Derecho de tanteo
DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE
EL DERECHO DE TANTEO DEL ARRENDATARIO
El derecho de tanteo puede definirse como la facultad que ostenta una persona para adquirir con carácter preferente una cosa que se va a vender a un tercero pagando el mismo precio que pagaría el tercero.
En el artículo de hoy vamos a hablar del derecho de tanteo derivado de un contrato de arrendamiento.
Los derechos de tanteo y de retracto arrendaticio están reconocidos en la LAU, pero no en el Código civil, por lo que solo pueden ejercitarse en aquellos contratos de arrendamiento sujetos a la LAU.
La mayoría de vosotros habréis escuchado en más de una ocasión el derecho de tanteo y retracto. No obstante, debemos tener en cuenta que son dos derechos distintos
¿Cuáles son las diferencias?
El derecho de tanteo opera cuando aún no se ha producido la venta, en cambio el derecho de retracto nace una vez ya se ha venido el local o piso a un tercero.
El derecho tanteo se dirige contra el propietario y arrendador de la vivienda (vendedor), mientras que el derecho de retracto se dirige contra el comprador.
Si no se ejercita el derecho de tanteo en legales forma y plazo, no se podrá ejercer el derecho de retracto, a no ser que la venta se haga por un precio inferior o en unas condiciones menos onerosas o cuando el propietario no haya notificado al arrendatario la venta a un tercero del piso.
¿Cómo debe ejercitarse el derecho de tanteo?
El derecho de tanteo debe ejercitarse por el arrendatario en el plazo de 30 días naturales a contar desde el día siguiente en que el propietario notifique al arrendatario de forma fehaciente su intención de vender la vivienda, el precio y demás condiciones de la venta.
Dicho plazo es de caducidad.
La LAU establece un plazo de caducidad para la notificación que hace el propietario de 180 días, es decir, si transcurridos 180 días desde que el propietario notifico al arrendatario la venta de la vivienda, sin que se haya procedido a vender la misma, vendiéndose la vivienda con posterioridad, en este caso, el arrendatario tendría derecho a ejercer el derecho de retracto, incluso aunque la venta se produjera en las mismas condiciones.
Para ejercer el derecho de tanteo la Ley no establece nada al respecto. No obstante, entendemos que el arrendatario debería de notificar de forma fehaciente su intención de ejercer el derecho de tanteo, citando al vendedor ante Notaria para otorgar la escritura de compraventa y proceder al pago dentro del plazo de 30 días naturales.
En caso de realizar dicha notificación y el propietario no compareciera a la Notaria, en este caso debería ejercerse el derecho de tanteo de forma judicial, es decir, presentando la correspondiente demanda.
En caso de tener que acudir a la vía judicial, es recomendable solicitar la medida cautelar de anotación preventiva de la demanda en el Registro de la Propiedad
¿Se puede renunciar a los derechos de adquisición preferente?
Tras la reforma de la LAU en 2013, existe la posibilidad de renunciar a los derechos de adquisición preferente. Anteriormente, dicha renuncia solo era posible en los contratos para uso distinto de vivienda, como el de arrendamiento de local comercial, donde prima la voluntad de las partes.
La renuncia debe ser expresa en el contrato de arrendamiento, en caso contrario no es válida.
A pesar de haber renunciado, el propietario que quiera vender la vivienda, debe de notificar al inquilino la venta con una antelación mínima de 30 días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.
Esta notificación del propietario al inquilino es importante, sobre todo para aquellos contratos otorgados a la luz de la reforma de la LAU del 2013. Dichos contratos exigen la inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamiento, para que el contrato se mantenga en vigor tras la venta de la vivienda. El inquilino al recibir la notificación puede instar al propietario para la inscripción del contrato en el Registro, en caso de no estarlo.
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El derecho a tanteo sólo se aplica a inquilinos?
Soy propietario de dos viviendas en un bloque de tres y se va a vender la tercera, tengo derecho a tanteo si tengo más del 50% del bloque?
Muchas gracias por su atención.
Buenos días,
En Cataluña, en principio no hay derecho de adquisición preferente en estos casos, como dispone el artículo 553-1 CCAT:
4. El régimen de la propiedad horizontal excluye la acción de división sobre los elementos comunes y los derechos de adquisición preferente de carácter legal entre propietarios de diferentes elementos privativos. Esta exclusión no afecta a las situaciones de comunidad indivisa sobre los elementos privativos.
