CLAUSULAS SUELO


La cláusulas suelo supera el control de incorporación: comprensión gramatical y negociación
No resulta aplicable el control de transparencia
Buena fe contractual del banco y falta de abuso dominante

El pasado 10 de marzo publicamos un post con título: CLÁUSULAS SUELO ¿ES POSIBLE DECLARARLAS ABUSIVAS EN LA ESFERA EMPRESARIAL?, donde se analizaba la problemática de las cláusulas suelo cuando el cliente era un empresario y no un consumidor, donde se puso de manifiesto que existía un criterio jurisprudencial contradictorio entre las diversas Audiencias Provinciales, puesto que algunas Audiencia Provinciales consideraban que a las empresas también se les podía aplicar los mismos criterios que los consumidores al ahora de determinar si una cláusula suelo era abusiva y otras consideraban que no.

FIRMA

Pues bien, en fecha 3 de junio de 2016 el Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado la sentencia 367/2016 en la que desestima el recurso de casación interpuesto por una persona física que solicitaba la nulidad de la cláusula suelo incluida en un préstamo hipotecario suscrito para financiar la compra de un local para instalar una farmacia.

Antes de entrar en el análisis de la sentencia, es importante hacer referencia al supuesto de hecho sobre el cual se pronuncia el Tribunal Supremo:

La demandante, persona física, en fecha 5 de diciembre de 2006, suscribió con Banco Pastor (ahora BANCO POPULAR ESPAÑOL, S.A) un contrato de préstamo con garantía hipotecaria por importe de 1.230.000 euros con la finalidad de financiar la adquisición de un local para la instalación de una farmacia.

Entre otras cláusulas, en el contrato se incluyó una cláusulas suelo denominada “Límite de variabilidad del tipo de interés” que decía “Las partes acuerdan que, en todo caso, el tipo resultante de la revisión del tipo de interés aplicable, sea este el ordinario o el sustitutivo, no podrá ser inferior al 4,45 % nominal anual”.

La demandante interpuso demanda contra la entidad bancaria en base a la cual solicito la nulidad de la cláusula de limitación del interés variable (cláusulas suelo) (arts. 315 CCom, 1258 CC y 8.2 LCGC).  La sentencia de primera instancia estimó parcialmente la demanda declarando la nulidad de la cláusula litigiosa, ordenando la eliminación de la misma del contrato, sin condenar a la entidad bancaria a la devolución de las cantidades abonadas.

Ante esta sentencia, la entidad bancaria interpuso recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de A Coruña, dictándose sentencia en fecha 29 de mayo de 2014, estimando el recurso de apelación y revocando la sentencia dictada por el Juez de Primera Instancia.

La sentencia de apelación consideró que la información ofrecida a la prestataria había sido suficiente y cubría las exigencias positivas de oportunidad real de conocimiento de lacláusula suelo litigiosa por parte del adherente al tiempo de la celebración del contrato, y las negativas de no tratarse de una cláusula ilegible, ambigua, oscura e incomprensible. El denominado segundo control de transparencia no resulta aplicable al no tener la consideración de consumidor.
Considera probado que el elevado montante económico del contrato requirió un importante periodo de negociación dentro de los límites permitidos por las condiciones de la entidad demandada. La cláusula suelo es clara y no está enmascarada entre informaciones abrumadoramente exhaustivas que dificultasen su identificación; y la demandante siempre tuvo constancia de su existencia a lo largo del íter contractual, hasta el punto de que obtuvo, en atención a su  condición de cliente preferente, bonificaciones del banco, de manera tal que le fue aplicado un interés inferior al contractualmente pactado como atención de la entidad demandada.

Frente a esta sentencia, la demandante interpone recurso de casación ante el Tribunal Supremo, dictándose la sentencia 367/2016 que ahora es objeto de análisis.

.

“el control de transparencia no se extiende a la contratación bajo condiciones generales en que el adherente no tiene la condición legal de consumidor”

.

El Tribunal Supremo considera que el control de incorporación de las condiciones generales se extiende a cualquier cláusula contractual que tenga dicha naturaleza, con independencia de que el adherente sea consumidor o no.

Sin embargo, en cuanto al control de transparencia, el Tribunal Supremo dice que éste está reservado tanto en la legislación comunitaria como nacional solo para aquellos contratos suscritos con consumidores. El Tribunal Supremo dice:

“Ni el legislador comunitario, ni el español, han dado el paso de ofrecer una modalidad especial de protección al adherente no consumidor, más allá de la remisión a la legislación civil y mercantil general sobre respeto a la buena fe y el justo equilibrio en las prestaciones para evitar situaciones de abuso contractual.
No correspondiendo a los tribunales la configuración de un tertium genus que no ha sido establecido legislativamente, dado que no se trata de una laguna legal que haya que suplir mediante la analogía, sino de una opción legislativa que, en materia de condiciones generales de la contratación, diferencia únicamente entre adherentes consumidores y no consumidores.”

El Tribunal Supremo dice que en estos casos debe analizarse el principio de buena fe como parámetro de interpretación contractual, en el sentido que dicho principio puede comportar la nulidad de determinadas cláusulas que comporten una regulación contraria a la legítima expectativa, que según el contrato suscrito, pudo tener el adherente, en el sentido de que puede resultar contrario a la buena fe intentar sacar ventaja de la predisposición, imposición y falta de negociación de cláusulas que perjudican al adherente.

