada todavía. ¿que me aconsejan?. ¿Hay usucapión habiendo engaño inicial? ¿Puedo yo iniciar por mi cuenta sin la ayuda del resto de herederos. Gracias por su tiempo
Luis
Buenas tardes Luís,
El tema que nos consulta es un poco complejo y deberíamos estudiarlo en detenimiento. En primer lugar, debe tener en cuenta que la usucapión ahora son 20 años en el Código Civil, pero antes era de 30 años, en el momento que se inició la presunta usucapión por los ocupantes de la vivienda aún no estaba vigente el Código Civil, por lo tanto, entendemos que el plazo que debe aplicarse es el de 30 años y no el de 20 que establece la legislación actual. Debería saber más datos del caso, a los efectos de saber si concurren los requisitos que exige la Ley para que se entienda que hay usucapión.
Ustedes lo que tendrian que hacer es interrumpir el plazo de usucapión, enviar un Burofax a los ocupantes de la vivienda.
En su caso, más que una acción de desahucio, tendrían que interponer a nuestro entender y sin tener pleno conocimiento del caso, una acción reivindicatoria.
Al no haber aceptado la herencia, están en situación de “herencia yacente”, debiendo ser esta quien debe interponer las acciones legales. Necesitaríamos conocer más datos del tema de la herencia para responder con precisión quien puede ejercer acciones en nombre de la “herencia yacente”.
Si lo desea, puede concertar una cita con nosotros llamando al 93.487.31.67.
Buenos días,
mi consulta es la siguiente: el 5 de mayo pasado a mi suegra le cambiaron la cerradura de su casa. Al principio pensamos en ocupas, pero luego hemos sabido que lo hizo una mujer que resulta ser la sobrina (o prima) de la abuela de mi suegra, alegando que posee 1/5 parte de esa casa, la cual heredó mi suegra de sus abuelos.
Mi suegra hace que vive allí más de 40 años y jamás nadie le reclamó nada, ni siquiera ella tenía conocimiento de que no heredó la casa entera, ya que nunca hizo aceptación de herencia.
En este caso, ¿podría quedarse la casa por usucapión?
Muchas gracias.
Buenas tardes,
Si su suegra vivía en dicha vivienda y tenía sus cosas dentro lo primero que debería de haber hecho al cambiarse la cerradura era llamar a la Policía e interponer la correspondiente denuncia. Su suegra tenía lo posesión de dicha vivienda, aunque luego pueda discutirse el título de propiedad.
Si solo han cambiado la cerradura y nadie ha ocupado la vivienda, al ser su suegra quien tenía la posesión puede volver a cambiar la cerradura de la vivienda.
El tema de la usucapión en su caso es complejo y debería analizarse con detalle, pues según cuenta su suegra es propietaria de una parte de dicha vivienda.
Si lo desean pueden concertar una cita con nuestro abogado para que les pueda orientar.
Saludos cordiales.
Buenas noches, mi abuela tiene dos pisos (uno encima de otro) y hace 19 años que mi tío y su mujer viven en ellos; por lo que tienen la posesión de los mismos y pagan luz, agua, pero no contribución ni alquiler. Pueden adquirir la titularidad por usucapión transcurridos los 20 años? Puede mi padre (su hermano) parar los plazos de algún modo? Gracias
Buenos días,
Por lo que explica usted su tío vive allí en precario, por mero consentimiento de su abuela. En este caso, para que su tío una vez transcurra el plazo fijado por Ley, que en su caso entendemos que si hace 19 años que vive allí, empezó a vivir en el piso en el año 1999, por lo tanto, en su caso, el plazo a aplicar sería el de 20 años desde la entrada en vigor del Libro Quinto del Código Civil que fue en el 2006, por lo tanto la posible usurpación se produciría el 2026.
No obstante, para poder alegar la usucapión es necesario actuar como propietario y poder acreditarlo. El pago de los suministros no sirve para acreditar la usurpación, sería necesario aportar otras pruebas, tales como pago del IBI, impuesto de la vivienda, entre otros.
En su caso, al ser la propietaria su abuela, correspondería a ella hacer algo al respecto, pues su padre por el que dice no es el propietario de dichas vivienda. Su abuela podría enviar un Burofax dejando constancia que les deja vivir allí como simples precaristas, sin que dicha posesión sea válida para usucapir la vivienda.
Saludos cordiales.
Buenas tardes,
Llevamos mas de 20 años viviendo en una casa donde el terreno de la misma forma parte de una segregacion que se hizo en su momento.
En el otro trozo de terreno hay una casa que en el momento actual esta casi en ruinas. Hemos hablado muchisimas veces con el ayuntamiento y no nos han hecho caso nunca, alegando que la casa no constituia ningun peligro, pero para nuestra sorpresa hace unos meses que se estan interesando por el tema y hace poco nos hemos enterado que despues de ver la casa el arquitecto tecnico del ayuntamiento, han considerado que la casa corre peligro de derrumbe y como medida cautelar han decidido vallarla (a dia de hoy no tenemos vallas de separacion con la casa vieja), afectando gravemente nuestra calidad de vida, por lo que hemos decidido hacer un recurso pidiendo que se nos incluya como parte interesada para poder valorar la mejor posibilidad para todos.
Por otro lado estamos barajando desde hace tiempo la posibilidad de iniciar un proceso de usucapion.
Mi pregunta es, me puede afectar en el tema de la usucapion el hecho de que el ayuntamiento halla iniciado el proceso que ha abierto?
Y por otro lado, Me afecta en el tema de la usucapion si hago el recurso al ayuntamiento como parte interesada en el proceso?
Muchisimas gracias.
Buenos días,
Disculpe la demora en contestar, hemos estado de vacaciones. En cuanto a su pregunta, se trataría de una renuncia a una legítima futura, por lo que entiendo usted quiere dar en vida un dinero a sus hijos para costear unas vacaciones en pago de legítima.
Esto se tendría que hacer constar que se hace en pago de legítima y que renuncian al posible suplemento que les podría corresponder en un futuro cuando se produzca el fallecimiento. Esto lo prevé el artículo 451-26.2.c). Esto se tendría que hace en escritura pública o en pacto sucesorio o donación.
Saludos.
Buenas tardes,
Llevamos mas de 20 años viviendo en una casa donde el terreno de la misma forma parte de una segregacion que se hizo en su momento.
En el otro trozo de terreno hay una casa que en el momento actual esta casi en ruinas. Hemos hablado muchisimas veces con el ayuntamiento y no nos han hecho caso nunca, alegando que la casa no constituia ningun peligro, pero para nuestra sorpresa hace unos meses que se estan interesando por el tema y hace poco nos hemos enterado que despues de ver la casa el arquitecto tecnico del ayuntamiento, han considerado que la casa corre peligro de derrumbe y como medida cautelar han decidido vallarla (a dia de hoy no tenemos vallas de separacion con la casa vieja), afectando gravemente nuestra calidad de vida, por lo que hemos decidido hacer un recurso pidiendo que se nos incluya como parte interesada para poder valorar la mejor posibilidad para todos.
Por otro lado estamos barajando desde hace tiempo la posibilidad de iniciar un proceso de usucapion.
Mi pregunta es, me puede afectar en el tema de la usucapion el hecho de que el ayuntamiento halla iniciado el proceso que ha abierto?
Y por otro lado, Me afecta en el tema de la usucapion si hago el recurso al ayuntamiento como parte interesada en el proceso?
Buenas tardes,
Disculpe la demora en responder a sus preguntas peros hemos estado de vacaciones.
Para poder darle una respuesta adecuada a su caso en concreto necesitamos conocer más detalles, usted habla de usucapión pero necesitamos ver si concurren los requisitos para ello y si se pueden acreditar los mismos, así como el tema del plazo, puesto que usted habla de 20 años, pero la legislación anterior establecía un plazo de 30 años para los bienes inmuebles.
En cuanto al tema del Ayuntamiento se tiene que mirar, pues la usucapión consiste precisamente en actuar como Propietario de forma pública de la cosa que se pretende usucapir, una prueba de ello es actuar ante la Administración y organismos públicos como tal, por ello al hacerse este recurso al Ayuntamiento debe mirarse bien como se hace para el tema de la usucapión.
Puesto que es un asunto complejo, lo mejor sería que contactara con nosotros para concertar una visita con nuestros abogados, puede llamarnos al 93.487.31.67.