Y, la Ley estatal también en principio los ha eliminado.
Saludos.
Buenas noches, tengo una finca rustica arrendada, al arrendatario le quedan dos años mas de alquiler, pasado estos dos años cumple el plazo de 5 años que por contrato se le alquilo la finca. Mi pregunta es hasta cuando tiene el inquilino para ejercer derechos de tanteo y retracto una vez cumplido la duración de estos 5 años, previo aviso con un año de antelación, de que no se va a renovar el contrato y asi evitar que se prorrogue.
Gracias y un saludo
Buenos días,
Mientras se mantenga el contrato, si usted quiere vender la finca, el arrendatario tendrá derecho de tanteo y retracto, por lo que deberá notificarlo al mismo su intención de venta con las especificaciones de la LAR, y el otro tendrá 60 días para ejercer el derecho de tanteo.
En su caso, el derecho de tanteo no se rige por la LAU al ser fina rústica, sino por la LAR, en concreto, esto se regula en el artículo 22:
El arrendatario tendrá un plazo de 60 días hábiles desde que hubiera recibido la notificación para ejercitar su derecho de tanteo, es decir, de adquirir la finca en el mismo precio y condiciones, y lo notificará al enajenante de modo fehaciente.
A falta de notificación del arrendador, el arrendatario tendrá derecho de retracto durante 60 días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisión.
https://www.picon-advocats.com/retracto-legal-tanteo-rusticos/
Saludos.
Tengo local comercial actualmente alquilado con vto 31 dic. Quiero formalizar la venta en enero 2021. Debo comunicarlo al actual inquilino y existe obligación por mi parte de informar al actual inquilino del nombre del comprador ?.
Tengo obligación de poner en su conocimiento( inquilino) el importe por el que deseo vender el local ?
Muchas gracias
Buenas tardes,
¿De que fecha es su contrato de arrendamiento de local comercial? ¿En el contrato se pacto algo sobre los derechos de adquisición preferente?
Saludos.
El contrato es de fecha enero 2013. Se ha figurado en el contrato que el arrendatario renuncia al derecho de tanteo y retracto.
La vigencia del contrato ha sido por 5 años y renovaciones posteriores hasta la fecha se han hecho por año.
Muchas gracias
Buenas tardes!!
Hemos hecho contrato de arras por un piso del banco, este lo firmamos el 14 de septiembre, ahora la generalitat ha solicitado verlo. Mi pregunta es, si solicitan verlo es porque estan interesados??? O van a visitar todos? Y cuando acabaría de l plazo para que nos dijeran o caducara el seré ho de tanteo?
Muchisimas gracias!!
Buenos días,
No no siempre van a visitar los pisos, de modo que si van a visitarlo es que pueden tener interés en él.
Si se visita el piso, el plazo de resolución de amplía por 15 días más.
Saludos.
Buenos días. Queremos adquirir un piso embargado, actualmente propiedad de SAREB, pero hay una inquilina alojada cuyo contrato de alquiler ha sido ratificado por un juez y asumido por SAREB. Nuestra oferta es la primera que se ha grabado, y hemos pagado reserva, pero la inquilina me ha comunicado que desea quedarse con el piso. Desde SAREB me dicen que no tiene derecho de Tanteo, pero según otro abogado consultado éste es un derecho inherente al inquilino en alquiler. Si pudiesen aclarármelo les quedaría agradecida. Un saludo.
Buenas tardes,
¿De que fecha es el contrato de arrendamiento?
La LAU en su versión actual permite poder renunciar a los derechos de adquisición preferente, en ese caso, debe verificarse si en el contrato se ha renunciado a dicho derecho o no.
Saludos.
2018. En el contrato no se especifica nada al respecto. Gracias
En ese caso, si que tendria derecho de tanteo si no hay renuncia expresa.
Saludos.
Quiero comprar un piso que esta alquilado, queria saber si solo con notificarle el derecho de retracto lo puedo inscribir en el registro,,,,es decir,,,una vez ya comprado por precio,,,x,,,,mandar un burofax, indicandole que se ha vendido y que tiene derecho a retrato,,,,,por otro lado quiero saber si el retracto implica que el inqulino me debe pagar a mi como comprador el precio de la venta en caso de que opte por el retracto
Art. 55 del TRLAU 64: “1. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los documentos de adquisición de las fincas urbanas a que se refiere este capítulo, deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los arts. 47 y 48, con los requisitos exigidos. La falta de justificación constituirá derecho subsanable con suspensión de la inscripción, pudiéndose tomar anotación preventiva con vigencia de 180 días naturales que se convertirá en inscripción si dentro de dicho plazo de vigencia se acreditare haberse practicado las notificaciones en forma legal.