En base a esta argumentación, el Tribunal Supremo procede a analizar el caso concreto, y desestima el recurso de casación interpuesto en base a los siguientes argumentos:

JUSTICIA

  • En este caso la cláusula impugnada supera el control de incorporación, en cuanto se declara como hechos probados que hubo negociaciones entre las partes, que la prestataria fue informada de la cláusula suelo y que se le advirtió de su funcionamiento y consecuencias, por lo que no se puede afirmar que hubiera desequilibrio o abuso contractual por parte del banco.
  • No puede realizarse el control de transparencia al no tener la condición de consumidor.
  • No puede afirmarse que al condición general impugnada comporte una regulación contraria a la legítima expectativa que pudo tener la demandante, es decir, no consta acreditada la posición dominante del banco ni la mala fe contractual.

.

Ante este fallo, el Magistrado Excmo. Sr. Don Francisco Javier Orduña Moreno formula un VOTO PARTICULAR al fallo de la sentencia. La discrepancia del Magistrado radica en la fundamentación que la sentencia desarrolla para justificar la no extensión del control de transparencia a la contratación bajo condiciones generales ente empresarios; particularmente con relación a los pequeños y medianos empresarios que actúan como menor adherentes en dicha contratación. (recomendamos la lectura del voto particular, que por su extención, procedemos a reseñar solamente algunos extremos del mismo).

errorEl Magistrado dice, en relación a la exclusión del control de transparencia a los empresarios, que la solución ofrecida no es la correcta y que no resulta acertada al conclusión de que estamos ante una cuestión que responda a una opción legislativa, pues entiende que la cuestión planteada puede y debe ser resuelta desde la interpretación y aplicación de la normativa existente a la luz de los valores que al informan y de la jurisprudencia que los ha desarrolla, teniendo en cuenta que la normativa actual no prohíbe una interpretación extensiva.

De lo expuesto, cabe concluir que, salvo la presente sentencia, de ahí la justificación de este voto particular, la doctrina jurisprudencial de esta Sala no se había pronunciado expresamente sobre la asimilación entre el control de transparencia y el concepto de abusividad a los efectos de excluir dicho control de la contratación entre empresarios bajo condiciones generales. Por lo razonado, este planteamiento doctrinal resulta incorrecto y debe ser corregido. No hay razones de fundamentación técnica que objetenla interpretación extensiva de este control que aquí se propugna. Pero, sobre todo, no las hay en el plano axiológico y teleológico de la normativa objeto de la aplicación, esto es, la LCGC que, por una parte, sienta las bases de su aplicación en la reglamentación predispuesta y en la posición de inferioridad del adherente y, por la otra, justifica su regulación especial como una reacción contra el clausulado abusivo por ser injusto, (contrario a derecho) y, a su vez, por vulnerar los bienes jurídicos que deben ser tutelados en el tráfico patrimonial de la contratación bajo condiciones generales.
De ahí que a « Basilio », nuestro hipotético adherente y pequeño empresario, hay que darle la confianza de que, más pronto que tarde, su demanda de tutela será atendida, pues en el ideal de la transparencia la convicción social ya reconoce la textura de un auténtico principio general del derecho que, sin duda, va a mejorar la protección de todos los ciudadanos.

El Magistrado concluye con la siguiente frase

.

“Por lo que dicha doctrina debe ser rectificada en el sentido de reconocer la aplicación del control de trasparencia a la contratación entre empresarios”

 

De acuerdo con lo expuesto, esta sentencia es la primera sentencia del Tribunal Supremo que se pronuncia acerca de las cláusulas suelo incorporadas en un préstamo hipotecario suscrito por un empresario. Deberemos estar a futuros pronunciamientos del mismo Tribunal a los efectos de ver si el Tribunal Supremo mantiene el mismo criterio o bien modifica su criterio haciendo una interpretación extensiva del control de transparencia tal y como apunta el Magistrado que ha formulado el voto particular, sobretodo, para las pequeñas  y medianas empresas.

.

Si tiene cualquier duda o quieren más información sobre cláusulas suelo, no dude en ponerse en contactar con nosotros.


Recientemente, el Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, en su sentencia 57/2019 de fecha 25 de enero de 2019 desestima el recurso de casación interpuesto por el Banco y confirma la sentencia de primera instancia que declaró la nulidad de una cláusula suelo en un préstamo concertado por dos autónomos.

En dicha sentencia, el Tribunal Supremo analiza un préstamo hipotecario otorgado en fecha 27 de diciembre de 2018 por un matrimonio con un capital mínimo de 178.885 €, con un interés variable del Euribor más el 2,25 %. En la cláusula tercera se encontraba una cláusula suelo del 3,75 %.  La finalidad de dicho préstamo era financiar la compra de un local para abrir una peluquería.

Podeís leer el artículo completo, haciendo clic aquí

 


ACTUALZIACION

En fecha 11 de marzo de 2020 el Tribunal Supremo dicta la segunda sentencia favorable a los autónomos y confirma la nulidad de la cláusula suelo por no superar el control de incroporación.

En esta ocasión se trata de un taxista que había solicitado un préstamo hipotecario a Avanca para adquirir la licencia de taxi, el cual contenia una cláusula suelo era de un 6,5%. 

Para más información, haz clic aquí.


cLÁUSULAS SUELO Y EMPRESAScláusulas suelo

CLAUSULAS SUELO Y EMPRESAS

Valora nuestro contenido:
  1. 9 julio, 2016

    Cuando se habla de empresario se esta refiriendo a que quien pide el préstamo desarrolla cualquier actividad empresarial o a que el préstamo con garantía hipotecaria es solicitado por una persona jurídica. O lo piden unos particulares que declaran que el mismo es para su actividad empresarial. En definitiva que es lo que determina esa condición de empresario y por ende la exclusión que el TS proclama en esta sentencia si bien con el voto particular tan señalado y bien fundamentado

    • 11 julio, 2016

      Gracias por tu comentario. La condición de empresario no solo es para las personas jurídicas sino también para personas físicas que piden el préstamo para su actividad empresarial. De hecho, en el supuesto de hecho descrito, se trata de un empresario persona física, que solicita el préstamo para abrir una farmacia.