Saludos cordiales.
Sres. Agradezco de antemano su atención. Dispongo de un local que mi padre antes de 1960 ocupó y construyó una pequeña nave. No ha sido registrada pero mi padre(fallecido en 1982) pagó su contribución urbana y sus cotizaciones de autónomos en relación a este local. Mi pregunta es ¿ cómo convertir esa creo “usucapión” a propiedad normalizada?. Muchas gracias
Buenos días Sra. Isabel Navarro,
Los temas de usucapión son muy complejos, para analizar bien su caso necesitamos conocer más datos. Si lo desea, puede concertar una visita con nosotros llamando al 93.487.31.67, la primera visita de una duración de 30 minutos aproximadamente es totalmente gratuita.
Hola, tenemos una duda: Estamos por comprar un terreno en un pueblo de Barcelona.
El vecino inmediato de la izquerda desde la calle, no ha vallado nunca la parte que linda con este terreno, además, ha echado cemento y ha hecho un acceso (bastante rudimentario) hacia su parcela, para poder meter con más comodidad su coche.
No sabríamos decir cuanto tiempo lleva esa rampa ahí. Mi madre vive en esa misma calle, y no cree que lleve más de 15 años, pero no podemos probarlo…
El propietario que nos quiere vender el terreno, dice que hace poco se ha enterado que ese terreno era suyo (murió su padre, y por desconociento ese terreno “quedó en un limbo”); de hecho, está todavía arreglando papeles, porque todavía consta a nombre de su padre.
Dice que el terreno en su momento era urbanizable, y que después de unos años, el ayuntamiento lo cambió a zona verde, y que ha tenido que reclamar nuevamente que lo pusieran urbanizable, se enteró de que era suyo, porque el ayuntamiento lo localizó para que lo limpiara. En el catastro y en el ayuntamiento, nos indican que es urbano y que se puede contruir.
Lo que me preocupa es que el vecino de al lado, reclame como suyo todos los metros de rampa que ha hecho, o más… ya que ha echado basura, etc… (como todos los vecinos de la calle).
He pedido copia simple de la propiedad de ese vecino al registro de la propiedad, y pone claramente que tiene 17 metros de fachada (luego no incluiría la rampa)
Por otro lado, la escritura (que es muy antigua) del propietario del terreno, no cuadra con el catastro, pero tampoco con la realidad, ya que dice que hay menos metros de fachada que los que hay realmente. No se si esto podría suponer también un problema…
Gracias por su respuesta. Un saludo.
Buenas tardes,
El caso es complejo.
¿Se trata de una finca rustica o urbana?
Primero de todo, el vecino del lado puede ser que tenga una “servitud de paso”, tendría que mirarse en el Registro si el terreno que quieren comprar está gravado con dicha servitud. ¿El vecino tiene algún otro acceso a su terreno a parte de la rampa?
En cuanto a lo del Ayuntamiento, les recomendaríamos que presentaran una instancia para que les emitan un certificado urbanístico con la calificación del terreno, en caso de ser urbano y las condiciones para construir. Estas cosas mejor tener papeles, que de palabra.
En cuanto a lo del catastro y el Registro es frecuente que la información de uno y otro no este coordinada, ahora están haciendo labor de coordinación.
Si desean pueden concertar una cita con nosotros para estudiar con más detalle el caso.
Saludos cordiales.
Tengo una consulta sobre el procedimiento de educación… podrían asesorarse he indicarme el camino a seguir? Gracias
Buenas tardes Diego,
En su comentario pone procedimiento de educación, entiendo que se queria referir a la “usucapión” al haber comentado en un post que trata del tema. En el despacho tenemos un abogado especializado en dichos temas. No obstante, la usucapión es una tema complejo, por ello, lo mejor es que concerté una visita con nosotros para plantear al tema, los primeros 30 minutos son totalmente gratuitos. Puede contactar con nosotros al 93.487.31.67.
Saludos cordiales
ola buenas tarde , tengo una consulta estoy en una finca hace 30 año pagando todos los impuestos y haciendome cargo de todo el mantenimiento de dicha finca . dicha finca no tiene propietarios , la dueña murio hace 45 año y no hay herederos puedo yo adquirid la finca por usucapion . un saludo gracias .
Buenos días Sr. Sebastián,
Adquirir una finca por usucapión no es nada fácil y debe de acreditarse muy bien. No es suficiente con el pago del Impuesto de Bienes Muebles durante un plazo de 30 años, sino que es necesario aportar más pruebas para acreditar todos los requisitos que exige la usucapión.
Debería aportar recibos de todas las reformas efectuadas en la finca, pago de todos los suministros, documentos que acrediten que usted ha actuado como propietario de dicha vivienda frente a terceros y organismos públicos, en caso de estar en régimen de propiedad horizontal pago de las cuotas de la comunidad y derramas y asistencia a las Juntas de Propietarios como Propietarios, aportar comunicaciones realizadas como propietario, etc. Todo esto debe acreditarse por un plazo de 30 años.
Por ejemplo, ¿la finca al Catastro está a su nombre?
Para poder estudiar su caso es necesario conocer más datos, si lo desea puede concertar una cita con nosotros llamando al 93.487.31.67.
Saludos cordiales.
Hace unos 7 años una vecina murió dejando un piso vacío. Esta mujer no tenía herederos y nadie se ha pronunciado… podría adquirir la vivienda por usucapion si me hago cargo de los impuestos comunidad y demás??? Saludos
Buenos días Rafa,
Para adquirir una propiedad por usucapión es necesario que se den una serie de requisitos y no resulta nada fácil. No es suficiente con pagar la comunidad y el IBI. El que reclama al Juez la propiedad de una vivienda por usucapión, debe acreditar que la posesión ha sido pública, pacífica, continuada, ininterrumpida durante un plazo de 20 años (antes 30 años) y lo más importante, en concepto de propietario. Para acreditar dichos requisitos no es suficiente con pagar los impuestos de la vivienda, sino acreditar que realmente se ha actuado como propietario, asistir a las juntas de propietarios como tal, pagar las derramas extraordinarias, suministros vivienda y seguro del hogar, reformas vivienda, actuar ante organismos públicos como propietario de la vivienda, etc.
Debe tener en cuenta que la propiedad por usucapión no se adquiere de forma automática transcurrido el plazo de 20 años, sino que debe irse al Juzgado para que un Juez lo acuerde.
Saludos cordiales.
Buenos días,
Vivo en Cataluña, y hace 21 años adquirí mediante un contrato de compraventa una caravana. En su momento no se hice el cambio de nombre, el único documento existente es el contrato de compraventa.
A día de hoy, quiero proceder a la venta de dicha caravana, pero mi pregunta es si puedo venderla si no está a mi nombre. La he adquirido por usucapión? Si la hubiera adquirido, como se demuestra? Hay algún papel que hay que pedir que soy propietario?
Muchas gracias.
Buenos días Sra. Meritxell,
Si usted tiene un contrato de compraventa, lo que debe hacer es ir a la DGT y presentarlo allí para que pongan la Autocaravana a su nombre, y luego, proceder a venderla.
La adquisición de un bien por usucapión es complejo y debe cumplirse una serie de requisitos. Además para adquirir por usucapión debe ir al Juzgado e instar un procedimiento judicial.
En su caso, la mejor solución es ir a la DGT, previo a la venta de la caravana, ponerlo a su nombre, y una vez conste a su nombre, vender la caravana.
Saludos.
Hola,
Le expongo el caso. Tengo un piso en una Cominudad que tiene en propiedad el subterráneo con unas plazas de aparcamiento asignadas a diferentes pisos el año 1985. Sobre el año 1990 se permitió verbalmente aparcar en la plaza número 6 al vecino del 2º. Este lo hizo hasta el año 2002, cuando cedió la plaza a mi piso. Yo lo adquirí en el 2012 y desde entonces lo utilizamos.
En 2019 aparece el vecino del piso al que se asignó la plaza 6 inicialmente y me la reclama.
Tengo derecho de usucapion? Cuentan los años desde que se inició el uso por parte del vecino del 2º? Entiendo que se trata de un derecho de uso, no propiedad, lo habrían perdido?
