Derecho de retracto
DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE
EL DERECHO DE RETRACTO DEL ARRENDATARIO
En el artículo anterior hemos hablado del derecho de tanteo , y hoy vamos a hablar del derecho de retracto. Este derecho se puede definir como aquel derecho que ostenta el inquilino para quedarse, por el mismo precio, con el bien que se ha vendido a un tercero.
En el artículo de hoy vamos a hablar del derecho de tanteo derivado de un contrato de arrendamiento.
Los derechos de tanteo y de retracto arrendaticio están reconocidos en la LAU, pero no en el Código civil, por lo que solo pueden ejercitarse en aquellos contratos de arrendamiento sujetos a la LAU.
Para poder ejercitar el derecho de retracto es importante que en el momento de realizarse la compraventa de la vivienda, el contrato de arrendamiento este vigente.
A tal efecto, la jurisprudencia viene entendiendo que se entenderá vigente a los efectos del ejercicio del retracto, incluso en aquellos casos que se esté tramitando un proceso ordinario de resolución de contrato o de un desahucio por falta de pago hasta que o recaiga sentencia firme. No así, en los procesos de desahucio por expiración del plazo legal.
¿Qué sucede si son varios los inquilinos? En este caso para poder ejercer el derecho de retracto es necesario que lo ejerzan conjuntamente o uno en nombre de los demás. No es posible ejercerlo individualmente.
¿CÓMO DEBE EJERCITARSE EL DERECHO DE RETRACTO?
El derecho de retracto se debe ejercitar judicialmente frente al comprador de la vivienda.
El plazo para ejercitar dicho derecho es de treinta (30) días naturales. Dicho plazo es de caducidad.
El plazo se computa desde el siguiente a que se recibe la notificación fehaciente del adquirente al inquilino de las condiciones esenciales en que se efectuó la transmisión, mediante entrega de copia de escritura o documento en que fuera formalizada, o bien, desde aquella fecha en que el inquilino retrayente tuviese cabal conocimiento de la venta y de sus condiciones esenciales.
A los efectos, de si el hecho de la inscripción en el Registro de la compraventa es suficiente para entender que el inquilino ha tenido cabal conocimiento de la venta, la jurisprudencia ha establecido que no.
El ejercicio del retracto legal comporta pagar el precio de la compraventa, dicho pago debe hacerse antes de que transcurra el plazo legal de caducidad de la acción, es decir, antes de que finalicen los 30 días naturales. Se puede consignar el importe en el Juzgado o aportar un aval bancario.
Si se estima la demanda, los efectos del retracto se producirán desde la fecha en que la sentencia sea firme.
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¿El comprador de la vivienda puede reclamar algunos gastos abonados para formalizar la compraventa?
El comprador de la vivienda tiene derecho a reclamar al inquilino retrayente aquellos gastos abonados que fueron necesarios para formalizar la compravent , tales como:
La minuta del Notario por el otorgamiento de la escritura de compraventa
La minuta del Registrador de la Propiedad para la inscripción de la compraventa en el Registro.
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
voy a comprar un piso de renta antigua….queremos que el notario notifique solo la opcion de retracto para incribirlo en el registro….es esto posible? el plazo es 30 dias creo
Buenos días,
Los inquilinos de renta antigua tienen derecho de tanteo (artículo 47 TRLAU 64), el vendedor debe comunicar al inquilino que va a proceder a vender la vivienda y las condiciones de la venta, y el inquilino puede ejercitarlo en el plazo de 60 días naturales.
En caso de no hacerse dicha notificación y proceder a la venta, nace el derecho de tanteo (Artículo 48):
“El derecho de retracto caducará a los sesenta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que, en forma fehaciente, deberá hacer en todo caso el adquirente al inquilino o arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la transmisión, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada”.
Saludos
Artículo 47
1. En los casos de ventas por pisos, aunque se transmitan por plantas o agrupados a otros, podrá el inquilino o arrendatario utilizar el derecho de tanteo sobre el piso o locales que ocupare, en el plazo de sesenta días naturales, a contar del siguiente al en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender o ceder solutoriamente la vivienda o local de negocio arrendado, el precio ofrecido por cada piso o local de negocio, las condiciones esenciales de la transmisión y el nombre, domicilio y circunstancias del comprador.
Buenas tardes en el caso de un retracto arrendaticio, contrato de renta antigua, las comisiones comerciales presuntamente pagadas por el comprador (justificadas con varias facturas) al vendedor, que suman casi un 10 % del precio de compraventa escriturado, ¿se le pueden reclamar como “gasto necesario en la cosa vendida” al retrayente? Vosotros no lo mencionais en vuestro post y quería saber vuestra experiencia en estos gastos-comisiones de venta (que por otro lado habitualmente paga el vendedor, no el comprador)
Gracias
Es un gasto mas discutible.
STS 30 de junio de 2011
“la comisión del mediador de la compraventa debe ser desembolsada al comprador que la hubiera satisfecho, siempre que se pruebe la razonable necesidad de mediación para la compra, y se hubiera comunicado el importe de la comisión al retrayente antes o al mismo tiempo que las condiciones esenciales de la compraventa”.