  2. 26 julio, 2016

    Y si el préstamo se solicita por un matrimonio para una actividad empresarial de un Taller de reparación de vehículos que es persona jurídica y de la que es administrador el esposo y se pone como garantía hipotecaria una vivienda privativa de la esposa, se considera igualmente que en este caso se tiene la condición de empresario y no la de consumidor.

    • 27 julio, 2016

      Buenos días Enrique,
      Según nos cuenta, se solicitó un préstamo hipotecario para financiar una actividad empresarial (taller mecánico) ¿el préstamo se solicitó a título particular o lo solicito directamente la empresa?
      Tal y como está la legislación, para que se considere como “consumidor” es necesario que no esté vinculado a ninguna actividad empresarial. Según nos cuenta usted, entendemos que tendría la consideración de empresario puesto que el préstamo se solicita para el taller mecánico. No obstante, debería de analizarse con más profundidad el supuesto.
      Saludos cordiales.

  3. 21 diciembre, 2016

    Buenas noches ,

    Con esta nueva sentencia del tribunal europeo que se ha dictado hoy se nos tendría que eliminar la cláusula suelo de un hipoteca que solicitamos mi marido y yo para comprar un local como personas físicas sin tener ningún negocio montado ?
    Gracias .

    • 22 diciembre, 2016

      Buenos días Alicia,
      La sentencia del TJUE solamente establece que una vez se determiné que la cláusula suelo es nula, el banco deberá devolver todas las cantidades percibidas indebidamente + al consumidor desde la subscripción de la hipoteca.
      Para reclamar por clausulas suelo tiene dos opciones: 1) reclamar a través del servicio de atención a los clientes de su entidad bancaria o 2) acudir a la vía judicial. En uno y otro caso le recomenadmos que para reclamar las canitades que le tienen que devolver lo haga con un buen assesoramiento.
      El caso que nos expone, se tendría que analizar bien, pues como bien sabe no es la misma la protección de los consumidores frente a clausulas suelo que la protección de los empresarios. Según me cuenta el local no lo adquirieron para iniciar una actividad empresarial, sino por otro fines no?
      Si necesita información adicional, no dude en contactar con nosotros.

  4. 27 diciembre, 2016

    Buenos días: La hipoteca de mi vivienda está a nombre de mi empresa. Puedo reclamar la clausula suelo?. Gracias

    • 27 diciembre, 2016

      Buenos dias Cristina,
      Por lo que comentas entiendo que la vivienda es propiedad de una empresa y en ella se constituyo una hipoteca. La sentencia dictada por el Tribunal Europeo es de nulidad de clausulas de la hipoteca por vulneracion de normas de derecho de consumidores. Para poder mejor asesorarte es preciso conocer si la empresa es una sociedad mercantil o una sociedad personal y estudiar el préstamo hipotecario firmado. En principio la sentencia se aplicara a hipotecas de personas físicas. No obstante se empiezan a dictar algunas sentencias en los Tribunales nacionales declarando la nulidad de la clausula suelo en casos de sociedades familiares.

  5. 29 diciembre, 2016

    Buenos días: Si hay una diferencia considerable entre la cláusula suelo y el techo digamos que un suelo de 4% y un techo de 11% cuando los intereses no llegaban al 6%, aún cuando el préstamo sea un contrato entre empresas, ¿es posible anular la cláusula suelo por abuso por parte del proveedor del servicio al no ir equidistantes suelo y techo del interés inicial?

    • 29 diciembre, 2016

      Buenas tardes Diego,
      Por lo que entiendo se trata de un préstamo otorgado a una empresa, en el cual hay una clausula suelo y una techo. El tema de las cláusulas suelo en empresas es más complejo, pues, si bien es cierto que hay alguna sentencias de Audiencia Provinciales que han declarado nulas dichas clausulas, hay algunas Audiencias que no. Asimismo, la única sentencia dictada por el Supremo no anula dicha cláusula.
      Para poder asesorarle debidamente necesitaríamos que nos facilitara más información del préstamo, de la empresa, de cómo se formalizo el préstamo, si se pudo negociar las cláusulas o fueron predispuestas, en fin, necesitamos más datos.
      Estamos a su disposición para estudiar su caso.
      Saludos.

  6. 3 enero, 2017

    Es lamentable, que a mi cómo persona física por comprar mi piso ABANCA, tuvo que quitarme la cláusula suelo, y en cambio por comprar un local para hacer mi actividad y siendo una sociedad unipersonal no.

    • 3 enero, 2017

      Totalmente de acuerdo con usted. En el ámbito de las cláusulas suelo se está haciendo una distinción entre consumidores y empresarios que consideramos inaceptable.
      El tema para los empresarios es mucho más complicado, sin embargo, hay algunos Juzgados que sí que han anulado estas cláusulas suelo cuando se trata de empresas. Tendremos que estar a la espera de las resoluciones que se vayan dictando en el futuro.

  7. 4 enero, 2017

    Antonio De Leon

    Hola. Te expongo mi caso.

    Soy persona fisica, siempre he trabajado por cuenta ajena y sin conocimientos de contruccion.
    Tenia un solar en mi pueblo, con unos shorros hice proyecto de 8 viviendas y 10 plazas de garaje.
    Solicite un credito y me lo concedieron, año 2007. La obra se termino en 2009, y le llevo al banco mucha gente interesada en comprar, a las que rechazaron por no cumplir las condiciones que pedian. Ante todo esto he tenido que endeudarme mas para amueblar, y escasamente cubrir los recibos con las rentas del alquiler. Por supuesto tengo clausula suelo que el banco no me quiere quitar porque dice que no soy consumidor particular y que la clausula esta en la escritura de hipoteca y firmada.
    Saludos

    • 10 enero, 2017

      Buenas tardes Sr. Antonio,
      Por lo que nos cuenta usted formalizó la hipoteca como persona física pero con la finalidad de construir viviendas para posteriormente proceder a su venta, así a grandes rasgos entendemos que no tendría la consideración de consumidor, tal y como lo define la ley. No obstante, tal y como hemos comentado anteriormente, deben analizarse caso por caso con todos los datos.
      En el caso de ser considerado empresario el tema de las cláusulas suelo tiene dificultades añadidas. Sin embargo, también debo indicarle que algunos Juzgados sí que han anulado clausulas suelo en hipotecas realizadas por empresarios. Es por eso que debe analizarse con detenimiento cada caso.
      Estamos a su disposición.
      Saludos.