Gracias por su ayuda
La usucapión se refiere únicamente al derecho de propiedad, por lo que usted nos cuenta usted ha venido utilizando dicha plaza de aparcamiento “como precario” con el consentimiento de su titular. Para la usucapión es necesario “poseer en concepto de titular” además de otros requisitos, que entendemos que no es su caso. Además, tampoco habría transcurrido el plazo, pues en su caso para adquirir la plaza de aparcamiento, en el caso que se dieran los requisitos, sería necesaria un plazo de 20 años a contar desde el 2012.
¿Quién es realmente el propietario de dicha plaza de aparcamiento? ¿La propia comunidad? Esta “cesión” de la plaza de aparcamiento como se hizo ¿de forma verbal también?
Tenemos una ventana construida hace 25 años, pues el vecino de al lado comunicó que no subiría una 3a planta, entre los dos hay un patio de luces de nuestro edificio de 1,50m, el vecino lo tiene en otra parte, pero ahora ha decidido hacer una habitación tapando nuestra ventana. Tenemos usucapión?. Tenemos servidumbre de luz. Podremos hacer que derribe la pared que tapa la ventana?. Gracias por sus comentarios
Buenas tardes,
Las servidumbre no se pueden adquirir por usucapión así lo establece claramente el Código Civil de Cataluña.
En cuanto a la servidumbre de luces es una servidumbre voluntaria, no forzosa, por lo que se rige por el título de constitución. En su caso, debería verse si en su momento se constituyó la servidumbre de luces sobre la vivienda. Si existiera dicha servidumbre las posibilidades de construcción de la finca contigua están limitadas en el artículo 546.-10.2 del código Civil, pudiéndose ejercer acciones para defender la servitud.
No obstante, si la servidumbre no está constituida, la construcción del vecino deberá regirse por lo dispuesto en el 546-10.1 y 3 del Código Civil que hace referencia a las relaciones de vecindad:
Article 546-10
Llums, vistes i finestres
1. Ningú no pot tenir vistes ni llums sobre la finca veïna ni obrir cap finestra o construir cap voladís en una paret pròpia que confronti amb la d’un veí o veïna sense deixar en el terreny propi una androna de l’amplada que fixen la normativa urbanística, les ordinacions o els costums locals o, si no n’hi ha, d’un metre, com a mínim, en angle recte, comptat des de la paret o des de la línia més sortint si hi ha voladís.
2. Llevat que el títol de constitució estableixi una altra cosa, si una finca té constituïda a favor seu una servitud de llums i de vistes, el propietari o propietària de la finca servent que vulgui edificar ha de deixar davant de l’obertura una androna, però pot obrir finestres que rebin la llum per la dita androna. Si la servitud és només de llums, el propietari o propietària pot edificar dins de l’espai de l’androna fins al caire inferior de l’obertura que dóna llum.
3. Ningú no pot obrir cap finestra en una paret contigua a la d’un veí o veïna si no deixa una distància mínima de quaranta centímetres entre la finestra i el límit de la finca. Si les parets i els balcons formen un angle agut, la distància mínima entre el balcó i la línia d’unió d’ambdues parets ha d’ésser d’un metre.
Si tiene cualquier duda puede pedir cita con nuestros abogados.
Saludos cordiales.
Buenas noches. Resido en un piso de proteccion oficial publica de adigsa, desde 1998, el piso era de mi abuela pero desde el primer
dia me empradone alli porque mi abuela residia en Granada. Mi abuela fallecio en 2003, pero yo segui aqui. Ahora en 2019 ha aperecido
un testamento y mi tia ha coseguido cambiar la titularidad en adigsa. Me ha enviado un burofax para que me marche en 15 dias.
Tengo alguna posibilidad de acogerme al usucapio al haber ejercido durante mas de 20 años como propietario?
He pagado todos los recibos de la hipoteca auqneu no venian a mi nombre, todos los suministros. ibis y comunidad si que van
a mi nombre.
Gracias y un saludo.
Buenos días Juan,
En su caso, a pesar de que pudieran concurren los requisitos para la usucapión, no habría transcurrido aún el plazo para alegar la adquisición de la propiedad por usucapión.
Según nos comenta en 1998 es cuando empieza a vivir usted allí, en esas fechas el plazo para la usucapión de bienes inmuebles era de 30 años, es ahora que son 20 años.
Según la DF del CCCat para se aplica el plazo que finaliza antes, es decir, el de 30 años a contar desde la posesión de la finca o el de 20 años desde la entrada en vigor del CCCat que en este caso fue en 2006. En su caso se aplicaría el plazo de 20 años porqué finaliza antes, pero no desde 1998 sino desde el 2006, por lo que hasta el 2026 no habría transcurrido el plazo de usucapión.
¿Usted ha tenido en sus manos el testamento de su abuela? ¿O su tía con el burofax le ha adjuntado documentación alguna que acredite que ella es la nueva propietaria?
Sería bueno ver exactamente que pone en él y si hace alguna atribución a su favor. Pues es raro que hasta 2019 no haya aparecido el testamento, cuando con el certificado de últimas voluntades consta todos los testamentos que ha otorgado una persona.
Si su tía no le ha adjuntado la documentación que acredite que es al heredera, seria conveniente que usted se la solicitara.
Restamos a la espera de sus comentarios.
Saludos.
He leido que si no existe servidumbre de luces registrada que es nuestro caso por no saber que había que reflejarlo en el registro. Pero el artículo 546-10 por lo que entiendo que el vecino al construir debe dejar 3m de distancia de la ventana nuestra, que es la normativa urbanistica fijada por nuestro ayuntamiento y el ha dejado menos de 1,50m. Se podría iniciar el derribo de la pared judicialmente, de este modo nos da el tiempo para tegistrar la servidumbre de luz en el registro. Gracias por todo
Buenas tardes,
Para poder registar la servitud deberán aportar el título de constitución de la misma ¿Tienen título?
Si ha incumplido la normativa urbanística lo pueden denunciar, la Ley de Urbanismo preve mecanismos para la protección de la legalidad urbanística, pueden ir al Ayuntamiento de su municipio para pedir información sobre dicho trámite si efectivamente se incumple con la normativa. Es importante ver si la obra esta terminada o no y cuanto tiempo hacer a los efectos del plazo de prescripción.
Si necesitan más información sobre dicho tramite, pueden concertar una cita con nosotros al 93.487.31.67.
Buenas noches, soy Juan de la rosa, en primer lugar agradeceros sinceramente la rapida respuesta. Mi tia no me mando nada en el burofax, simplemente ponia que habia conseguido cambiar la titularidad en adigsa a su favor y que no ostento titulo posesorio alguno. Ante la gravedad
de la situacion yo he conseguido por mi cuenta una copia del testamento y de las ultimas voluntades. En el testamento nombra a mi tia heredera
y a mi padre y sus hermanos lo que por legitima les corresponda, el testamento es de 1994 pero nadie de la familia sabia que existia.
He averiguado que tal como pone en el burofax ante mi asombro ha conseguido cambiar la titularidad en adigsa despues de 21 años sin
aparecer, y despues de 16 años de fallecer la hasta ahora titular del piso, o sea mi abuela, que fallecion en 2003, no le han puesto el mas
minimo problema en adigsa, sin ni siquiera haber estado jamas empadronada alli y residir en Granada.
En el registro de la propiedad el piso sigue estando a nombre de mi abuela, no se si tendra algun significado.
Mis esperanzas era que en un juicio podria acogerme a la usucapion, pero no contaba con lo de los 30 años….es asi tambien
en el codigo civil español?
Mi plan B es lo de la vecindad civil, para poder acogerme al codigo civil español, ya que mi abuela se gue a granada en 1989 y el testamento
de 1994 esta hecho alli, aunque imagino que sera complicado de demostrar que vivio alli durante 10 años antes de fallecer. Veo que en el codigo civil español la legitima son 2/3 partes y no caduca en 30 años, eso le complicaria mucho mas las cosas.
Si ves que tengo alguna posibilidad hazmelo saber y ire a veros personalmente.
Gracias y muy agradecido por todo.
Juan.
Buenos días Juan,
Es raro que se haya procedido al cambio de titular en ADIGSA y no conste en el Registro de la Propiedad la finca a nombre de su tía. Para poder ponerse el piso a su nombre, su tía debería de haber aceptado la herencia de su abuela. ¿Usted ha comprobado con ADIGSA que lo que le dice su tía es cierto?
