Las arras en Cataluña
LAS ARRAS EN CATALUÑA
NOVEDADES IMPORTANTES RESPECTO AL CÓDIGO CIVIL
En anteriores artículos de nuestro Blog hemos hablado en más de una ocasión sobre el contrato de arras desde la perspectiva del Código Civil Español. No obstante, en el artículo de hoy vamos a analizar las arras con la regulación propia del Código Civil Catalán, que aunque se regula en unos términos parecidos, presenta alguna novedad importante.
Las arras las encontramos reguladas en el Libro Sexto del Código Civil de Cataluña, en su articulo 621-8. El Libro Sexto del Código Civil Catalán entró en vigor el día 1 de enero de 2018, por lo tanto, con anterioridad a dicha fecha las arras únicamente se encontraban reguladas en el Código Civil, en concreto en su artículo 1454.
A partir de 1 de enero de 2018, todos aquellos contratos de arras celebrados en Cataluña o que la finca objeto de dicho contrato se encuentre ubicado en Cataluña deberá regularse conforme a lo dispuesto en Código Civil Catalán.
Antes de entrar a analizar la regulación de las arras en Cataluña, debemos determinar cuando se aplicará la legislación catalana al contrato de arras, pues con los contratos celebrados con anterioridad al 1 de enero de 2018 no habría problema pues hasta esa fecha únicamente se aplicaría si o si el Código Civil Español.
A partir del 1 de julio de 2018, al existir dos legislaciones, la estatal y la catalana, debe determinarse en primer término cual es la Ley aplicable, para ello, lo determinante es ver la Ley aplicable al contrato de compraventa. La Ley aplicable a la compraventa será la ley del lugar donde este ubicada la finca, excepto en el caso en que las partes en el propio contrato hayan acordado la sumisión expresa a otra ley. Por ejemplo, si la finca esta ubicada en Barcelona, en defecto de acuerdo de las partes, la Ley aplicable será el Código Civil Catalán.
La regulación de las arras en Cataluña como decíamos es novedosa respecto al Código Civil Español, pues a diferencia del Código Civil sólo preve dos tipos de arras: las confirmatorias y las penitenciales, no se regulan las penales, pero ademásregula dos aspectos novedosos, por un lado, la posibilidad de hacer constar las arras penitenciales en el Registro de la Propiedad, y por otro lado, la posibilidad de recuperar las arras en caso de desistimiento del contrato si el motivo es la no concesión de la financiación al comprador para comprar la finca en cuestión.
Las arras se encuentran reguladas en el artículo 621-8, el cual establece que con carácter general las arras serán confirmatorias. En caso de querer fijar unas arras penitenciales estas deben pactarse de forma expresa en el contrato.
El incumplimiento de las arras penitenciales (desistimiento) al igual que en el Código Civil Español, comporta la pérdida de las arras por el comprador si es este el que desiste, y en caso que sea el vendedor el que desiste, éste deberá devolver las arras por duplicado.
NOVEDADES DE LAS ARRAS EN CATALUÑA
A continuación pasamos a analizar las dos grandes novedades de las arras penitenciales que no se encuentran en el Código Civil Español:
A) Acceso al Registro de la Propiedad: arras penitenciales
La primera novedad a destacar es el possible acceso de las arras penitenciales al Registro de la Propiedad, para ello, es necesario cumplir un triple requisito:
a) Contrato de compraventa de un bien inmueble
b) El importe de las arras debe ser depositado ante Notario
c) El plazo para firmar la compraventa debe ser inferior a 6 meses.
B) La devolución de las arras al comprador por desistimiento por falta de financiación bancaria
Hasta ahora en base al principio de la autonomía de la voluntad, era possible pactar en el contrato de arras la devolución de dicho importe si el Banco no concedía finalmente la hipoteca al comprador. No obstante, dicha cláusula es muy excepcional, la mayoría de casos, el vendedor no accepta dicha cláusula.
Ahora el Código Civil Catalán regula expresamente dicha opción en su artículo 621-49, el cual establece que el vendedor deberá devolver las arras al comprador el importe de las arras cuando el comprador no obtenga la financiación de su entidad bancaria, el artículo no exige que se haya pactado esta posibilidad de forma expresa, sino que en el contrato de arras se haga referencia a la necesidad de financiar la compra y no se haya excluido expresamente lo dispuesto en el artículo 621-49.
De modo que si vas a firmar unas arras de una finca ubicada en Cataluña, es importante asesorarte bien de como debe estar redactada dicha cláusula para poder reclamar la devolución de las arras si finalmente no le conceden la hipoteca, más aún teniendo en cuenta de la situación actual, donde muchas entidades están denegando hipotecas a causa de la crisis del Covid-19.