  8. 22 enero, 2017

    La Sra. Maruja y el Sr. Antonio se quieren casar y construyen su nido de amor.
    Los 2 son copropietarios de un chalet: 50% Antonio y 50% una SL, de la que la Sra. Maruja es propietaria, en vez de como persona física, por motivos fiscales
    Hay 2 hipotecas hechas a la vez.Cada uno tiene la suya. La firmaron como se firmaron todas en 2005. Sin mirar.
    Pasa el tiempo y la relación no funciona, y no llegan a vivir allí. Antonio le ofrece a Maruja (mejor dicho, a la SL de Maruja) comprarle su parte quedándose con el saldo de su hipoteca. Lógicamente el Banco «pasa» de cambiar la hipoteca y les dice que toma nota de la escritura de subrogación y de compraventa pero que ellos no tocan el préstamo.
    Se plantean demandar al banco. Conjunta o separadamente

    1º. ¿Quièn tiene que reclamar la cláusula suelo de Antonio? ¿Él o la SL que se ha subrogado? (A Antonio le da igual; sólo quiere ayudar; si hay que ratificar que le cedió todos los derechos y obligaciones de la hipoteca con la subrogación, lo diría)
    2º. La SL de Maruja tiene alguna esperanza de impugnar su cláusula suelo (la finalidad del préstamo era la,que era… claramente particular, aludiendo a que usar la SL es una mera vestidura)? o que se olvide y piense sólo en recuperar lo de Antonio?

    • 25 enero, 2017

      Buenos días Julián,
      No terminamos de entender bien su caso, usted dice que la SL compró su parte de la vivienda y se subrogó en el préstamo hipotecario suyo ¿Se firmó con el Banco la subrogación de la hipoteca de la SL en su lugar? Necesitaríamos ver las escrituras del préstamo, de compraventa y de subrogación para responder su caso.
      Las reclamaciones por cláusulas suelo de los consumidores son menos complejas que las de las empresas, no obstante, nada es imposible, ya hay resoluciones que declaran nulas las clausulas suelo en caso de empresas. Por ello, debe de analizarse bien cada caso para estudiar la viabilidad de la reclamación.
      Otra cosa que podrían mirar además de reclamar la cláusula suelo, serían los gastos de la hipoteca, pues hay jurisprudencia del Supremo que establece que es el Banco quién debe abonar los gastos de Notaría, Registro, Tasación del inmueble y AJD. Esto también se podría reclamar.
      Estamos a su disposición para estudiar su caso y asesorarle.
      Reciba un cordial saludo.

  9. 23 enero, 2017

    Hola,

    Somos una familia que tenemos una S.L,con la cual compramos varias propiedades,y tenemos hipotecas en todas,llevamos mas de 10 años pagando rigurosamente.Avalamos con nuestros bienes,todas las hipotecas que nos concedieron.

    Queremos saber,si tenemos derecho a reclamar la clausula suelo???

    Desde ya muchisimas gracias.

    • 25 enero, 2017

      Buenos días,
      En caso de cláusulas suelo en Hipotecas firmadas por Sociedades también se puede reclamar. No obstante, el tema es más complicado que en el caso de consumidores, pues hay criterios divergentes entre los Tribunales, por eso, antes de interponer demanda, debe analizarse con profundidad el caso, el préstamo hipotecario, tipo de sociedad, como se formalizó el préstamo.
      En fecha 4 de noviembre de 2016 se dictó una sentencia por los Juzgado de Jaén declarando nula una cláusula suelo concedida por una entidad financiera a una empresa. Son varias ya las sentencias que declaran la nulidad de esta cláusula.
      Estamos a su disposición para estudiar su caso.
      Reciba un cordial saludo.

  10. 28 enero, 2017

    Una sociedad limitada que no ha tenido ninguna actividad compra un.local comercial con una hipoteca con cautela suelo. La sociedad es una sl. Que se constituye en 2006 y en La compra se realiza en 2007.
    Las participaciones de la sociedad son al 50 por ciento de un padre y una hija.
    El local está libre, sin actividad alguna, ni alquiler ni se ha hecho obra, nada.
    La sociedad cuando compra el local al.constructor tampoco se deduce el iva ya que no va a tener actividad.
    Puede pedir la devolución del exceso de intereses por cláusula suelo?. Puede considerarse consumidor? Muchas gracias

    • 31 enero, 2017

      Buenos días María,
      Si la titular del préstamo hipotecario es una sociedad no tiene la consideración de consumidor. A pesar de no tener la consideración de consumidor, también se puede reclamar la nulidad de la clausula suelo y las cantidades abonadas, pues hay resoluciones de varios Juzgados que acuerdan la nulidad de dichas clausulas. Para poder darle una respuesta mas concreta, necesitariamos realizar un analisis concreto de su caso.
      Estamos a su disposición.
      Saludos.

  11. 4 febrero, 2017

    Muchísimas gracias, me.podría decir cuales son esas sentencias para leerlas y ver si entiendo debo continuar adelante e ir a la vía judicial? Muxhas gracias

    • 6 febrero, 2017

      Le he mandado algunas a su dirección de correo electronico. Saludos.