Yo creo que en su caso sería conveniente contestar el Burofax y requerirle para que le acredite su condición de propietaria del piso.
La vivienda al estar en Cataluña entendemos que se rige por los plazos de prescripción que fija la el Código Civil de Cataluña.
En cuanto al tema de la legítima, la sucesión de una persona se rige por la ley del causante en el momento de fallecer, si su abuela llevaba más de 10 años vivienda en Granada esta hubiera adquirido la vecindad civil española, debería de acreditarse dicho extremo de alguna forma. En este caso la legislación de la legítima en el CC Español es más beneficiosa para usted que la regulación de Cataluña, por lo que sería interesante estudiar con un poco de profundidad este aspecto, a los efectos de ver, si almenos usted puede reclamar la legítima de su abuela.
Si lo desea puede concertar una visita con nosotros al 93.487.31.67.
Reciba un cordial saludo.
Buenas noches, mañana pedire una visita porque veo que el tema se va complicando. Hay forma de saber si mi tia finalmente ha aceptado
la herencia (imagino que si), hoy he ido otra vez personalmente a Adigsa y una funcionaria a malas me lo ha confirmado, le han cambiado
el piso a su nombre y la domiciliacion bancaria desde el pasado marzo. A fecha de mayo de 2019 en el registro de la propiedad el piso sigue
estando a nombre de mi abuela fallecida.
Imagino que habra hecho la aceptacion de herencia en 2019 para no tener que pagar la legitima en cataluña, que creo recordad que son
15 años, ha tardado 15 años en aceptar la herencia, tampoco habra pagado el impuesto de sucesiones etec.
Bueno, nos veremos en persona, un saludo y gracias de nuevo.
Buenas tardes! Con respecto a si tenemos título para adquirir la servidumbre de luz , pues debo decir que no tenemos.
La obra de la pared está acabada y se empezó hace unos cuatro meses.
El ayuntamiento exige actualmente que por ser un patio de luz debe respetar una distancia de 3m y el vecino no ha respetado esa distancia, está a 1,50m. Estaría interesada en sus servicios, si es posible demostrar que no tiene la distancia legal para construir esa pared. Muchas gracias por toda la información.
Buenas tardes,
Le hemos contestado por correo electrónico.
Saludos
Buenas noches,
Tengo un negocio familiar en el local de la casa de mis padres desde el 1997. Mi madre esta en un estado grave de salud y mis hermanos me quieren quitar el negocio cuando ellos nunca han ejercido lo puedo demostrar con testigos. No se si hay la posibilidad de usucapio. Mi madre quiere repartir los bienes por partes iguales. Si pusiera de heredero a uno de mis hermanos de ese local seria para ese heredero?
Gracias de antemano.
Buenos días Francisco.
Usted dice que tiene un negocio en el local de propiedad de sus padres desde el año 1997. Para ver si se puede hablar de usucapión, necesitaríamos conocer más datos, para ver si efectivamente se dan los requisitos que exige la ley ¿En qué concepto utiliza dicho local? ¿Por mero consentimiento de sus padres? ¿Tiene un contrato de arrendamiento? ¿Lo hace como si fuera propietario?
La usucapión requiere poseer el bien inmueble en concepto de propietario, de forma pacífica e ininterrumpida.
También sería necesario saber dónde esta esté local. Si resulta aplicable la Ley catalana, en su caso, aún no habría transcurrido el plazo que exige la Ley, pues anteriormente eran 30 años, y ahora son 20 años, pero los 20 años en su caso deben contarse desde la entrada en vigor del Código Civil de Cataluña y no se cumplirían hasta el año 2026.
Debe tener en cuenta que la adquisición de la propiedad por usucapión solo puede ser reconocida por un Juez, por lo que es necesario acudir al Juzgado.
Cuando sus padres fallezcan si os dejan herederos a todos los hijos a partes iguales, sin hacer legados de bienes concretos a cada uno de vosotros, pues los hijos seréis copropietarios del local. También cabría la posibilidad que sus padres, a sabiendas que usted utiliza dicho local, hagan un legado a su favor de dicho local. No obstante, esto dependerá de cómo hayan hecho el testamento sus padres.
Reciba un cordial saludo.
Buenos días,
Tengo un terreno situado en Cataluña al lado de mi casa el cual mi padre ha ejercido como propietario desde el año 1989, pagando el IBI regularmente y yendo a las juntas de propietarios, etc.
Incluso en su escritura de herencia estaba dicho terreno, el cual aceptamos mis hermanos y yo.
Mi pregunta es puedo instar la usucapión? Y además el terreno no consta en el Registro, por ello puedo instar en el mismo procedimiento de usucapión como otrosí la inmatriculación de la finca? O cual sería el procedimiento adecuado?
Gracias.
Buenos días Sr. Sergi,
Si usted podría instar un proceso judicial para reclamar la propiedad del terreno por usucapión. ¿En qué fecha empezó la posesión en el año 1989? En su caso, el plazo aplicable es de 30 años, ahora en 2019 se cumplen los 30 años.
¿Ustedes y su hermano fueron los herederos de su padre? El CCat prevé la acumulación de las posesiones anteriores. ¿En qué fecha falleció su padre? ¿Desde que falleció su padre han sido usted y su hermano quién han seguido pagando los recibos y asistiendo a reuniones de la Comunidad?
Actualmente estamos llevando un caso parecido el suyo.
El tema de la inmatriculación de fincas, actualmente se hace ante Notario, por lo que no sería posible acumularlo al proceso.
Primero debería solventar el tema de la adquisición de la propiedad por usucapión y después proceder a instar el correspondiente procedimiento de inmatriculación de fincas.
Si lo desea puede contactar con nosotros al 93.487.31.67 para poder concertar una primera visita.
Saludos cordiales.
Mi suegro lleva empadronado 40 años en una casa, hace 10 años el dueño se la dio a diputación y ahora le quieren echar.
Puede acogerse a la usucapión?
Buenos días Sandra,
Por el mero hecho de estar empadronado a la vivienda NO da derecho a reclamar una propiedad por usucapión.
La usucapión requiere la concurrencia de una serie de requisitos: posesión en concepto de propietario, pública, pacífica, ininterrumpida.
Necesitaríamos conocer más detalles del caso para poder analizar si procede o no usucapión (p.ej si ha pagado el IBI, Comunidad propietarios, obras en la vivienda, actuaciones ante organismos públicos como propietario, etc.), pero si solo es por el empadronamiento no procede.
Si lo desea puede contactar con nosotros para contarnos su caso con más detalle a 93.487.31.67 o info@picon-advocats.com
Saludos cordiales.
Buenos días, les agradecería si me pudieran contestar.
Llevo viviendo en un piso desde Q nací, hace 46 años. Este piso era de unos familiares donde mis padres tenían un contrato indefinido. Hace dos años que murió la prima de mi madre que era la propietaria y dejó el piso a una fundación pero en usofructo vitalicio a mi madre. Hace un mes que mi madre por desgracia ha fallecido repentinamente, pero mi marido, mis hijos y yo seguimos viviendo allí. Siempre hemos vivido con mi madre. Quisiera saber que hemos de hacer, y si podría acogerme a la usucapion. Toda mi vida llevó empadronada ahí. Mis hijos que son menores nacieron y están empadronados en el piso. Que puedo hacer por favor? Muchas gracias.
Buenos días Patricia,
El empadronamiento no es suficiente para reclamar una propiedad por usucapión.
Es necesario conocer más datos para poder ver si procede o no la usucapión, por ejemplo, durante estos años quien ha pagado las contribuciones del piso (impuestos), quién ha pago la comunidad de propietarios (cuota ordinarias y derramas extraordinarios), quién asistía a la Junta de Propietarios, si se han hecho gestiones varias ante organismos públicos.
Si lo desea puede contactar con nosotros para contarnos su caso con más detalle a 93.487.31.67 o info@picon-advocats.com
Saludos.
Buenos días Patricia,
Para informarle que hace unos días hemos contestado vía email al email remitido por usted.
Saludos.
Buenas noches, En mayo os hice un par de cuestiones relativo a usucapir un inmueble. Bien, se celebro el juicio y la en la sentencia
me deshaucian, me obligan a irme de mi piso con mi familia despues de 22 años haciendo de propietario y por supuesto habiendolo pagado.
