Impugnación acuerdos.
Propiedad horizontal: acuerdos Junta de Propietarios
Motivos, plazo y legitimación para impugnar
Legislación estatal vs. legislación autonómica
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En el post de hoy vamos a hablar sobre la impugnación de los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios de un inmueble, según la legislación española y también la catalana, analizando en qué supuestos será posible dicha impugnación, por parte de quién y en qué plazos y qué tipo de procedimiento se debe seguir para ello.
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¿Cuándo procede la impugnación?
Los supuestos en qué procede la impugnación de los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios se encuentran recogidos en el artículo 18 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, y son los siguientes:
- Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
- Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
- Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
En la legislación catalana, los supuestos de impugnación se encuentran recogidos en el artículo 553-31 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales.
Los supuestos establecidos son los mismos que en la legislación en ámbito español pero con una pequeña diferencia y es que la legislación catalana incluye un subsupuesto más en el artículo 553-31.1a):
“Si son contrarios a las leyes, al título de constitución o a los estatutos o si, dadas las circunstancias, implican un abuso de derecho”
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¿Quién puede impugnar el acuerdo?
La legitimación activa para poder impugnar estos acuerdos la tendrán:
- Los propietarios que han votado en contra;
- Los propietarios ausentes que no se han adherido al acuerdo
- Los propietarios que han sido privados ilegítimamente del derecho a voto.
Si el acuerdo es contrario a las leyes, puede impugnarlo todo propietario o propietara, tal y como prevé el artículo 533-31.2 del Código Civil Catalán.
La legitimación pasiva corresponderá a la Comunidad de Propietarios, que deberá ser representada por su Presidente, que es quién actúa por ella, teniendo la facultad de representar la comunidad en juicio y fuera del mismo.
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¿Cuál es el plazo para impugnar los acuerdos?
Según la legislación estatal, la acción para impugnar los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios estará sujeta a los siguientes plazos de caducidad:
- Cuando se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, la acción para impugnar caduca transcurrido 1 año desde la adopción del acuerdo.
- En los restantes casos, la acción para impugnar caduca a los 3 meses desde la adopción del acuerdo.
En el caso de los propietarios ausentes, dicho plazo empezará a computarse desde el momento en que se les comunique el acuerdo, no desde su adopción.
La legislación catalana establece los mismos plazos para impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios pero con una excepción, que se encuentra en el artículo 553-31.4 y es el inicio del cómputo del plazo de caducidad, estableciendo el presente artículo que el mismo empezará a contar desde la notificación del acta o del anexo del acta, no desde la adopción del acuerdo.
Tanto la legislación catalana como la española exigen para ejercer la acción de impugnación estar al corriente de pago de las deudas con la comunidad que estén vencidas en el momento de la adopción del acuerdo que desee impugnarse o haber consignado su importe en el Juzgado.
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¿Cómo se impugna?
La acción de impugnación deberá presentarse ante el Juzgado donde se encuentre el domicilio del inmueble en cuestión y se tramitará mediante Procedimiento de Juicio Ordinario, conforme lo establecido en el artículo 249.8 de la LEC:
“[…]Cuando se ejerciten las acciones que otorga a las Juntas de Propietarios y a éstos la Ley de Propiedad Horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se tramitarán por el procedimiento que corresponda […]”.
Debe tenerse en cuenta que impugnación de los acuerdos adoptados por la Jutna de Propietarios su suspende su ejecutabilidad, de modo que el mismo se puede llevar a cabo.Sin embargo, siempre cabe la posibilidad de solicitar la adopción de una medida cautelar, como podría ser la suspensión provisional del acuerdo adoptado, la cual deberá ser adoptada en aquellos casos que el acuerdo sea manifiestamente ilegal o que puede provocar un perjuicio cuya reparación comportaría un coste económico desproporcionado.
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Si tienen cualquier duda relativa a la impugnación de acuerdos de la Junta de Propietarios o sobre cualquier tema relacionado con la Propiedad Horizontal, estaremos encantados de ayudarles, pueden contactar con nosotros en el siguiente enlace.
Es nula o válida una junta extraordinaria de comunidad de propietarios que se celebra actuando como secretario-administrdor un cargo declarado nulo por resolución judicial?
