Arrendamiento
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos
Derechos y obligaciones de las partes contratantes
Preguntas freqüentes
En el artículo de hoy vamos a intentar dar respuesta a algunas de las preguntas que con más frecuencia se realizan las personas antes de la firma de un contrato de arrendamiento. La finalidad de este post es servir de guía y resolver las dudas que les puedan surgir tanto a los propietarios de inmuebles como a los futuros inquilinos de los mismos.
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“Antes de firmar cualquier contrato, ya sea de arrendamiento o de otro tipo, asesorase debidamente con profesionales en la materia”
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¿Tiene que ser escrito o puede ser verbal?
Los contratos de arrendamiento, como muchos otros contratos, no tienen por qué realizarse por escrito, sino que las partes contratantes pueden acordar las condiciones del contrato de forma verbal, siendo obligatorio ese contrato por ambas partes contratantes. Sin embargo, a pesar de poderse realizar el contrato de forma verbal, consideramos recomendable que el contrato se realice de forma escrita, dado que si en un momento posterior hay alguna desavenencia entre el arrendador y el arrendatario, si el contrato es escrito allí constaran de forma clara y precisa todos los términos contractuales acordados en su momento, sin que ninguna de las dos partes pueda decir otra cosa que la realmente pactada.
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¿El contrato de arrendamiento tiene un plazo mínimo de duración?
La duración del contrato de arrendamiento puede ser libremente pactada por las partes contratantes. Sin embargo, la vigente LAU establece en garantía de la parte arrendataria que si la duración del contrato es inferior a un tres años, el contrato de renovará obligatoriamente por plazos anuales hasta los tres años.
Para los contratos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la última reforma de la LAU, esto es para los contratos anteriores al 6 de junio de 2013, el contrato de arrendamiento se prorrogaba obligatoriamente cada año hasta los cinco años.
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¿Con qué plazo tiene que avisar el arrendatario de que no desea renovar el contrato?
El arrendatario deberá comunicar al arrendador su voluntad de no renovar el contrato con una antelación mínima de 30 días antes de la fecha de finalización del contrato.
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¿Hay alguna excepción a la prorroga obligatoria hasta los 3 años?
Sí, no procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge.
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¿Se puede desistir del contrato?
Si, el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.
En estos casos, si los partes lo han pactado expresamente en el contrato, el arrendatario tendrá que indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.
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¿Puede el arrendador incrementar la renta por la realización de obras de mejora?
Sí, el arrendador puede realizar obras de mejora en la vivienda y proceder a aumentar la renta anual. Sin embargo, el incremento no podrá ser más de 20 % de la renta anual vigente en el momento de la finalización de las obras.
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¿A quién le corresponde la realización de las obras de mejora?
El arrendador es quien tiene que encargarse de realizar todas las reparaciones necesarias para que la vivienda tenga las condiciones mínimas de habitabilidad. En cambio, las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda corresponderán al arrendatario.
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¿Puede el arrendatario realizar obras en la vivienda sin consultar con el propietario?
El arrendatario no podrá realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin el consentimiento por escrito del arrendador. En caso de realizarlas, el arrendador podrá resolver el contrato y exigir al arrendatario que reponga las cosas al estado anterior.
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¿Qué sucede en el caso de arrendatarios con discapacidad?
La LAU prevé que el arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, pueda realizar en el interior de la vivienda aquellas obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años.
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¿Qué cantidad se debe abonar en concepto de fianza?
En los contratos de arrendamiento de vivienda, la LAU fija una fianza equivalente a una mensualidad de renta y de dos en los arrendamientos para uso distinto de vivienda. No obstante, las partes contratantes pueden pactar garantías adiciones, como podría ser el otorgamiento de un aval bancario.
La fianza durante los 3 primeros años de contrato no se podrá actualizar, y una vez transcurridos los tres primeros años, el arrendador podrá exigir la actualización de la fianza cada vez que se incremente la renta.
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¿Cuál es el plazo para depositar la fianza en el Institut Català del Sòl?
La fianza se ha de depositar por el arrendador en el plazo máximo de dos meses contados desde la fecha de la formalización del contrato.