El juez le da razon a mi tia y me echan. Mi pregunta ahora es si en la apelacion podria acogerme a la usucapion.
Ya me respondisteis, tengo el primer recibo pagado en 5-1-1998 y mi tia no es titular de la vivienda hasta el 22-1-2019, con lo cual
llevo haciendo de propietario 21 años y 15 dias. Se podria intentar en el recurso lo de los 20 años sin mencionar lo del cambio del
codigo civil catalan en 2006? que contara desde 1998 y no desde 2006? Podria colar?
Es que me llama la atencion que en la sentencia el juez mencione “salvo que concurra un supuesto de usucapion, circunstancia que no
se ha alegado en este caso”, No se si en las sentencias hay que leer entre lineas pero parece una invitacion a poner la usucapion en el
recurso o solo me lo parece a mi?
Bueno gracias de nuevo. Un saludo.
Buenos días,
El tema de la usucapión lo debía de haber alegado su abogado en la primera instancia, si no se ha alegado nado al respecto a la primera instancia es muy díficil que el Juez de segunda instancia entre a analizar el tema.
Además, aunque usted en el recurso alegara que ha transucrrido el plazo legal de 20 años contado desde el inicio de la usucapión, el abogado de su tía va a alegar la disposición transitoria del CCCat que establece que se aplica el plazo más corto o el de 20 años a contar desde 2006 (2026) o el de 30 años a contar desde el inicio de la usucapación (2028), en su caso es el plazo de 20 años, pero computado desde la entrada en vigor del CCCat, de modo que no habría transcurrido aún el plazo. Pues debe tener en cuenta que en el recurso de apelación ambas partes pueden presentar alegaciones.
Saludos cordiales.
Buenas tardes, tengo algunas dudas sobre un caso de una vivienda. Conozco una señora que tiene una casa y quiere venderla. La casa la tiene escriturada A nombre de su ex marido y de ella. No hay hipoteca. El ex marido lleva 13 años desaparecido, nunca a echo ningún pago , ni ha querido saber nada de la vivienda, no lo encuentran . La señora quiere venderme su parte. Desconozco el procedimiento para yo poder estar sola como titular en la escritura ( está señora me haría una donación para quitarse ella de la escritura y demás documentos, y ponerme a mi) Que puedo hacer para que esta persona no conste en nada ( usucapion) y si en X años apareciera ( o cualquier heredero) no pudieran interferir. Gracias
Buenos días Sonia,
Le hemos contestado por e-mail.
Saludos.
Buenas tardes
Habito solo en un inmueble de la Av Gaudi, el cual recibimos en herencia mi hermana cómo principal titular y yo como parte legítima, hace diez y nueve años..
Yo pago los gastos de piso excepto la comudidad de vecinos., no me cobran nada en concepto de alquiler. Ahora parece que mi hermana desearía que me marchara.
De acuerdo a las leyes, tengo derecho a la usucapión.
Gracias anticipadas.
Buenas tardes,
Con los datos facilitados no podemos contestar a su pregunta, la usucapión requiere ciertos requisitos, nos faltan datos para valorar el caso.
Cuando dice que recibio la vivienda como legítima ¿Le dieron un porcentaege de titularidad o como?
Pues si usted es propietario de la vivienda, aunque sea de la mitad, usted tiene derecho a vivir en ella, aunque no puede privar a su hermanda de la misma si también es copropietaria.
Saludos.
Hola buenas tardes.
Mi consulta es la siguiente: Mi abuelo falleció en el año 1981 sin dejar testamento, tenía cuatro hijos, poseía un local comercial y dos pequeños terrenos.
Por lógica, al repartir su herencia, tocaría un 25 % a cada uno de ellos, pero en su momento no hubo aceptación de la herencia. Al poco tiempo, fallecieron dos de sus hijos.
Uno de ellos poseía un piso, el cual lo dejó en herencia en su testamento a una de sus hermanas (mi madre, que era la que lo cuidaba), y el resto de los bienes (en este caso la parte que le correspondía del local, la repartió dejando a mi madre la mitad, o sea un 12,50 % y la otra entre sus otros familiares, a otra hermana un 6,25 % y a dos sobrinos, hijos del otro hermano fallecido un 6,25 %). Esta herencia tampoco se llevó a trámite, no hubo aceptación, (desconozco los motivos).
Desde el momento del fallecimiento de mi tío, mi madre se hizo cargo de todos los pagos, contribución, luz, agua, mantenimientos etc.
Al fallecer mi madre hace tres años, quise poner el piso a mi nombre, ya que llevo bastantes años empadronado y viviendo en él, pero me encuentro que uno de los dos sobrinos, ya que el otro falleció, que no reside en España y desconozco su dirección,con el que me comunicaba por medio de un correo electrónico del cual al día de hoy no me da contestación cuando le envío alguna cuestión relacionada con este tema, llegando a decirme en una ocasión que no quiere venir a España para realizar ningún tipo de trámite.
Desde hace tres años he puesto el piso a mi nombre en el catastro, pago la contribución, también pago los recibos de la luz, el agua, teléfono.
He leído en su página este artículo : Para computar el plazo ¿puede tenerse en cuenta la posesión de los anteriores poseedores si se dan los requisitos exigidos para usucapir?
El apartado cuarto del artículo 431-24 del Código Civil de Cataluña establece que “La persona que esta usucapiendo puede unir su posesión a la posesión por usucapir de sus causahabientes”.
¿Podría en mi caso utilizar la usucapión? ¿Qué trámites en cualquier caso, tendría que llevar a cabo?. Vivo en la comunidad autónoma de Galicia
Gracias por su atención. Reciban un cordial saludo.
Buenas tardes,
Si lo hemos entendido bien usted quiere poner a su nombre un piso que su madre heredeo de un hermano pero que nunca acceptó la herencia.
En este caso, si su madre no había acceptado pero tampoco repudiado la herencia, entendemos que usted, si es el heredero de su madre puede adquirir dicho bien por ius transmisionis, debería hacer o bien una adición de bienes en la herencia de su madre, o bien acceptar la herencia de su tío donde esta el piso en cuestión.
Adquirir el piso por usucapión, es mas complejo, dado que debe a ir a un proceso judicial y acreditar una serie de requisitos. En cuanto a su pregunta, en Cataluña si que se permite sumar el periodo de posesión del causante con el del heredero. No obstante, en su caso el tema de la usucapión no se rige por el CCCat sino por el la normativa foral de Galícia, si teneis este aspecto regulado, y en defecto por el CC.
Saludos.
Buenas tardes, quiero hacer una consulta, somos una familia que actualmente estamos viviendo de ocupa en un piso que en principio el dueño está fallecido hace aproximadamente algo más de 2 años, y nos gustaría asegurarnos que así es, tampoco nadie lo ha reclamado en todo este tiempo, queremos consultar si es posible solicitar en un futuro comprarlo o bien buscar la forma de vivir “legalmente” solo llevamos un poco más de 1 mes pero anteriormente vivían otras personas, que ellos mismos nos lo vendieron pero como piso ocupa, nos quisieron engañar cogiendo el dinero y echarnos del piso, pero finalmente la policía nos dio la razón a nosotros y nos pudimos quedar, es un bloque que consta de dos entradas pero en el que actualmente estamos nosotros tan solo son dos pisos contando con este, pero en la portería de alado sus viviendas quedan debajo de nosotros pero su portería queda en la otra calle, viven los familiares de los vecinos que tenemos enfrente y nos amenazan en cortarnos el agua ya que el contador es conjunto y otro tipo de amenazas ya que ellos quién adquirirlo también mediante la ocupación, y su discurso es que les pertenece mi casa a ellos simplemente por el echo de que sean todos familia, por esto les escribo para mirar qué solución puedo tener ante toda esta situación gracias.
Buenos días Nadia,
Primero deberían verificar la situación actual del inmueble en el Registro de la Propiedad, para verificar quién es el propietario, si realmente ha fallecido o no, y si hay herederos.
La ocupación de viviendas es ilegal, como sabrán, por lo que la forma de regularizar la situación pueden ser varias, desde un alquiler, la compra o intentar la usucapión, pero para ello requiere comportarse como propietario (pago impuestos, reformar, asistir reuniones CP etc.) durante un plazo mínimo de 20 años, para luego reclamar la propiedad de la vivienda en un proceso judicial.
