TÁCITA RECONDUCCIÓN

CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

Una de las características de los contratos de arrendamientos urbanos, tanto de vivienda como de local comercial, es la TEMPORALIDAD, dado que la actual LAU no permite los contratos de arrendamiento perpetuos, sino que los mismo deben tener un plazo de duración, debe fijarse la fecha inicial y la fecha final del contrato de arrendamiento.

En anteriores artículos, hemos hablado de la duración de los contratos de arrendamiento, tanto de la prórroga forzosa como de la prórroga voluntaria, pero ¿Qué sucede cuando finaliza la prórroga voluntaria? Es aquí donde entra en juego la llamada TÁCITA RECONDUCCIÓN.

La tácita reconducción está regulada en el Código Civil, en sus artículos 1566 y 1581. Si al finalizar el contrato de arrendamiento, el arrendatario sigue disfrutando por un plazo de 15 días de la vivienda o local comercial con aquiescencia del propietario, se entiende que se produce la tácita reconducción, es decir, que en estos 15 días, el propietario no haya requerido al arrendatario para recuperar la posesión del inmueble.

La tácita reconducción no debe confundirse con la prórroga del contrato de arrendamiento, sino que la tácita reconducción da lugar a un nuevo contrato de arrendamiento, la duración del cual se regirá por lo dispuesto en el artículo 1581 CC.

Al tratarse de un nuevo contrato se extinguen las garantías del contrato anterior, es decir, por ejemplo, en caso de haber un avalista en el contrato original, al producirse la tácita reconducción, dicho aval queda extinguido.

Respecto a la duración del nuevo contrato de arrendamiento, como decíamos, el artículo 1581 nos da la respuesta, la duración del nuevo contrato de arrendamiento vendrá determinada por la forma en que se fija la renta, es decir, en función de si es anual, mensual o por días.

El CC dice que la duración del nuevo contrato será anual si el contrato inicial se fijó la en cómputo anual, será mensual si la renta se fijó de forma mensual y será diario si se fijó la renta por días.

En este caso, el problema vino cuando en el contrato se fija la renta en cómputo anual, pero se establece el pago mensual de la misma, en este caso surgió la dudad de ¿La duración de la táctica reconducción será anual o mensual?

El criterio de nuestros tribunales no ha sido unánime, pues unos interpretaban que debía prevalecer la forma en que se establece la renta, con independencia de la forma de pago, y otros, que lo que prevale es la forma de pago de la renta.

No obstante, finalmente, parece que el criterio que se ha impuesto es el primero, es decir, la duración del contrato será el de la forma en que se fija la renta del contrato, con independencia de la forma de pago, es decir, si la renta se fija en cómputo anual y pagadera por meses, la duración sería de 1 año.


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