Plazo para ejercitar la opción de compra

FORMA Y PLAZO PARA EJERCITAR LA OPCIÓN DE COMPRA

En un artículo anterior, vimos las particulares del contrato de arrendamiento con opción de compra, el cual no deja de ser un contrato atípico, pues reúne dos contratos en uno, por un lado, un contrato de arrendamiento, y por otro lado, un contrato de compraventa.

El alquiler con opción a compra es una fórmula que permite a los inquilinos estar de alquiler en una vivienda durante un tiempo determinado, transcurrido el cual, los inquilinos tienen la opción de comprar la vivienda en unas determinadas condiciones, descontando del precio de la compraventa las rentas pagadas hasta la fecha.

En el artículo de hoy nos vamos a centrar en la forma y el plazo para ejercitar la opción de compra.


EL PLAZO DE LA OPCIÓN A COMPRA

PLAZO PARA EJERCITAR LA OPCIÓN DE COMPRAEn el contrato de arrendamiento con opción de compra, deberá hacerse constar un PLAZO para ejercitar la opción de compra.

Es muy importante tener en cuenta dicho plazo para poder ejercitar dicha opción de compra, pues una vez transcurrido el mismo se produciría lo que se llama la caducidad del derecho de opción con la consiguiente pérdida del mismo, de modo que el contrato se convertiría en un mero contrato de arrendamiento.

A pesar de que lo normal es establecer un plazo para el ejercicio de la opción de compra, en algunos contratos no se ha fijado plazo alguno.

En estos casos, han sido los Tribunales quiénes han establecido la fecha límite para ejercer dicho derecho, y que no es otro que el plazo de duración inicial del contrato de alquiler, sin tener en cuentas las prórrogas del mismo.


FORMA DE LA OPCIÓN DE COMPRA

PLAZO PARA EJERCITAR LA OPCIÓN DE COMPRAEl plazo no es la única cosa a tener en cuenta para ejercitar el derecho de opción de compra, sino también es muy importante la FORMA.

Antes de todo, siempre es importante verificar primero el contrato y ver cuáles son los pactos que llegaron las partes, dado que prima la autonomía de la voluntad, por lo que se deberá a estar a lo pactado para ver el modo de ejercicitar la opción de compra a fin de ejercitar válidamente dicho derecho.

La forma de ejercitar el derecho de opción de compra, obviamente, esta estrechamente ligado al plazo, pues el optante –arrendatario- debe manifestar al arrendatario su voluntad de ejercer el derecho de compra, a los efectos de que se entienda consumada la opción de compra.

La forma de comunicar dicha voluntad dependerá de lo pactado entre las partes en el contrato, dado que este contrato se rige por la autonomía de la voluntad. Los casos más frecuentes es hacerlo mediante ACTA NOTARIAL, aunque nada impediría pactar otra forma de ejercitar la opción de compra.

La manifestación de dicha voluntad de compra ha sido calificada por nuestros tribunales como “recepticia”, es decir, no es suficiente con expresas dentro de plazo la voluntad de ejercer la opción de compra, sino que es necesario que el arrendador o propietario tenga conocimiento de dicha manifestación dentro del plazo, salvo en los casos que la notificación al arrendatario no es posible por causa imputable al mismo.

La voluntad de opción de compra no sólo que deba emitirse en el plazo acordado, sino que además debe llegar y ser conocida por su destinatario en dicho plazo.

Tras el ejercicio de la opción de compra, en legales tiempo y forma, se produciría la extinción del contrato de arrendamiento y el contrato continuaría como un contrato de compraventa.

Y, respecto al pregunta de ¿Debo pagar o consignar el precio de la compraventa al ejercitar la opción de compra? La respuesta es, depende. Como hemos dicho, es un contrato atípico que se rige por la autonomía de la voluntad, de modo que las partes pueden establecer los pactos que estimen oportunos. Por lo tanto, debemos revisar lo que se estableció en el contrato, y si en el mismo, se exige el pago o consignación del precio, este será requisitos para ejercitar la opción de compra, o en caso de no pactarse, el pago podría realizarse en un momento posterior, tal y como ha establecido el Tribunal Supremo en su sentencia de fecha 15 de enero de 2019.


PLAZO PARA EJERCITAR LA OPCIÓN DE COMPRA

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