  12. 16 febrero, 2017

    Buenos días: Este es mi caso. Profesional autónomo con una sociedad limitada, que en su domicilio particular, o sea en la vivienda habitual, posee una de las habitaciones destinadas al despacho de la empresa. El préstamo fue solicitado como consumidor, aunque es cierto que posteriormente la sede de la empresa quedó registrada en el domicilio. El banco dice que no me puede devolver la clausula suelo: «quedando excluidas, por tanto, las reclamaciones de personas jurídicas y de personas físicas que tengan finalidad profesional» ¿Esta apreciación es correcta desde su punto de vista?

    • 16 febrero, 2017

      Buenas tardes Sr. Angel: Por lo que usted comenta celebro la hipoteca como consumidor y con posterioridad estableció en la vivienda en la que reside su despacho profesional y el domicilio de la sociedad que según comenta es unipersonal. Es una situación distinta pero considero que deben regularizar la clausula suelo. Si desea que analicemos su caso puede ponerse en contacto con nosotros y analizaremos la documentación para darle una respuesta más motivada. Saludos cordiales

  13. 16 febrero, 2017

    Mi marido trabajaba como asalariado en un taxis. A los tres años le echaron y decidimos hipotecar la casa de mi madre para comprar una licencia y poder trabajar. En esa hipoteca fuguramos 3 persoas 1°mi madre y a continiacion mi mardo y yo ahi una clasula suelo de un suelo del 4.75 y un techo del 12 mi pregunta es somos consumidores o empresa?
    Que probabilidades tengo de que mi banco me quite la clasula suelo
    Muchas gracias

    • 16 febrero, 2017

      Buenas tardes Pepi
      Habría que analizar el contrato de hipoteca.Entiendo que la propietaria de la vivienda es su madre y usted avalan. Habría que leer toda la hipoteca para dar una respuesta más precisa pero considero que puede defenderse la retirada de la clausula suelo. Si desean que les contestemos con más precision pueden enviarnos copia de la escritura por email y les contestaremos una vez estudiada la misma.
      Saludos cordiales

  14. 20 febrero, 2017

    buenas tardes, mi mujer y yo compramos un local como personas físicas e hipotecamos la vivienda, cuando pedimos la hipoteca ya eramos autónomos y a los 3 o 4 años montamos otro negocio en ese local que habíamos comprado, el banco nos ha comentado que no nos quita la clausula suelo ya que el fin del préstamo hipotecario no fue para la vivienda sino para el local a pesar de estar hipotecado el piso. ¿Debería reclamar judicialmente la devolución de la demasía de los intereses pagados?

    • 24 febrero, 2017

      Buenos días Sr. Jose,
      Por lo que entiendo usted y su esposa solicitaron un préstamo hipotecario para la compra de un local para destinarlo a una actividad empresarial. Si eso es así, ustedes tendrían la consideración de empresarios y no de consumidores. A fecha de hoy, muy a nuestro pesar, el criterio predominante para tratar el tema de la nulidad de la cláusula suelo en caso de empresarios es que solo se aplica el control de incorporación y no el control de transparencia, siendo más difícil conseguir la nulidad de dicha cláusula. Sin embargo, sí que es cierto que hay una corriente jurisprudencial que considera que el control de transparencia también puede aplicarse a las empresas, incluso dentro del Tribunal Supremo también hay algunos Magistrados que está a favor de aplicar el control de transparencia a los empresarios.
      Para poder darle una respuesta más adecuada a su caso, necesitaríamos analizar un poco el préstamo hipotecario, la forma en que se comercializado el mismo, si existió negociación o no con el banco, como está incorporada dicha cláusula en su préstamo hipotecario, entre otras cosas, si así lo desea, puede contactar con nosotros para tratar con más profundidad el tema y ver las posibilidades de viabilidad de una posible demanda contra el Banco.
      Otra de las cosas que puede hacer, si no lo ha hecho ya, es dirigir una reclamación por escrito al Banco solicitando la devolución de las cláusulas suelo al considerar que la misma es nula. Lo más probable es que el Banco, tal y como dice usted, le respondan que no procede. En este caso, se tendría que plantear la posibilidad de interponer una demanda contra el Banco.

      Saludos cordiales.

  15. 24 febrero, 2017

    Has dado en el sitio con este articulo , realmente creo que este sitio tiene mucho que decir en estos temas . Volveré pronto a vuestro sitio para leer mucho más , gracias por esta información .
    saber mas http://www.reformarium.com

  16. 9 marzo, 2017

    Buenos días,
    Mi marido es socio y administrador único de una sociedad, la actividad esta dentro del epígrafe 5011.
    En el año 2015 se compra, a nombre de la empresa, un solar con construcción a derruir. Se contrata un préstamo con el Sabadell con la condición de suelo de 4,5% y un techo de 12%.
    ¿Cabe la posibilidad de solicitar la anulación de la cláusula suelo y devolución de los intereses pagados de más, en el caso que los hubiese?
    En el caso de los gastos de tramitación de la hipoteca, ¿es posible devolución?