Buenas tardes,
Para poder responder a su pregunta necesitaríamos que nos facilitara algunos datos más para podernos situar en el contexto. ¿La convocatoria de la Junta de Propietarios fue convocada válidamente con citación de todos los propietarios y asuntos a tratar? ¿Cuál eran los asuntos a tratar en la Junta? ¿Cuál fue el motivo por el que se declaró nulo el cargo de Secretario? ¿Alguno de los asistentes puso de manifiesto en el acto de la Junta tal circunstancia?
Buenas noches, Cuando se acuerda la modificacion de cuotas de participacion y un propietario ausente no se opone en el plazo de 1 mes, puede, después, impugnar el acuerdo judicialmente? Lo pregunto porque por un lado se requiere su consentimiento expreso -art. 553-25-4- pero luego se exige que se haya opuesto para poder impugnar judicialmente -art. 553-31-2-
Buenos días Miquel, entiendo que si la convocatoria se ha realizado en forma con dicho orden del dia y no ha asistido a la misma donde se ha realizado el acuerdo, y posteriormente, se le ha notificado de forma fehaciente el acuerdo y dejado pasar el plazo legalmente previsto para impugnar el mismo, decae su derecho a la impugnación judicial del mismo.
Buenas tardes,
En la comunicación de no estar conforme con un acuerdo de la junta, puede solicitarse que se anule o rectifique??, o solo hay que comunicar el desacuerdo para posteriormente impugnarlo judicialmente?
Gracias,
Hola Pilar,
En la Junta de Propietarios si usted no está conforme con lo que se pretende aprobar, tiene que salvar su voto, es decir manifestar su disconformidad con el acuerdo propuesto, votar en contra de la aprobación, y hacer constar la intención de impugnarlo judicialmente. Tiene que solicitar al Secretario de la Junta de propietarios que haga constar todos estos extremos en la acta de la reunión.
Estamos a su disposición para ayudarla.
Un saludo.
Buenas tardes,
Yo estaba AUSENTE, NO FUI A LA REUNIÓN DE PROPIETARIOS y han realizado en mi comunidad una reunión extraordinaria para votar la no renovación de la junta directiva y el administrador. Estoy conforme con esa votación por que estaba en el orden del día, pero con lo que NO ESTOY CONFORME Y ME MANIFIESTO EN CONTRA es que han acordado también que la salida del administrador debe ser inmediata y que se le indemnizará mediante el pago de una derrama. ESA SEGUNDA VOTACIÓN QUIERO IMPUGNARLA y quiero saber que pasos debo de tomar.
Buenos días Mª Jesús,
¿En el orden del día también estaba contemplado la indemnización del administrador saliente? Deberíamos conocer más datos y poder ver el acta de la Junta y los estatutos a fin de poder asesorarla sobre las posibilidades de impugnar dicha acta.
La impugnación de acuerdos estan sometidos a ciertos plazos ¿En que fecha se adoptó el acuerdo?
Si lo desea puede pedir cita para analizar su caso al 93.487.31.67.
Saludos.
Buenas noches ,
Quisiera consultar si es cierto que en Catalunya se puede impugnar o solicitar la anulación de un acta y acuerdo de la comunidad de propietarios por no estar escrito en catalán , o también, en catalán ?
Gracias
Buenos días,
Tanto el catalán como el castellano son idiomas oficiales en Catalunya.
En principio, no es motivo de impugnación el hecho que el acuerdo este redactado en una u otro idioma, los motivos de impugnación estan tasados en el CCCat.
Saludos.
Buenas noches. Mi pregunta es. En mi comunidad hace ya cuatro años y medio se hizo una Junta de vecinos para aprobar la instalación de un ascensor. Se aprobó por mayoría de vecinos la instalación de dicho ascensor, costando en el libro de Actas. Se hizo la division de cobro por coeficiente a cada vecino, lo que le toca pagar. Los vecinos que dijeron que no al ascensor aun deven la deuda a pagar, habiendo Ya transcurrido dicho tiempo mencionado. Dicho tema no lo gestiona un administrador des de que se aprobó la derrama pero tira balones fuera y nos da larga con el tema y así llevamos cuatro años y medio ya. Mi pregunta es, en Cataluña cuanto tiempo deve pasar para que prescriba dicha derrama?. Gracias por todo.
El plazo de prescripción de la acción de reclamación de cuotas de las comunidades de propietarios es el general de 10 años previsto en el artículo 121-20 del Codi civil de Catalunya.
Saludos.