Duración de los contratos de alquiler
ARRENDAMIENTOS URBANOS
DURACIÓN DE LOS CONTRATOS DE ALQUILER
Los contratos de arrendamiento de vivienda tras la declaración del Estado de Alarma y la aprobación por el Gobierno de una prórroga extraordinaria de los mismos ha generado muchas dudas tanto a los arrendatarios como a los arrendadores, habiendo detectado que hay un desconocimiento bastante generalizado respecto la duración de los contratos de alquiler y sus prórrogas, por ello, en el artículo de hoy vamos a intentar apuntar un poco de luz dicho tema.
La LAU con el transcurso de los años ha sido reformada en varias ocasiones, habiéndose introducido novedades importantes en cada una de estas reformas respecto la duración de los contratos de alquiler. Por tanto, para poder determinar la duración de nuestro contrario y, en su caso, de sus prórrogas, es necesario ver a que versión de la LAU está sujeto nuestro contrato, pues la respuesta no es la misma.
La LAU establece que las partes pueden pactar libremente la duración del contrato de alquiler. No obstante, establece un derecho a prórrogas forzosas y prórrogas voluntarias que han ido cambiando en cada reforma de la LAU.
ES IMPORTANTE TENER EN CUENTA QUE LAS PRÓRROGAS FORZOSAS SON OBLIGATORIAS PARA EL PROPIETARIO, EN CAMBIO LAS PRÓRROGAS VOLUNTARIAS NO.
A continuación, procedemos a analizar los distintos supuestos en los que nos podemos encontrar en relación a:
DURACIÓN DE LOS CONTRATOS DE ALQUILER
CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS SUSCRITOS ENTRE EL 1 DE ENERO DE 1995 Y EL 5 DE JUNIO DE 2013
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La LAU establece que las partes pueden pactar libremente la duración del contrato de alquiler. No obstante, a fin de dar una mayor protección a los inquilinos, se establece el derecho a prórrogas forzosas.
Para los contratos de arrendamiento comprendidos entre enero de 1995 y 5 de junio de 2013, si la duración pactada en el contrato fuera inferior a 5 años, el inquilino tiene derecho a prorrogar el contrato de alquiler por plazos anuales hasta alcanzar los 5 años.
Una vez transcurrido los 5 años de prórrogas forzosas, el contrato de arrendamiento se puede prorrogar voluntariamente por períodos anuales hasta un máximo de 3 años. Una vez transcurridos dichos 3 años, el contrato entraría en tácita reconducción.
En el caso de que el inquilino no quiera hacer uso de las prórrogas forzosas, o en el caso de una vez finalizadas las prórrogas forzosas, cualquiera de las partes no quieran renovar el contrato, deberá comunicarse a la otra parte con 30 días de antelación.
CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS SUSCRITOS ENTRE EL 6 DE JUNIO DE 2013 Y 6 DE MARZO DE 2019 (EXCEPTO EL PERÍODO DE 19 DE DICIEMBRE DE 2018 HASTA 23 DE ENERO DE 2019)
Al igual que en la reforma anterior, se mantiene que las partes podrán pactar libremente la duración del arrendamiento. No obstante, en esta reforma se reduce el plazo de prórrogas forzosas, pues se pasa de 5 años de la normativa anterior a 3 años.
De modo que si la duración del contrato de alquiler es inferior a 3 años, el inquilino tendrá derechos a prórrogas anuales hasta cumplirse los 3 años, siendo dichas prórrogas obligatorias para el propietario.
También se reduce la prórroga voluntaria, pues en la reforma anterior se tenía derecho a unas prórrogas voluntarias de hasta 3 años, y ahora se establece una única prórroga por un plazo de un año, de modo que una vez transcurridos los 3 primero años, si ninguna de las partes comunica a la otra con 30 días de antelación la no renovación del contrato, el contrato se renueva automáticamente por un plazo de un año. Transcurrido dicho periodo el contrato entra en tácita reconducción.
CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO CELEBRADOS ENTRE el 19 DE DICIEMBRE DE 2018 HASTA 23 DE ENERO DE 2019
Esta reforma estuvo vigente apenas 35 días. La duración del contrato de arrendamiento continua siendo libre entre las partes como en las reformas anteriores, pero en este caso se amplían los años de prórrogas forzosas y voluntarias.
Las prórrogas forzosas serán de 5 años, o de 7 años si la propietaria es persona jurídica.
Y, la prórroga voluntaria, en caso de que las partes no notifiquen con 30 días de antelación la no renovación del contrato, el contrato se prorrogará anualmente hasta un máximo de 3 años. Transcurrido dicho periodo el contrato entra en tácita reconducción.
CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO CELEBRADOS A PARTIR DEL 6 DE MARZO DE 2019
La última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en cuanto a las prórrogas forzosas, establece los mismos plazos que la reforma de noviembre de 2018.