    • 9 marzo, 2017

      Buenas tardes Ruth,

      Por lo que me cuenta su marido tiene una empresa dedicada al sector de la construcción y formalizo una hipoteca con la SL con Banco Sabadell. En este caso, no estamos delante de un consumidor sino de un empresario. El tema para las empresas es un poco más complejo, pues a pesar de que hay algunos Juzgados y Audiencias Provinciales que consideran que debe aplicarse los mismos criterios a los consumidores que a los empresarios a la hora de determinar el carácter abusivo de las cláusulas suelo, no es un criterio unánime.
      Así mismo, a los efectos de poder estudiar las posibilidades de que la cláusula sea declarada nula y recuperar las cantidades abonadas, necesitaríamos ver la escritura del préstamo hipotecario, así como conocer más detalles sobre la formalización del préstamo y la SL.
      Lo que si le recomendaríamos, si no lo han hecho ya, presentar una reclamación en el Banco solicitando que deje de aplicarse la cláusula suelo y reclamando lo abonado de más. Lo más probable es que el Banco les conteste que al ser una empresa no procede. No obstante, de cara a un futuro proceso judicial, si fuera el caso, se podría acompañar ese documento.
      En cuanto a los gastos de la hipoteca, al igual que las cláusulas suelo, la única sentencia que hay del Supremo solo se refiere a los consumidores. No obstante, es recomendable preparar carta reclamando los gastos hipotecarios abonados, adjuntando copia de una serie de documentos. Las entidades tienen dos meses para responder si atienden a la reclamación o no.
      Si usted lo desea, estamos a su disposición para estudiar su caso en más profundidad y así poder aclarar mejor sus dudas, no dude en contactar con nosotros.
      Saludos cordiales.

  17. 16 marzo, 2017

    Mi marido y sy socio tenían una SL. Tenían una línea de crédito para descontarse los pagarés, y hubo dos que sumaban 100.000 euros que no tenían fondos. Entonces la entidad CX les obligó a hipotecar la vivienda del socio para pagar esos 100’000 euros. Esa hipoteca se hizo a nombre de la empresa pero no sirvo para comprar ningún inmueble y no siquiera vieron el dinero. Fue para cancelar el descubierto de la línea de crédito.

    ¿Tenemos derecho a reclamar la clausula suelo aludiendo a la posición dominante de la entidad bancaria?

    • 22 marzo, 2017

      Buenas tardes Marga,

      Al haber realizado la hipoteca a nombre de la sociedad para reclamar la cláusula suelo no se aplica la normativa de consumidores ni la jurisprudencia dictada en este sentido. Para dar una respuesta más adecuada a su caso, necesitaríamos poder revisar la documentación y conocer más detalles. Si así lo desean pueden concertar una cita con nuestros abogados.

  18. 23 marzo, 2017

    Yo tenia una S. L. dedicada al sector del automóvil donde era administrador único y socio mayoritario, el resto de socios eran mi mujer y mis dos hijos, en el 2004 procedí a la venta del negocio y de la nave donde lo ejercía, el dinero que me quedo después de pagar la hipoteca de la nave, lo utilice para comprar un local comercial de nueva creación de una promoción formada por un bloque de viviendas y ocho locales comerciales en los bajos.
    La promotora tenia concedida una hipoteca en la cual nos subrogábamos los compradores, en las mismas condiciones, tanto las viviendas como los locales, de hecho, el día de la firma, al entregarse las llaves con algún tiempo de retraso, la promotora ya había pagado una parte de la mencionada hipoteca (que yo vi por primera vez en el momento de la firma)
    Y ahora mi pregunta:
    ¿Si los propietarios físicos de las viviendas tienen derecho a la anulación de la clausula suelo y a la devolución de las cantidades pagadas de mas, no es discriminatorio que yo no lo tenga?
    Nota.- En el acto de la firma, mi mujer y yo también firmamos un contrato de fiadores y en el año 2009 disolvimos la S.L. y ahora es propiedad del matrimonio en gananciales.

    • 24 marzo, 2017

      Apreciado Sr. Angel Luis Olivar Agudo,
      Efectivamente, ante la nulidad de las cláusulas suelo y la devolución de los importes, no es la misma situación la de un consumidor que la de una empresa o autónomo. El criterio a fecha de hoy para determinar la nulidad de dicha cláusula es distinto, a los consumidores se les aplica la normativa de consumidores, analizando para tanto el control de inclusión como de transparencia, en cambio para el empresario dicha normativa no es aplicable, y el criterio predominante es que no se puede aplicar el criterio de transparencia.
      Es cierto que hay algunas sentencias que anulan clausulas suelo de empresas, pero la jurisprudencia en este sentido no es uniforme, debiendo analizarse caso por caso.
      El Tribunal Supremo ha dictado 2 sentencias, en las cuales no anula la cláusula suelo, aunque en ambas hay un voto particular a favor de la nulidad de la cláusula suelo, pues este Magistrado entiende que el criterio de transparencia debe aplicarse indiferentemente de que se trate de un consumidor o un empresario. Estos votos particulares son un rayo de esperanza por todas aquellas empresas que tienen una cláusula suelo y la misma fue predispuesta sin negociación alguna.
      Estamos a su disposición para estudiar su caso en profundidad y ayudarlo con el tema de la cláusula suelo. No dude en contactar con nosotros.
      Saludos cordiales.

  19. 26 abril, 2017

    Quisiera saber si es lo mismo para una sociedad limitada que para una comunidad de bienes a la hora de reclamar la clausula suelo
    Muchas gracias

    • 4 mayo, 2017

      Buenos días, si la comunidad de bienes tiene objeto mercantil, estaría excluida de la protección propia de los consumidores. Saludos.

