DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DE LOS COMUNEROS

En anteriores entradas de nuestro blog hemos hablado de los derechos de adquisición preferente en casos de arrendamientos. No obstante, los derechos de adquisición preferente no se limitan únicamente en materia arrendaticia, sino que hay otros supuestos en los que existen dichos derechos de adquisición preferente, como es el caso de las situaciones de comunidad: derechos de adquisición preferente de los comuneros.

Previo al análisis de los derechos de adquisición preferente de los comuneros, es primordial determinar cuándo se produce una situación de comunidad.

A tal efecto, el artículo 551-1 del Código Civil de Catalunya establece que existe comunidad cuando dos o más personas comparten de forma conjunta y concurrente la titularidad de la propiedad o de otro derecho real sobre un mismo bien o un mismo patrimonio.

Por ejemplo, pensemos en una vivienda heredada por 2 hermanos por partes iguales, correspondiendo a cada uno de ellos la mitad indivisa de dicha propiedad.

Los derechos de adquisición preferente de los comuneros se encuentran regulados en el artículo 552-4 del Código Civil de Cataluña, el cual regula dos derechos de adquisición preferente, por un lado, el derecho de tanteo, y, por otro lado, el derecho de retracto.

Previo a analizar cada uno de estos de derechos de adquisición preferente de los comuneros, vamos a hacer unas consideraciones:

  • A tal efecto, debemos recordar que el derecho de tanteo opera cuando aún no se ha producido la venta, en cambio el derecho de retracto nace una vez ya ha tenido lugar la transmisión.

  • El derecho tanteo se dirige contra el copropietario que quiere vender su participación, mientras que el derecho de retracto se dirige contra el comprador.

  • El tanteo o el retracto, si los cotitulares que pretenden ejercerlo son más de uno, les corresponde en proporción a sus derechos respectivos en la comunidad.

  • Los derechos de tanteo y retracto son renunciables y el título de constitución de la comunidad los puede excluir.


DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DE LOS COMUNEROS: DERECHO DE TANTEO

La venta de la participación en la comunidad a favor de terceras personas ajenas a la comunidad, salvo que en el título de constitución se haya pactado de otro modo, otorga a los demás el derecho de tanteo para adquirirlo por el mismo precio o valor y en las condiciones convenidas con aquellas.

Los cotitulares que pretenden hacer la transmisión deben notificar a los demás cotitulares, fehacientemente, la decisión de enajenar y las circunstancias de la transmisión.

El tanteo puede ejercerse en el plazo de un (1) mes, a contar a partir del momento en que se hace la notificación de la intención de vender y las condiciones de dicha trasmisión.


DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DE LOS COMUNEROS: DERECHO DE RETRACTO

Si no existe notificación o si la transmisión se efectúa por un precio o en circunstancias diferentes a las que constan en la misma, el tanteo comporta el retracto.

El derecho de retracto puede ejercerse en el plazo de tres (3) meses contados desde el momento en que los demás cotitulares tienen conocimiento de la enajenación y sus circunstancias o desde la fecha en que se inscribe la transmisión en el Registro de la Propiedad correspondiente.


DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DE LOS COMUNEROS

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