Enervación desahucio.
Desahucio por falta de pago
Enervación de deshaucio: ¿Qué es?
Regulación legal
La parte arrendataria –inquilino- tiene la obligación de abonar cada mes la renta pactada en el contrato de arrendamiento así como aquellas cantidades asimiladas a la regla que se hubieran estipulado en el contrato, como podría ser el pago de la comunidad de propietarios, recibo de basuras, IBI, entre otras.
Os invitamos a leer nuestro post de CONTRATO DE ARRENDAMIENTO donde se da respuesta a las preguntas más frecuentes que se puede hacer un inquilino ante la firma de un contrato de arrendamiento.
Cuando el arrendatario deja de abonar la renta, la propiedad puede instar un procedimiento judicial de desahucio por falta de pago con el fin de recuperar la vivienda o local arrendado, reclamando o no las rentas vencidas y no satisfechas.
Si se da el caso de que la propiedad insta un procedimiento de desahucio por falta de pago, ¿Qué puede hacer el arrendatario? Una vez, la parte arrendataria o inquilino recibe la demanda, tiene un plazo de DÍEZ DÍAS para hacer una de las siguientes acciones:
- Desalojar el inmueble
- Enervar la acción de desahucio
- Oponerse a la demanda de desahucio, como podría ser en aquellos supuestos que se reclaman más cantidades de las realmente pendientes de pago o cuando se han abonado las rentas reclamadas.
En el artículo de hoy, nos vamos a centrar en la figura de la enervación del desahucio, sin perjuicio que en posteriores artículos se traten otros aspectos del procedimiento de desahucio.
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¿Qué es la enervación del desahucio?
La enervación del desahucio es aquella facultad que tiene la parte arrendataria de pagar a la propiedad o poner a su disposición en el Juzgado o notarialmente la totalidad de las cantidades reclamadas en la demanda así como aquellas cantidades que se adeuden en el momento de enervar la acción, evitándose así el desahucio y manteniéndose la vigencia del contrato de arrendamiento.
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¿Puede enervarse siempre el desahucio?
No, esta facultad que contempla la Ley de Enjuiciamiento Civil en su artículo 22.4 es excepcional, de modo que la parte arrendataria solamente podrá hacer uso de la misma una sola vez durante la duración del contrato de arrendamiento.
Por ejemplo, si en el año 2011 la propiedad instó un procedimiento de desahucio y el inquilino procedió a la enervación del desahucio, si ahora en el año 2016 la propiedad insta un nuevo procedimiento de desahucio porque el inquilino ha vuelto a dejar de abonar las rentas, éste no podrá proceder a la enervación del desahucio.
Asimismo, la Ley de Enjuiciamiento Civil, también prevé que no se podrá enervar la acción de desahucio en aquellos supuestos en que la propiedad hubiera procedido a hacer un requerimiento de pago de forma fehaciente al inquilino con un mínimo de 30 días de antelación a la presentación de la demanda y la parte arrendataria no hubiera procedido a abonar las cantidades reclamadas.
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¿Qué sucede si el arrendatario enerva la acción de desahucio?
Pues bien, si se dan todos los requisitos exigidos por la Ley para que sea procedente la enervación del desahucio y la parte arrendataria paga a la propiedad o pone a su disposición la totalidad de las cantidades debidas hasta ese momento, el Juez procederá a dictar una resolución declarando enervado el desahucio, condenado a la parte arrendataria al pago de las costas procesales causadas y poniendo fin al procedimiento judicial. De modo que, el contrato de arrendamiento se mantendrá en vigor y la parte arrendataria podrá permanecer en la vivienda o local arrendado.
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¿Cómo funciona la enervación del desahucio cuando la parte arrendataria se encuentra en concurso de acreedores?
En el caso de que la parte arrendataria se encontrara en concurso de acreedores, la Ley Concursal regula de forma distinta la enervación de desahucio. Pues bien, en su artículo 70 prevé la posibilidad de enervar el desahucio en cualquier momento anterior al juicio y sin que sean aplicables los requisitos y limitaciones que prevé la Ley de Enjuiciamiento Civil para la enervación, de modo que se podrá enervar el desahucio aunque hubiera otra enervación anterior o se hubiera reclamado fehacientemente con un mes de antelación. En estos supuestos para su viabilidad el deudor deberá consignar todas las rentas vencidas e impagadas, más los gastos y las posibles costas procesales causadas hasta ese momento.
En el caso de querer más información sobre el desahucio en concurso de acreedores, os recomendamos la lectura del post DESHAUCIO Y CONCURSO DE ACREDORES que publicamos hace unos meses.
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