Son varias las opciones pero depende de la situación real del inmueble y de la suya propia.
Saludos.
Buenas tardes, vivimos en una vivienda que el dueño nos dio como tal por haberlo ayudado en una fase de su vida, hemos pagado derramas hemos asistido a reuniones, hemos pagado deudas que tenía la vivienda con la comunidad y con el ayuntamiento. Al pasar 20 años podríamos ejercer el derecho de usocarpion? Y por otro lado la vivienda tiene cargas de embargos de antes del 2000 por temas varios de un antiguo propietario distinto al que nos cedió el piso, mi pregunta es, en caso de adquirir una propiedad por usocarpion también adquieres estos embargos?.
Muchas gracias por su atención.
Buenas tardes Esther,
Si ustedes actuan como propietarios durante un plazo de 20 años si que podrían llegar a adquirir al vivienda por usucapión, el pago de impuestos, reparaciones vivienda, asistencia Juntas y pago derramas son elementos, entre otros, que se tienen en cuenta en el proceso judicial.
En cuanto a las cargas de la vivienda, seria necesario saber que tipo de cargas y embargos se trata.
Si necesita un asesoramiento mas personalizado puede concertar una cita con nuestros abogados. También tiene a su disposición un nuevo servicio de asesoramiento online totalmente personalizado, le dejo el enlace por si es de su interés: https://www.picon-advocats.com/consultas/
Saludos.
¡Muy practico! Razonables motivos. Manten este nivel es un post fantastico. Tengo que leer màs blogs como este.
Saludos
Buenas tardes.
Me gustaría que me leyerais y que me contesteis, me han recomendado vuestro buffet.
En mi casa del pueblo tengo un patio a la parte de atrás y hace más de 30 años mis bisabuelos cedieron un trozo estrecho y largo al vecino. Desde entonces nadie se ha hecho cargo de la limpieza o cultivo de este, ahora yo llevo viviendo en ella tres años y quiero arreglarme el patio y hacerme una terraza, y me gustaría poder conseguir el trozo de detrás.
Siempre hemos pagado los impuestos de este trozo, nosotros no tenemos acceso, pero el vecino tiene un pequeño acceso.
Los planos del catastro figura como que es mía la parte. En todas las escrituras desde 1907 figura que nuestra casa linda con la de enfrente, por lo tanto figura que ese trozo es nuestro.
¿Hay alguna manera de poder conseguirlo?
Muchas gracias por vuestra atención.
Buenos días Mireia,
Necesitariamos conocer más datos para poder asesorarla.
Cuando usted dice que sus abuelos cedieron el trozo del patio que ahora quiere recuperar ¿A que se refiere exactamente? ¿Hicieron una donación? ¿Cedieron el uso? Es importante conocer dicho hecho para verificar realmente a quien corresponde el mismo y las opciones que tiene.
Para un mayor asesoramiento personalizado de su caso en concreto, pues acceder al Consultorio Legal online donde nuestros abogados resolveran todas sus dudas: https://www.picon-advocats.com/consultas/ o solicitar una cita con nuestros abogados.
Saludos
Buenas tardes. Expongo la siguiente situación:
Casa abandonada más de 20 años por titular extranjero , este mismo no reside en españa desde el mismo acto de abandono de dicha propiedad.
El inmueble en este caso es :casa de campo .
Se encuentra totalmente destrozada por los años hinabilitados y por los grandes signos de violencia y vandalismo dado los años evidentes de abandono .
Sin puertas, sin ventanas , sin vallado ,sin cableado eléctrico ,sin instalación de fontanería. de echo parte de la terraza pisable en la parte del tejado está derrumbada.
En resumen no sé puede habitar en ella , hasta que no se realice la gran reforma perteneciente .
Y las dudas son :
Se podría adquirir como concepto futuro , de usucapión?
Evidentemente asumiendo totalmente los gastos de dicha rehabilitación , reformas , instalaciones etc…¿ya que no hay nadie que la reclame desde hace más de 20 años .?
Por otra parte: el que decida poseer como dueño este “inmueble ” o mejor dicho lo que queda de el ,
Sería ilegal apropiarse y rehabilitar casi íntegramente la el inmueble que otro a abandonado por completo después de tantos años ?
Y por ultimo : O por muy derrumbada que este la propiedad . Quien decida tomar la posesión le señalan como okupa ? Gracias de antemano .
Buenas tardes,
No se puede adquirir la propiedad por usucapión en concepto de futuro, Par poder reclamar la propiedad debe haber poseido dicha propiedad almenos 20 años seguidos de forma interrumpida, pacífica y pública como si fuera el propietario de la misma.
Evidentemente tiene sus riesgo, pues hasta de aquí 20 años no podrà reclamar dicha propiedad y para ello debera assumir ciertos gastos, tales como pago de impuestos o rehabilitación de la casa para acreditar al proceso judicial todos los requisitos que exige la usucapión.
Para mas información o asesoramiento, dispone del Consultorio legal online en nuestra web.
Saludos.
Buenas tardes,
Poseo una propiedad registrada en el registro de la propiedad desde 2015 y en el catastro desde 2006. En 1996 la casa colindante abrio una puerta de garaje para entrar y salir coche hasta la carretera , unos 10 metros de camino; en 2006 se abrio una puerta para otro coche.La casa colindante esta justo en la carretera y tiene posibilidad de salida directa. EL caso es que consta según ayuntamiento un camino en mi propiedad, por donde abrieron las puertas.Al pasar 20 años, me han dicho que no hay nada que hacer. Leyendo su escrito sobre usucapion me pregunto si se puede hacer alguna cosa al respecto.
Gracias
Buenas tardes!
Te explico la situación, hace más de 30 años la mujer dueña de un terreno rustico falleció. Yo, cuando ella seguía viva, la sembraba y cosechaba pagándole una renta. Sin embargo, al fallecer, ningun heredero acepto la herencia y la finca no fue reclamada por nadie ni en ningún momento nadie me ha solicitado nada. Por tanto, yo llevo desde que falleció siguiendo cosechandola sin pagar renta a nadie, es decir, actuando como si fuese mia. Para demostrar que he actuado como dueño tengo las coordenadas de la finca declaradas en la declaración de la PAC anual, donde aparece que la he cosechado por más de 30 años ininterrumpidos. Puedo adquirirla por usucapión? Si es así como tengo que tramitar? Muchas gracias
Buenas tardes,
Si se podria solicitar, pero necesitariamos más datos para analizar su caso concreto. Par adquirir un bien por usucapión es necesario ir a un proceso judicial.
Si lo desea, puede concertar una cita con nuestros abogados.
Saludos.
Hola! mi consulta es referente a la vivienda donde resido, está a nombre de mi abuelo fallecido en 1994,no hizo testamento, resido en ella desde 1995 con un contrato de alquiler por 5 años que hizo mi abuela hasta el 2000, desde el 2000 sin contrato ni nada. todos los suministros los pago y tal. Mi pregunta es ..mi abuela esta terminal, somos 5 hermanos… y la escritura esta a nombre de mi abuelo…que pasa con el piso? puedo ejercer usucapión?
Buenos días,
Para adquirir por usucapión no solo se exigue “ocupar” el piso, sino hacerlo como si fuera el propietario. En su caso, necesitariamos verificar si se cumplen los requisitos o por el contrario, usted ocupa dicha vivienda por consentimiento de su abuela.
Además, en su caso, aún no se habría cumplido el plazo, pues entendemos que dado que primero había un contrato de alquiler, en todo caso, el plazo para la usucpación debería empezar a contar desde el año 2000, por lo que aún no habría transcurrido el plazo legal necesario para usucapir.
Saludos-
hola tenemos una propiedad local en leasing financiero y todavia nos faltan 4 años para qué venza el ultimo plazo,la entidad financiera no da señales,pues era una propiedad de una entidad caja de ahorros,hemos estado pagando la comunidad y hemos intentado poenrnos en contacto con la entidad sin resultado,ahora mismo no se está pagando los recibos de leasing,ni tampoco reclama el pago nadie.hemos mirado el BOE,y no aparece ningun acreedor entidad ó fondo qué reclame,cuando puedo usucapiar el inmueble,ahora hace 16 años y desearia ejercer el derecho de la propiedad
Buenas tardes,
Primero deberíamos saber que fecha empezaron a darse los requisitos por la usucapión, pues mientras usted ha estado ocupando el piso con el “leasing” abonando las cuotas correspondientes, no se computaria como plazo para usucapir, pues no lo hacía como propietario como tal, el plazo empezaria a contar desde el momento en que empieza la posesión como si fueras propietario.