Los contratos tendrán una duración de 5 años si el arrendador es persona física o de 7 años si es persona jurídica.
También se mantiene la duración de la prórroga voluntaria en los mismos términos que la reforma del 2018, es decir, si transcurridos los 5 años (o 7 años si es persona jurídica), las partes no dicen nada el contrato se prórroga voluntariamente por años hasta un máximo de 3 años. Transcurrido dicho periodo el contrato entra en tácita reconducción.
La diferencia con la reforma anterior está en el plazo de preaviso para las prórrogas voluntarias, pues en las otras reformas el plazo de preaviso para no renovar el contrato era de apenas 1 mes, en cambio, con esta reforma, se amplían los plazos de preaviso, para 4 meses para los propietarios y de 2 meses para los inquilinos.
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Buenas tardes, mi arrendador me va a crear otro contrato y ha puesto 3 años en lugar de 5 años. ¿Me afecta en algo? ¿Puedo reclamar mi derecho a 5 años o una vez firmado el de 3, se anula?
Muchas gracias.
Buenas tardes,
La duración del contrato puede pactarse libremente, de modo que se puede hacer un contrato por 3 años. No obstante, ello no quiere decir que usted pierda el derecho a las prórrogas forzosas hasta los 5 años, de modo que una vez transcurridos los 3 años, usted si quiere puede exigir los 2 años restantes de prórroga forzosa.
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Saludos.
Hola! Voy a firmar el contrato de alquiler por 8 años , quería saber si avisando posteriormente 30 días antes habría opción de finalizarlo antes
Gracias
Buenos días, a partir de los 6 primeros meses, se puede desistir del contrato de arrendamiento, actualmente, con la Ley actual, el arrendatario debe preavisar con 2 meses de antelación.
Lo que debe mirar es si le ponen penalización por desesitimiento.
Saludos.
Buenos días,
Los contratos que se prorrogan ahora extraordinariamente por el Covid19, cuando finalicen a los 6 meses, si no se firma ningún documento más, y hay consentimiento entre ambas partes, pasarán a ser contratos de tácita reconducción?
O por haber sido prorrogados más allá de su vencimiento original debido a esta medida excepcional, ya no se permite que más allá de esos 6 meses, entren en tácita reconducción?
Lo digo porqué soy propietaria, y ambas partes queremos que un contrato que se formalizó el 23/06/2016, la renta siga siendo igual, durante al menos 1 año o tal vez 2, pero no queremos hacer contrato nuevo, sino un anexo al contrato inicial o que el contrato entre en tácita reconducción.
Un nuevo contrato implicaría tener que actualizar toda la documentación con la aseguradora que garantiza el impago del alquiler. De ahí que preferiramos formalizar un Anexo al contrato original.
Podrían enviarme por email un modelo del tipo de Anexo mencionado, para ser rellenado por nosotras?
El coste del modelo, será pagado con tarjeta de crédito, antes del envío.
Gracias
Buenos días,
Le hemos contestado por e-mail que habiamos recibido la consulta por las dos vías.
Saludos.
Actualmente como propietarios tenemos un contrato de alquiler que se firmó en 2019..por 3 años…cuando finalice esa fecha..tiene prorroga forzosa de 2 años más??.o tenemos que volver a hacer un nuevo contrato por 5 años. Actualmente está en 5 o se puede seguir poniendo 3 ? Y al finalizar los 5 años…hay que volver a hacer contrato?
Buenas tardes, si su contato se hizo a partir del 6 de marzo de 2019, las prórrogas forzosas son 5, de modo que si pusieron 3 años, el inquilino tiene derecho a 2 años más de prórroga forozsa. Tras la prórroga forzosa, la LAU actual, permite hacer prórroga voluntaria de 1 año hasta un maximo de 3 años.
Una vez transcurridas las prórrogas forzosas y/o voluntarias, pueden hacer nuevo contrato, o dejar el mismo, en cuyo caso entra en táctita recondución.
Saludos.
Buenos días,
En mi edificio ha fallecido un inquilino…fuimos los vecinos quien dimos aviso y la policía certificó su muerte…no sabemos quién era su familia , ni localizamos a los propietarios..cuál sería el trámite si vivieran familiares a recoger sus pertenencias?..sin testamento , ni certificado de últimas voluntades?? Habría que dar aviso a la policía? Cómo se sabe que no están desvalijado el piso o robando??.. si son familia tendrán que tener un testamento porque cualquier familiar puede quedarse con pertenecías que no le corresponden….nos podría indicar los trámites a seguir? Gracias
Buenos días,
Pueden quedarse con las pertenencias del causante los herederos, es decir, aquellos que aceptan la herencia. En caso de que se sospeche que están “desvalijando” el piso se puede llamar a la policía.
Saludos cordiales,