Voy a vender un piso con inquilino…una vez efectuada la venta, quien debe notificarle su derecho de retracto..el nuevo comprador o yo como vendedor?
Entiendo que será el comprador el que le deba notificar para inscribirlo en el registro de la propiedad
Buenos días,
Usted como vendedor debe hacer la notificación previa respecto el derecho de tanteo.
Saludos.
Si…pero el derecho de tanteo legalmente nos lo podemos saltar…y ejercitar solo el derecho de retracto ..por eso no me ha contestado quien debe notificarle el retracto?
Buenas tardes,
Si en la escritura hace constar que el piso esta alquilado y no hacen la notificación previa al inquilino, pueden tener problemas para inscribirlo en el Registro de la Propiedad (art. 25.5 de la LAU).
La notificación una vez hecha la venta, la hace el adquirente, es decir el comprador.
Buenos días. El derecho de tanteo es infinito? Si heredo un inmueble (que no está alquilado) en el cual hay una tercera persona que tenía derecho de tanteo, ésta persona sigue teniendo su derecho de tanteo? En el caso de que exista derecho de tanteo, se puede notificar que existe la intención de vender el inmueble y, si la persona con derecho a tanteo está interesada en comprarlo, luego decirle que no se lo quieres vender? Gracias!
Buenos días,
El derecho de tanteo solo procede en determinados casos, como, por ejemplo, el derecho de tanteo de un copropietario, el derecho de tanteo de un inquilino si no ha renunciado en el contrato a la adquisición preferente.
Usted comenta que el piso no está alquilado, pero que hay un tercero que tiene un derecho de tanteo ¿Qué tipo de derecho?
Precisamente, el derecho de tanteo, para poder ejercitarlo, requiere que se notifique a quién tiene ese derecho la intención de vender y las condiciones, para que este lo pueda ejercitar si lo desea, pues en caso contario tendrá el derecho de retracto y se podría quedar el piso en las condiciones que usted se lo hubiera vendido a un tercero.
Para más consultas, le recuerdo que tiene en nuestra página web el Consultorio Legal online, donde podremos atender con mayor detalle sus consultas.
Saludos.
Buenas tardes,
Si un arrendador de finca rustica comunica al arrendatario la intención de venta de la finca (ya que existe un tercero interesado) para que este ejercite el derecho de tanteo y el arrendatario ejercita ese derecho y se lo comunica al arrendador, ¿Podría el arrendador con posterioridad a esa comunicación cancelar la venta a cualquiera de las dos partes (arrendatario o tercero interesado? ¿ Debería indemnizar al arrendatario que ha ejercido el derecho de tanteo?
Por otra parte, si ese arrendatario que ha ejercitado el derecho de tanteo, posteriormente declina la compraventa de la finca rustica ¿Debería indemnizar al arrendador?
un saludo
Buenas tardes,
Es una cuestión compleja, pero entendemos que puede entenderse como una promesa de venta, y esto podria comportar el derecho a exiguir su cumplimiento.
Saludos.
Buenos días.
He heredado junto a mi hermano varias casas. Él quiera adjudicarse una en concreto, pero lo pretende hacer vía el derecho de tanteo de copropietario. A mi no me interesa que se haga así, sino a través de un reparto previo ¿puedo evitar de algún modo ese derecho de tanteo?
Gracias
Buenos días,
Entiendo que usted y su hermano ya han realizado la aceptación de herencia y por tanto han aceptado por mitad los bienes entre ellos las casas.
Su hermano copropietario de las casas puede solicitar la división de la casa y promover la venta y tambien como copropietario tiene el derecho de adquisición preferente.
Saludos
Buenas tardes, Me ha comunicado mi arrendador por burofax que tiene una oferta de compra por la vivienda, indicándome el precio. yo le he comunicado telefónicamente que tengo la intención de quedármelo,
Debo comunicar la aceptación por escrito y con acuse de recibo?.
Saludos.
Saludos
Buenos días Antonio,
Si, recomendamos que lo comuniques por escrito.
Saludos cordiales,