Actualmente son 20 años, pero depende como, se aplica el plazo antigo de 30 años.
Saludos.
Hola buenos días.
En primer lugar, gracias por vuestra labor de asesoramiento.
Ni consulta es la siguente, vivo en un piso que fué propiedad del Ministerio de la Marina, aunque los terrenos donde se edificaron, son propiedad del Ayuntamiento. En total son 24 viviendas y llevamos 30 años viviendo, sin que haya habido pleitos o juicios por ello.
Mi pregunta es la siguiente:
Es posible la Usucapion, en este supuesto? teniendo en cuenta lo ya expuesto, la edificación de las casas por parte del Ministerio de la Marina y los terrenos donde han sido construidas, cedidos por el Ayuntamiento.
Me gustaría comentaros, que nos encantaría que nos representarais, en el caso de que veais posibilidades de conseguirlo.
Gracias por vuestro tiempo.
Un saludo
Buenos días,
Con la información proporcionada no es suficiente valorar la viabilidad del tema de la usucapión, es preciso saber en qué concepto tienen ustedes la posesión del piso, si han pagado impuestos, reformas, etc., para ver si se cumplen los requisitos que exige la Ley.
En este caso, es mejor que concreten una cita para poder valorar su caso.
Saludos cordiales.
En 1963 mi padre compro la planta primera (vivienda y local) con su patio correspondiente de 4,0 de largo por 3,0 ancho . Dicha compra se formalizo a través de un contrato privado.
Esa Planta Primera formaba parte de una Casa Unifamiliar de 130 m2 (75 m2 edificados y 55 m2 terreno) que estaba formada por una Planta Sótano, Planta Primera y un terreno (local 2,0 x 8,0 y patio 4,0 x 15,0) correspondía a los dos Plantas (Sótano 4,0 x 12,0 y Primera 4,0 x 3,0).
En 1965 hicieron una segregación de la finca y la escritura pública de compra de mi padre. Se convirtieron en dos unidades registrales:
– Planta Sótano, con los m2 de la vivienda y la TOTALIDAD DEL TERRENO (local y patio).
– Planta Primera, solo con los m2 de la vivienda.
Es decir, cuando hicieron la segregación, no se tuvo en cuenta que el LOCAL y PARTE DEL PATIO correspondía a mi padre. En la escritura pública de compra de mi padre UNICAMENTE figuran los m2 correspondientes a la vivienda (60 m2).
En el Catastro los m2 están mal inscritos, pues los asignaron con estos m2:
– Planta Sótano……….…..114 m2……..Vivienda 97 m2 y elementos comunes 17 m2.
– Planta Primera…….…….143 m2…….Vivienda 33 m2 Planta 0
Vivienda 99 m2 Planta Primera y elem. comunes 11.
En el Ayuntamiento figuran los mismos m2 del Catastro.
En el Registro de la Propiedad figuran:
– Planta Sótano……………..130 m2.
– Planta Primera…………… 60 m2.
Mis padres han estado haciendo uso desde 1963 de la Planta Primera (Vivienda y Local) y de su patio (4,0 x 3,0) tal y como se decía en el contrato privado. Han estado pagado el IBI en función de los m2 que figuraban en el catastro.
En el local hubo durante un tiempo una actividad comercial (tienda) y hemos alquilado todo (vivienda, local y patio) en varias ocasiones. Siempre lo hemos considerado nuestro y como una sola unidad.
Ahora, nos hemos dado cuenta de que en el Registro solo tenemos la vivienda (60 m2) y NO TENEMOS el Local (16 m2) ni el Patio (12 m 2).
¿Cómo podemos arreglar lo que se hizo mal en 1965?
¿Podemos iniciar un procedimiento de USUCAPIÓN?
Buenas tardes,
Deberíamos ver toda la documentación para analizar el caso y la mejor forma de solventar el tema de la propiedad.
Puede pedir cita presencial u online llamando al 93.487.31.67
Saludos.
Buenas tardes,
El vecino colindante a nuestro terreno falleció hace 10 años, nos dejó la llave del terreno para cuidarlo, tiene construido una casa no habitable. El no tiene herederos y en el registro consta el todavía como propietario. Como puedo comprar ese terreno o usucapión. Estoy en la provincia de Tarragona. Cual seria el procedimiento?
Muchas gracias de antemano.
Buenos días,
Para comprar el terreno es complicado, ya que si no hay herederos, no puede hacer la compraventa.
Por el tema de la usucapión, debería esperar otro plazo de 10 años, pues actualmente el CCCat exige un plazo mínimo de 20 años y durante este período actuar como propietario de dicho terreno, poder acreditar, por ejemplo, que ha abonado los tributos, gastos, reparaciones y conservación, etc.
Saludos.
Buenas tardes,
En el parking de la comunidad de propietarios hay 3 plazas de una promotora que se disolvió (la finca se construyó hace 40 años), tenemos pendiente solicitar las notas simples de las 3 plazas para ver realmente quién o qué entidad aparece como propietario. El caso es que hay un vecino lleva ocupando una de esas plazas durante hace años sin el permiso de la comunidad (de hecho algún vecino se ha opuesto en las juntas ordinarias en alguna ocasión). Nosotros somos nuevos vecinos y cuando preguntamos en la última reunión de vecinos por el tema de las 3 plazas deudoras (se va anotando cada mes la deuda por si algún propietario apareciera en algún momento) y la posibilidad de realizar alguna gestión para regularizarlas (que pasen a formar parte de la comunidad de vecinos), escurrió el bulto. Más tarde supimos que él mismo utilizaba una de esas plazas y que por conflicto de interés no quiere mover el tema.
¿Qué tendríamos que hacer para solicitar que las plazas pasen a formar parte de la comunidad de vecinos? ¿Sería en este caso usucapión extraordinaria?
¿Puede este vecino avanzarse y optar por usucapión extraordinaria de forma particular?
Saludos cordiales,
Buenas tardes,
El tema de la usucapión que usted plante es difícil, primero de todo porque uno de los requisitos es “actuar como si fueras el propietario” y de su relato se desprende que únicamente hay un uso de la plaza de aparcamiento por un vecino, pero este no se hace cargo por ejemplo del pago de las cuotas de la Comunidad ni impuestos, por lo que es difícil esta vía tanto para ese vecino en concreto como para la Comunidad.
A nivel de Comunidad, aquí lo que deberían hacer es averiguar quién es el propietario y reclamar las cantidades pendientes de la Comunidad, y en su caso, hacer un embargo.
Saludos.
Buenas noches,
En el año 1994 falleció, sin hijos, el marido de una senyora que conozco y tenían una casa en común en un pueblo de Catalunya. El Marido no dejó testamento y en el registro figura que la casa está al nombre de los dos por lo que la señora tiene el 50% de la vivienda. Al no tener hijos el 50% de la propiedad del marido correspondería a la familia del marido (ascendentes o colaterales según tengo entendido). El codigo civil de catalunya redujo de 30 a 20 años el tiempo para poder aplicar usucapión pero según he leído en los comentarios se cuentan desde 2006 momento en el que se publicó la ley. ¿Eso quiere decir que la señora debería esperar hasta el 2026 aunque su marido murió en el 1994? En ese caso el 2024 habrán pasado 30 años. ¿Cuándo podría realmente solicitar el 100% de la propiedad según el procedimiento de usucapión?
Para complicarlo un poco más comentar que la mujer es Francesa y el marido era originario de Cataluña y emigro a Francia durante la guerra donde se conocieron y se casaron (en régimen de separación de bienes si recuerdo bien). Como la casa se encuentra en Catalunya entiendo que las leyes aplicables son estas.
Gracias y un saludo.