  20. Me gusta saborear y visitar blogs, aprecio mucho el contenido, el trabajo y el tiempo que ponéis en vuestro blog. Buscando en por hay he encontrado tu blog. Ya he disfrutado de varios artículos, pero este es muy ameno, es unos de mis temas predilectos, y por su calidad he disfrutado mucho. He puesto tu sitio en mis favoritos pues creo que todos tus publicaciones son interesantes y seguro que voy a pasar muy buenos momentos leyendolos.
    abogado especialista herencias torrevieja

  21. 16 mayo, 2017

    Hola Sres,

    Ante todo gracias por atender mi petición,

    Soy Jubilado, con unos ahorros día la entrada para la compra de un local comercial para el día de mañana dejárselo a mi hijos, lo demás hipoteca a 15 años. Por mi condición de jubilado por una discapacidad de más del 65% lógicamente no se me permite trabajar ni ejercer una actividad laboral ni empresaria. Lo único que estoy autorizado a alquilarlo, el cual se encuentra ahora alquilado como trastero. Desde el 2007 al 2014 estuvo sin alquilar. Pagué el 16% de IVA y no me deduje nada de ellos ya que al comprarlo como persona física no tenía derecho a desgravar cantidades de ese IVA. El caso es que veo el modelo 600 y veo que al precio de compra que son 119.554 solo han pagado el 1% en cuando a IVA. No estoy muy ducho en este tema… o si la constructora por otro lado pago dicho IVA. El caso es que en las escrituras me imponen el 16% de IVA.

    Tengo una hipoteca con CaixaBank la cual después de estar machacando cada mes al Defensor del Cliente del banco me quitaron el suelo de un 4,25% que me colaron el día de la escritura del préstamo hipotecario. He echo la reclamación extrajudicial al banco y me han contestado que no me corresponde la devolución de lo cobrado indebidamente ya que según ellos, no tengo condición de consumidor.

    Querría saber si esto se puede atacar por algún lado ya que yo según todo lo leído tengo condición de consumidor.

    Saludos cordiales.

    • 17 mayo, 2017

      Buenas tardes Sr. Ignacio,

      Por los datos que usted comenta considero que usted es consumidor. Lo que se tendría que analizar es lo que usted firmo a Caxabank cuando le quitaron la clausula suelo porque es probable que renunciara. Para poder darle una respuesta más concreta tendría que analziar la docuemntacion.

      Saludos cordiales

  22. 17 mayo, 2017

    Muchas gracias Sr. Letrado,

    No… la clausula suelo me la quitaron sin condiciones, no firmé ningún documento, querían pero me negué, supongo que se cansarían de mí al presentar cinco reclamaciones en el banco y otras tres en el Banco de España y tres más en la OCU. Está claro que si me la quitaron es porque veían mi condición de consumidor en aquel tiempo pues conozco a algún empresario que tiene hipoteca sobre locales comerciales y naves industriales y siguen teniendo la cláusula suelo alegando el banco que no son consumidores.

    Le iré informando sobre esta progresión a ver que me vuelve a contestar el banco y en caso de negativa pues me podría en contacto con ustedes, a ver si remitiendoles la documentación me pueden arrojar un poco de luz y llevar mi caso a los juzgados ya también yo que también creo que tengo condición de consumidor.

    Aquí encontré esta sentencia en internet, es de unos abogados que luego alquilaron el local y les dieron sentencia favorable como consumidores, y eran empresarios.

    El resultado al que llega la SAP Pontevedra es correcto: es consumidor el que compra un inmueble para arrendarlo, aunque tenga ánimo de lucro, siempre que esa compra no esté relacionada (directa o indirectamente) con su actividad comercial. Puede verse un análisis de esta sentencia en:

    http://blog.uclm.es/cesco/files/2015/02/Es-consumidor-el-que-compra-un-inmueble-para-arrendarlo-aunque-tenga-%C3%A1nimo-de-lucro.pdf

  23. 2 junio, 2017

    Tengo un prestamo hipotecarlo con clausula suelo somos personas físicas mi esposa y yo e reclamado al banco y dicen que no me pertenece por ser un negocio en el que se invirtieron los dineros del prestamo fue para una insonorización que me obligan hacer pero el prestamo se avala con este local quisiera saber si puedo reclamar un cordial saludo y muchas gracias

  24. 1 agosto, 2017

    Buenos días,
    En su día, mi mujer y yo firmamos una hipoteca con Caixa Penedés (hoy en Banc Sabadell) con una clausula suelo del 3% y una techo del 19%.
    Era una segunda hipoteca sobre la vivienda habitual. En la escritura no figura en NINGUN sitio a que se iba a dedicar el dinero. Es decir, yo entiendo que tanto da si con ese dinero monto un negocio, compro otra propiedad o me lo gasto en el casino….
    Reclamo al Banc de Sabadell y, a los tres meses, me contesta diciendo que mi «petición no resulta procedente, ya que en este caso Usted no tiene la condición de consumidor a efectos del Real Decreto Ley, dado que la suscripción del préstamo hipotecario se realizó para fines de carácter comercial o empresarial».
    … Y yo me pregunto, ¿en que se basan para decir en que gasté el dinero? cuando en la escritura no indica absolutamente nada….
    ¿es posible seguir reclamando?
    Gracias de antemano

    • 4 agosto, 2017

      Buenos días,

      Para dar una respuesta concreta a su pregunta, necesitariamos ver la escritura del prestamo hipotecario así como saber como fue la comercialización del mismo. Si lo desea nos puede enviar copia de la escritura al e-mail info@picon-advocats.com para poder revisar la escritura o concertar una cita gratuïta con nosotros para primeros de septiembre para atender a su consulta personalmente.

      Sin otro particular, le saludamos atentamente,

  25. 31 octubre, 2017

    Buenas tardes, mi hermano y yo tenemos un negocio familiar el cual formamos una S.l., el local donde tenemos la tienda es nuestro el cual hipotecamos a nombre de la S.l. para hacer una reforma total. La hipoteca se hizo e Credit Valencia que ahora es Cajamar, el director del Banco era del pueblo y trabajamos con ellos de siempre, cuando firmamos la hipoteca no nos dijeron nada de la clausula suelo, la cual nos enteramos cuan bajaron los tipos de interes y fuimos a reclamar que los bajaran y es cuando nos enteramos, al salir esta anulación hablamos con el banco varias veces y nos daban largas que hicieramos una reclamación a la central…que lo teníamos díficil..han pasado varios directores y todos nos dicen lo mismo. ¿Hay posibilidad de reclamar de alguna manera?
    Un saludo.