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¿Cuándo se devolverá la fianza?
El arrendador tendrá un plazo de un mes desde la entrega de llaves de la vivienda, para devolver la fianza al inquilino, descontando de la misma los gastos de las reparaciones en el caso de que hubiese algún desperfecto en la vivienda.
Para el caso de que el propietario no devolviera la fianza dentro de plazo, se devengaran intereses legales, pudiendo el inquilino reclamar al fianza más los intereses.
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¿El arrendatario tiene derecho de adquisición preferente en caso de venta de la vivienda?
Sí, no obstante la LAU prevé la posibilidad que las partes contratantes puedan pactar la renuncia del derecho de adquisición preferente.
Si no se ha renunciado al derecho de adquisición preferente, si el propietario quiere vender la vivienda, deberá de comunicar al arrendador los términos y condiciones de la venta, para que en su caso, pueda ejercer el derecho de adquisición preferente. En el caso de no comunicárselo y proceder a la venta, el arrendatario tendría el derecho de retracto.
Para más información sobre estos derechos, os recomendamos la lectura del siguiente post EL DERECHO DE TANTEO Y DE RETRACTO.
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¿En qué casos se puede resolver el contrato de arrendamiento?
El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato.
El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
El subarriendo o la cesión inconsentidos.
La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando
El arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:
La no realización por el arrendador de las reparaciones necesarias para la habitabilidad de la vivienda.
La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
Si tienen cualquier duda referente al contrato de arrendamiento de viviendas, no duden en consultarnos.
Hola buenas tardes,
he estado leyendo su blog para informarme acerca de una duda que tengo.
Tengo un contrato firmado en diciembre de 2015 como arrendatario de un piso, en dicho contrato la gestoría tiene unas clausulas en las que se indica que cualquier desperfecto en el piso lo abona el arrendatario, pero he estado investigando en la LAU y en su blog, y según la primera, el arrendador se debe hacer cargo de algunas reparaciones tipo la caldera, mantenimiento eléctrico, tuberías, calefacción, averías (excepto las menores).
Esto se puede reclamar a la gestoría para que se haga el cambio en esa clausula? O es legal que aunque la ley me ampare si yo he firmado por desconocimiento de la misma y fiarme de la gestoría ahora me tengo que hacer cargo de todo sin excepción?
Porque en teoría las clausulas no pueden quitarme derechos que tengo por ley según tengo entendido.
Muchas gracias por su respuesta y ayuda.
Reciban un cordial saludo.
Jordi Bonet
Estimado Jordi,
En relación a tu consulta, es una práctica muy habitual de las gestorías incluir en el contrato de arrendamiento que tanto las obras de conservación ordinarias como extraordinarias serán a cargo del arrendatario.
La LAU, en su artículo 21, trata sobre la conservación de la vivienda e impone a los propietarios la obligación de hacerse cargo de todas aquellas reparaciones que sean necesarias para que la vivienda se mantenga en condiciones de habitabilidad, como por ejemplo, podría ser una avería importante en el sistema eléctrico o de gas, siempre y cuando dichas averías no sean por culpa del arrendatario por mal uso o negligencia.
Las obras de conservación ordinarias sí que serán a cargo del arrendatario.
El artículo 6 de la LAU dispone que serán nulas y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario dichas normas.
Por lo tanto, si tuvieras alguna avería que afecte la habitabilidad de la vivienda, será la propiedad quien deberá correr con el gasto de dicha reparación, con independencia de que en el contrato se haya estipulado que tú te harás cargo de dichos gastos, puesto que se tendrá por no puesta dicha clausulas al ser contraria a la Ley.
Buenos días,
Mi inqulino ha hecho un cerramiento en una zona comun que además entorpece el paso de los vecinos poniendo una puerta en unas escaleras quedándose como si fuera suyo 3 metros más…puedo desahuciarlo por este motivo??
Buenos días,
En este caso podrá presentar demanda solicitando la resolución del contrato por obras no autorizadas en la vivienda, pudiendo exigir al arrendatario que reponga las cosas al estado anterior.
Saludos,