REDUCCIÓN DE RENTA EN TIEMPOS DE COVID-19

PRIMERA SENTENCIA QUE ESTIMA UNA DEMANDA APLICANDO LA CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS

La crisis sanitaria, económica y social ha ocasionado una mella importante en el sector económico, muchas empresa y autónomos tienen dificultades importantes para seguir adelante con sus negocios.

Uno de los problemas habidos es con el pago de las rentas de alquiler de los locales de negocio. A pesar de que tanto el Gobierno central como la Generalitat de Catalunya han aprobado algunas medidas para intentar resolver la problemática con las rentas de alquiler. No obstante, dichas medidas en algunos casos han sido insuficientes y muchos propietarios e inquilino no han llegado a acuerdos, por lo que se han visto obligados a instar el correspondiente proceso judicial para que sea el Juez el que determine la renta del contrato de arrendamiento.

Esta semana se ha conocido la primera sentencia que ha estimado una demanda de reducción de renta, acordado una reducción de renta del 50 % desde abril de 2020 a marzo de 2021. La sentencia ha sido dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 20 de Barcelona.

En el caso resuelto, la parte actora tenia arrendadas 26 viviendas y un local en Barcelona para destinarlos a alojamientos turísticos, habiendo suscrito un total de 26 contratos de arrendamientos. La propiedad era un gran tenedor.

La parte actora había tenido una reducción de ingresos del 80 % y había comunicado a la propiedad la imposibilidad de pago de las rentas de alquiler, solicitando una reducción del 50 % que había sido denegada.

El Juzgado de Primera Instancia 20 de Barcelona estima la demanda de juicio ordinario, declarando que se ha producido una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la formación de la voluntad negocial y que dicha alteración genera un desequilibrio de las prestaciones de la parte arrendataria, aplicando la cláusula rebus sic stantibus, estimando que concurren los requisitos para aplicar dicha cláusula:

  1. Una alteración extraordinaria e imprevisible de los elementos tenidos en cuenta al firmar el contrato. A tal efecto, la Magistrada dice que dicho requisito se cumple sin necesidad de detenerme en excesivas justificaciones, afirma que las partes, al formalizar el contrato no podían prever la existencia de esta situación extraordinaria y de gran impacto en la economía mundial, teniendo que remontarse hasta la gripe española para encontrar una situación análoga a la actual.

  2. La alteración de la base del negocio produzca o bien la frustración de la propia finalidad del contrato o un perjuicio grave y excesivamente oneroso a una de las partes. En el caso de autos, tras analizar los datos económicos, la Juez estima que se ha producido una alteración de la base del negocio al haberse reducido de una manera muy elevada los beneficios que racionalmente se pretendían obtener, lo que implica que el contrato sea excesivamente oneroso para la parte arrendataria, aunque en dicha onerosidad no haya intervenido ninguna actuación culpable por parte del arrendador. Asimismo, la Juez afirma que la buena fe y el principio de equidad justifica una alteración de lo pactado en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

  3. Haber intentado negociar la modificación del contrato sin acuerdo. La Juez estima que también concurre este requisito dado que la parte actora en mayo solicitó una reducción del 50 % de la renta, petición que no fue aceptada por la propiedad.

  4. La solución sea equitativa y justa. A este respecto, la Juez considera que la reducción de renta propuesta es justa y equitativa, sin que el demandado en las negociaciones haya ofrecido otra alternativa más allá de una moratoria en el pago de la renta que resulta totalmente insuficiente.

 

Hasta la fecha solo se habían acordado reducciones de rentas en sede de MEDIDAS CAUTELARES ante algunos Juzgados de Primera Instancia, como por el Juzgado de Primera Instancia 2 de Benidorm, el Juzgado de Primera Instancia 74 de Madrid o el Juzgado de Primera Instancia 1 de Valencia, siendo la sentencia dictada ahora por el Juzgado de Primera Instancia 20 de Barcelona pionera en la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus para la reducción de la renta en tiempos de Covid-19, deberemos esperar si las próximas sentencias que dicten nuestros tribunales resuelven en el mismo sentido.


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