Buenas noches,
En el año 1994 falleció, sin hijos, el marido de una senyora que conozco y tenían una casa en común en un pueblo de Catalunya. El Marido no dejó testamento y en el registro figura que la casa está al nombre de los dos por lo que la señora tiene el 50% de la vivienda. Al no tener hijos el 50% de la propiedad del marido correspondería a la familia del marido (ascendentes o colaterales según tengo entendido). El codigo civil de catalunya redujo de 30 a 20 años el tiempo para poder aplicar usucapión pero según he leído en los comentarios se cuentan desde 2006 momento en el que se publicó la ley. ¿Eso quiere decir que la señora debería esperar hasta el 2026 aunque su marido murió en el 1994? En ese caso el 2024 habrán pasado 30 años. ¿Cuándo podría realmente solicitar el 100% de la propiedad según el procedimiento de usucapión?
Para complicarlo un poco más comentar que la mujer es Francesa y el marido era originario de Cataluña y emigro a Francia durante la guerra donde se conocieron y se casaron (en régimen de separación de bienes si recuerdo bien). Como la casa se encuentra en Catalunya entiendo que las leyes aplicables son estas.
Gracias y un saludo.
Buenos días,
Si el matrimonio no tenia hijos y el marido falleció sin testamento, su esposa es la heredera y no la familia del marido.
Por lo que esta señora, lo que tiene que hacer es hacer la declaración de herederos a su favor y posterior accceptación de herencia y ya podrá inscribir la propiedad a su nombre.
No es necesario hacer la usucapión.
Gracias por la rápida respuesta.
Respecto a la declaración de herederos y posterior aceptación de la misma entiendo que deberían realizarse en Francia. ¿Estos tramites se realizarían a través de un notario?
Con estos documentos traducidos entiendo que un notario de España podría proceder al cambio de titularidad de la mitad de la vivienda del marido a favor de la mujer, ¿Correcto?. ¿Des de Picón Abogados en que partes del proceso podrían ayudar con sus servicios para conseguirlo?
Muchas gracias
Disculpe, no habíamos leído que el fallecido residía en Francia, aquí debe mirarse primero cual es la ley aplicable a nivel sucesorio, que, si residía en Francia, en principio seria la ley francesa. Desconocemos allí cual es la regulación a nivel sucesorio, quizás debería comentarlo con un abogado de dicho país.
Si por tema hereditario, no es heredera luego se podría estudiar si cabe una posible usucapión.
Saludos.
Buenos días,
Tenemos una duda con respecto a servidumbre de paso…en nuestro edificio originalmente era de mi abuelo..segrega una vivienda y se quedó dividido en dos fincas una interior que esta alquilada con un paso de servidumbre que consta en escrituras…si fallece ese inquilino y se meten..precarios…sin títulos…se puede cambiar la cerradura de acceso por el paso de servidumbre??.o podríamos poner denuncia por entrar en propiedad privada??. Que nos aconsejan?
Buenos días,
¿Quién es el propietario de la finca ocupada?
Aqui deberia estudiarse bien las opciones, pero para ello necesitamos conocer exactamente la sitaución exacta de ambas propiedades.
Saludos.
Respondiendo a su pregunta..es un caso especial ya que tanto en escrituras como nota simple son dos viviendas de dos propietarios que comparten una entrada de acceso comun….al ocupar la de un propietario se impide entrar o hacer uso del otro piso….es como si los ocupas o precarios cambiarán las llaves del portal impidiendo entrar a todos los vecinos..
.pues es el mismo caso…impiden entrar a uno de los propietarios en parte de su vivienda por tener una puerta con llave que impide ese acceso….
Buenas,
Estoy ante una situación que entiendo en absoluto.
La consulta seria.
Compre un casa hace unos 2 años y hace un mes que empece con las obras de la fachada, resulta que una facha de mi casa da al patio del vecino, previamente le pido permiso para poder entrar y realizar la obra. El señor no me deja entrar por lo tanto tuve de pedir una servidumbre de paso por la vía mas rápida (juicio verbal). Pero mentre tanto me entero que aquel el trozo de parcela donde yo pido la servidumbre me corresponde a mi según el registro de propiedad, catastro y planos del ayuntamiento. Que debo de hacer ante esta situación.
Gracias de antemano.
Un saludo,
Robert Incze
Buenos dias,
Soy propietario de 2 cuerpos de edificios de 3 plantas…una vivienda no es de mi propiedad…pero llevo toda la vida encargandome de todas las reformas y arreglos…puedo pedir usucapion de dicha vivienda? El ibi no lo pago pero los suministros de todo el edificio y zonas comunes estan a mi nombre y la inspeccion tecnica de edificios me la pasan a mi
Buenas tardes,
Le han contestado por correo electrónico.
Saludos cordiales.
Hola, a fallecido una señora que conocíamos(sus hermanos fallecieron hace años)el caso que ninguno tuvo hijos y los padres tampoco viven ya claro.El caso que hay una finca o nave con 4 apartamentos y un local(Desconozco si se hicieron después los apartamentos y era todo uno)Bueno sabemos que están sin dueño hace más de 10 años y sin vivir nadie y nos gustaría entrar en uno de esos apartamentos y limpiarlo vivir allí.Como se procede?Tengo que romper puerta y cambiar cerradura? Como contrato la luz y etc, gracias
Buenas tardes,
Si esta persona ha fallecido, sin testamento y no tiene familiar, el heredero y dueño es el Estado o Adminsitración Autonomica, depende donde esten ubicados los bienes.
Como comprendera, no podemos asesorarle como acceder a una propiedad sin título.
Saludos cordiales.
Hola gracias por responder.Resido en Alicante por lo tanto sería ahora el estado el dueño pero no se hace cargo parece por que lleva mucho años abandonado.Que se podría hacer? Se podría iniciar un proceso de usucapión? Gracias
Buenos días, quería saber si es posible usucapir una vivienda de protección oficial en Alicante adquirida en 1995 en virtud de contrato privado, no elevado a escritura pública (en principio se cumplen los requisitos para la usucapión). El problema reside en que la Administración no tiene el primer contrato de venta de la vpo, y a partir de ahí se han sucedido varios contratos de compraventa nunca elevados a escritura, y por lo tanto no se si la Administración se puede escudar en que la vpo es de dominio público (por no quedar probado que se haya vendido) y por lo tanto no susceptible de usucapión.
Muchas gracias. Un saludo.
Buenso días,
Es una cuestión compleja y necesitariamos ver todo los documentos y conocer la situación registral de la finca.
Si lo desea puede pedir cita con nuestros abogados ya sea presencial o vía telematica.
Saludos cordiales.
Hola gracias por responder.Resido en Alicante por lo tanto sería ahora el estado el dueño pero no se hace cargo parece por que lleva mucho años abandonado.Que se podría hacer? Se podría iniciar un proceso de usucapión? Gracias
Necesitamos mas informacion para poder ver si se dan los requisitos para usucapir, entre ellos el plazo de usucapión, que es que el bien en cuestión este en su posación por mas de 10/30 años dependeniendo del caso.
Saludos.
Buenos días,
Quería hacer una consulta en relación del tema del usucapión.
En el 2015 compre una segunda vivienda en un pueblo de montaña de Cataluña. Hace como un año un vecino de mi propiedad me dijo que había estado haciendo mediciones por georeferencias y que mi casa estaba construida encima de su terreno. Yo he estado haciendo averiguaciones y nadie ha hecho obras de ampliación de planta ni nada. Además la persona que nos vendió la casa la compró en el 1976 y tiene escriturada desde 1981.
Este vecino incluso nos ha hablado de ir a juicio.
Mi pregunta es ¿Si se puede demostrar que la persona que nos lo vendió lo tuvo más de 30 años, la zona que el vecino dice que es suya nos la podemos adjudicar por usucapión????
Mil gracias
Buenos días Gorka,
En la consulta que me comentas adquiriste en la compraventa como cuerpo cierto la casa por ello considero que si ha transcurrido el tiempo al que haces referencia y el anterior propietario la adquirió también en esa condición o bien
la estuvo poseyendo de forma pacifica y continuada se considera que en el supuesto caso de que sea cierto que se construyo en parte de terreno del vecino se puede instar la usucapión.
Por otro lado debe de haber planos y un proyecto de arquitecto aprobado por el Ayuntamiento para la obra nueva.
Saludos cordiales
No existen planos de nueva obra porque no se ha hecho ninguna obra. Al georeferenciar no coinciden y es por eso que él me reclama 10 metros. Muchas gracias por la información. Si necesito asesoramiento jurídico me pondré en contacto con vosotros.
Saludos cordiales