Duración de los contratos de alquiler

ARRENDAMIENTOS URBANOS

DURACIÓN DE LOS CONTRATOS DE ALQUILER

Los contratos de arrendamiento de vivienda tras la declaración del Estado de Alarma y la aprobación por el Gobierno de una prórroga extraordinaria de los mismos ha generado muchas dudas tanto a los arrendatarios como a los arrendadores, habiendo detectado que hay un desconocimiento bastante generalizado respecto la duración de los contratos de alquiler y sus prórrogas, por ello, en el artículo de hoy vamos a intentar apuntar un poco de luz dicho tema.

La LAU con el transcurso de los años ha sido reformada en varias ocasiones, habiéndose introducido novedades importantes en cada una de estas reformas respecto la duración de los contratos de alquiler. Por tanto, para poder determinar la duración de nuestro contrario y, en su caso, de sus prórrogas, es necesario ver a que versión de la LAU está sujeto nuestro contrato, pues la respuesta no es la misma.

La LAU establece que las partes pueden pactar libremente la duración del contrato de alquiler. No obstante, establece un derecho a prórrogas forzosas y prórrogas voluntarias que han ido cambiando en cada reforma de la LAU.

ES IMPORTANTE TENER EN CUENTA QUE LAS PRÓRROGAS FORZOSAS SON OBLIGATORIAS PARA EL PROPIETARIO, EN CAMBIO LAS PRÓRROGAS VOLUNTARIAS NO.

A continuación, procedemos a analizar los distintos supuestos en los que nos podemos encontrar en relación a:

DURACIÓN DE LOS CONTRATOS DE ALQUILER


Número uno fondo rojoCONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS SUSCRITOS ENTRE EL 1 DE ENERO DE 1995 Y EL 5 DE JUNIO DE 2013

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La LAU establece que las partes pueden pactar libremente la duración del contrato de alquiler. No obstante, a fin de dar una mayor protección a los inquilinos, se establece el derecho a prórrogas forzosas.

Para los contratos de arrendamiento comprendidos entre enero de 1995 y  5 de junio de 2013, si la duración pactada en el contrato fuera inferior a 5 años, el inquilino tiene derecho a prorrogar el contrato de alquiler por plazos anuales hasta alcanzar los 5 años.

Una vez transcurrido los 5 años de prórrogas forzosas, el contrato de arrendamiento se puede prorrogar voluntariamente por períodos anuales hasta un máximo de 3 años. Una vez transcurridos dichos 3 años, el contrato entraría en tácita reconducción.

En el caso de que el inquilino no quiera hacer uso de las prórrogas forzosas, o en el caso de una vez finalizadas las prórrogas forzosas, cualquiera de las partes no quieran renovar el contrato, deberá comunicarse a la otra parte con 30 días de antelación.


Número 2 fondo naranjaCONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS SUSCRITOS ENTRE EL 6 DE JUNIO DE 2013 Y 6 DE MARZO DE 2019 (EXCEPTO EL PERÍODO DE 19 DE DICIEMBRE DE 2018 HASTA 23 DE ENERO DE 2019)

Al igual que en la reforma anterior, se mantiene que las partes podrán pactar libremente la duración del arrendamiento. No  obstante, en esta reforma se reduce el plazo de prórrogas forzosas, pues se pasa de 5 años de la normativa anterior a 3 años.

De modo que si la duración del contrato de alquiler es inferior a 3 años, el inquilino tendrá derechos a prórrogas anuales hasta cumplirse los 3 años, siendo dichas prórrogas obligatorias para el propietario.

También se reduce la prórroga voluntaria, pues en la reforma anterior se tenía derecho a unas prórrogas voluntarias de hasta 3 años, y ahora se establece una única prórroga por un plazo de un año, de modo que una vez transcurridos los 3 primero años, si ninguna de las partes comunica a la otra con 30 días de antelación la no renovación del contrato, el contrato se renueva automáticamente por un plazo de un año. Transcurrido dicho periodo el contrato entra en tácita reconducción.


duración de los contratos de alquilerCONTRATOS DE ARRENDAMIENTO CELEBRADOS ENTRE el 19 DE DICIEMBRE DE 2018 HASTA 23 DE ENERO DE 2019

Esta reforma estuvo vigente apenas 35 días. La duración del contrato de arrendamiento continua siendo libre entre las partes como en las reformas anteriores, pero en este caso se amplían los años de prórrogas forzosas y voluntarias.

Las prórrogas forzosas serán de 5 años, o de 7 años si la propietaria es persona jurídica.

Y, la prórroga voluntaria, en caso de que las partes no notifiquen con 30 días de antelación la no renovación del contrato, el contrato se prorrogará anualmente hasta un máximo de 3 años. Transcurrido dicho periodo el contrato entra en tácita reconducción.


duración de los contratos de alquilerCONTRATOS DE ARRENDAMIENTO CELEBRADOS A PARTIR DEL 6 DE MARZO DE 2019

La última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en cuanto a las prórrogas forzosas, establece los mismos plazos que la reforma de noviembre de 2018.

Los contratos tendrán una duración de 5 años si el arrendador es persona física o de 7 años si es persona jurídica.

También se mantiene la duración de la prórroga voluntaria en los mismos términos que la reforma del 2018, es decir, si transcurridos los 5 años (o 7 años si es persona jurídica), las partes no dicen nada el contrato se prórroga voluntariamente por años hasta un máximo de 3 años. Transcurrido dicho periodo el contrato entra en tácita reconducción.

La diferencia con la reforma anterior está en el plazo de preaviso para las prórrogas voluntarias, pues en las otras reformas el plazo de preaviso para no renovar el contrato era de apenas 1 mes, en cambio, con esta reforma, se amplían los plazos de preaviso, para 4 meses para los propietarios y de 2 meses para los inquilinos.


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