    • 3 noviembre, 2017

      Buenas tardes,
      El tema de las cláusulas suelo y empresas, como ya hemos ido informando en nuestro Blog, es mucho más complejo que en el caso de consumidores, pues el criterio de nuestros Tribunales no es uniforme, habiendo resoluciones en ambos sentidos.
      Si han hecho reclamación extrajudicial al Banco sin resultado, solamente les quedaría la vía judicial. Para poder orientarles un poco sobre la viabilidad de dicha reclamación, necesitaríamos conocer más en profundidad su caso y estudiar el préstamo hipotecario, pues en el caso de empresas, depende de cada caso y deben tenerse en cuenta varias cosas.
      Saludos cordiales.

  26. 2 noviembre, 2017

    Buenas tardes

    En mi caso yo compré un pequeño estudio registrado en el catastro como despacho profesional, aunque para usar como vivienda pues era la único que podía permitirme. Todos los pisos de ese mismo port son usados igualmente como viviendas aún teniendo la misma categoría de Despacho. Soy trabajadora por cuenta ajena y jamas he tenido negocio propio, ni sociedad, ni nada relacionado con el mundo empresarial. Simplemente compré un apartamento pequeño para independizarme siendo joven. Sin embargo tras demandar al banco la cláusula suelo, la sentencia ha fallado en mi contra alegando que no he podido demostrar que sea consumidora, porque la jueza olvidó incluir en la sentencia el certificado de empadronamiento que se admitió durante la vista previa. Mi abogado me aconseja recurrir. Cree que tengo opciones de ganar el recurso?
    Gracias

    • 3 noviembre, 2017

      Buenas tardes,

      Para poder darle una respuesta a si tiene opciones de ganar el recurso, necesitaríamos conocer más detalles de su caso en concreto. No obstante, por lo que nos cuenta, a nuestro criterio usted sí que tendría la condición de consumidora. Si el único motivo para desestimar el recurso es que la Juzgadora ha considerado que no tiene la consideración de consumidora, en ese caso, si sería conveniente recurrir la sentencia.

  27. 14 noviembre, 2017

    Buenos días, resulta que hace unos años compré junto con mi mujer, una nave destinada a solar edificable para uso industrial y compatible y almacenes. El mismo día de la compra y ante el mismo notario, otorgué una escritura de préstamo hipotecario con el banco popular «hipotecarios directos en general». La compra de la nave la hice con el nombre de la sociedad y la hipoteca a nombre de mi mujer y mío. Mi préstamo tiene cláusula suelo, actuaría en este caso como consumidor o como empresario?

    Muchas gracias de antemano.

    Un saludo.

    • 21 noviembre, 2017

      Buenos días,
      Según nuestro entender, su caso es un poco complejo, puesto que la compraventa se realizó a través de una sociedad, y aunque la hipoteca se formalizara por usted y su esposa, entendemos que el bien hipotecado está sujeto a una actividad empresarial al tratarse de una nave industrial ¿es así?
      Para poder determinar si puede ser considerado consumidor, necesitaríamos analizar el préstamo hipotecario y ver si en él se hace alguna referencia a este extremo o si el bien hipotecado se destina a actividad empresarial.
      Si lo desea, puede contactar con nosotros y procederemos a estudiar su caso.

      Reciba un cordial saludo.

  28. 27 noviembre, 2017

    Buenas tardes queria sBuenala viabilidad que puedo tener para la reclamación de una hipoteca para un local comercial la hipoteca y la escritura de compra venta estan al mismo nombre muchas gracias

    • 27 noviembre, 2017

      Buenas tardes Mari Carmen,
      ¿En el local comercial que actividad se realiza?
      Como usted sabrá el tratamiento de las cláusulas suelo para las empresas o profesionales no es el mismo que el de los consumidores.
      Para ello, para poder responder a su pregunta, necesitaríamos conocer más datos y por supuesto poder ver la escritura del préstamo hipotecario.
      Si lo desea, puede concertar una visita con nosotros llamando al 93.487.31.67.

  29. 25 junio, 2019

    Buenas noches,soy peluquero,compré un local comercial para desarrollar mi profesión( como intuyo la mayoría de los autonomos), por pura lógica tengo los mismos conocimientos financieros que cuando compré mi casa,es una injusticia social lo que este país hace con nosotros. En la hipoteca del local tengo cláusula suelo, que no se me informó antes de la firma,como podría luchar para su eliminación, gracias.

    • 26 junio, 2019

      Buenos días Sr. Manuel Moreno Castro,
      Usted deberá iniciar un proceso judicial para que la cláusula suelo le sea declarada nula.
      Recientemente el Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia número 57/2019 de 25/01/2019 ha anulado una cláusula suelo incertada en un préstamo hipotecario solicitado por dos peluqueros para comprar un local comercial para abrir una peluquería.
      Si lo desea, podemos analizar su préstamo hipotecario a los efectos de ver la viabilidad de la reclamación. Puede enviarnos copia de la escritura a monica@picon-advocats.com.
      Necesitariamos saber como fue el proceso de contractación.
      Restamos a la espera de su respuesta.
      Saludos cordiales.

Escribe un comentario

*

Tu correo electrónico no se publicará.

©1992-2020 Picón Abogados - Te ayudaremos a resolver tus problemas relacionados con el derecho.

logo-footer

Síguenos en:

¿Quiere estar al día?

Déjenos su email para estar al día de todos los aspectos relevantes hoy en día sobre el DERECHO. Enviándonos su email, acepta nuestra Política de Privacidad. Sus datos, con nosotros, están protegidos. 

 

¡Muchas gracias por tu suscripción! Le informaremos una vez al mes de las últimas novedades jurídicas.