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LAS ARRAS EN CATALUÑA
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7 de octubre firmamos una Arras penitenciarias con 6 mese vista para su firma, ahora al mes y medio el comprador quiere ya firmar, le e comunicado que tengo que esperar unos 20 días mas ya que estoy fuera de Cataluya, y no podre vacías la vivienda, que se espere al primero de eneros que es la mitad del tiempo estipulado, y no quiere.
621.8 me lo pusieron en dichas Arras, y también que si se escriturada el próximo año, la contribución seria pagada por parte proporcionar
Me a llamado y me da solo 20 días para que vacié la casa, y yo le he dicho que tendríamos que llegar a un acuerdo, sobre la fechas.
Mi pregunta puede el imponerme la fecha de la firma estando dentro del plazo puesto en las arras y que también costa en el nuevo artículos de código civil de Cataluña, muchas gracias, y disculpen mi extensión .
Buenas tardes,
Sería necesario ver el documento firmado para que concretamente que es lo que han establecido respecto el plazo y respecto la elevación a público a instancias del comprador.
La Ley no fija ningún plazo por lo que rige la autonomía de las partes, es importante ver como se redactó.
Si lo desea nos puede hacer llegar el documento a través del Consultorio Legal que tenemos en nuestra web y tras ver el documento responderemos a su consulta.
Saludos.
Yo firmé una arras para comprar un piso. El banco me concede la hipoteca. Pero me he enterado ahora q el edificio tiene que pasar la ite y se tiene que aportar una buena suma de dinero. Y además en el actual estado de alarma me mandaron al erte y mis ingresos se han visto reducidos considerablemente. Me gustaría saber si puedo recuperar las arras o un porcentaje. Querría asesoramiento y saber que se puede hacer. Gracias
Buenas tardes,
Deberiamos analizar el caso concreto y ver el documento suscrito.
Le recomiendo haga uso del Consultorio Legal Online donde le podremos ofrecer un asesoramiento más personalizado, quedando debidamente protegidos sus datos.
Saludos.
Firme unas arras sujetas supuestamente al código civil catalán o así me lo hicieron saber en la agencia, donde si no se realizaba la compra por falta de financiación las recuperaba. Durante la transacción y sin hacérnoslo saber la parte vendedora quiso hacer constar un anexo a nuestro parecer bastante confuso y contradictorio en el que decían que la compraventa si estaba sujeta a financiación pero que no se aplicaba el artículo que recogía lo anteriormente expuesto. La cuestión es que finalmente nos denegaron la hipoteca y la agencia nos “ayudó” devolviéndonos la mitad de las arras no se si bajo el sentimiento de culpabilidad, pero obviamente la parte vendedora se quedó con la otra parte. Podríamos reclamar a los vendedores esa parte o no vale la pena? No nos podemos permitir perder más dinero. Gracias de antemano
Buenos días Marisol,
Deberiamos ver el documento firmado al que hace referencia.
Nos lo puede enviar a info@picon-advocats.com
Saludos cordiales.
Buenos días,
Hemos negociado la compra de un piso pero, quieres que firmemos arras antes de la tasación e insisten mucho en ello. Es eso normal? Esta nueva normaltiva nos ampararía?
Buenos días,
Si, es habitual firmar primero las arras y luego al solicitar la hipoteca hacer la tasación.
Ustedes, en las arras, pueden hacer constar una cláusula que en caso de denegación del prestamo hipotecario, procedera la devolución de las arras.
Saludos.
Somos vendedores
320K Precio del piso
10K de comisión a la agencia que se entregan en el contrato de arras (así lo estipulaba la hoja de encargo)
Esta operación se realiza en Catalunya, nosotros les decimos a la agencia que no queremos firmar arras si no hay seguridad de que los compradores tienen acceso a la financiación para evitar problemas, por eso no queremos incluir una claúsula de que la operación se condicione a la obtención de la financiación. En el contrato de arras no se incluye esta cláusula pero tampoco una que diga lo contrario (que el contrato se tenga que formalizar sí o sí con independencia de la obtención de la financiación). En el contrato de arras (penitenciales) se cita que está sujeto a la regulación del artículo 1454, cod.civil estatal, no a la normativa del código de catalunya.
Desde la agencia nos aseguran que a través de su broker tienen una tasación válida y una hipoteca preconcedida con muy buenas condiciones para los compradores, que ya lo han estudiado con los compradores.
Se firman las arras penitenciales. Compradores adelantan el 10% del precio de venta, esto es, 32K, de los cuales 22K nos ingresan a nosotros y 10K ingresan a la agencia directamente para que la agencia cobre la comisión que nosotros hemos acordado pagarles.
Sin saber nosotros por qué nos enteramos que los compradores desvinculan al broker de la agencia de la operación y siguen con la operación por otros medios, hacen la tasación por otras vías y la tasación sale más baja que el precio de venta y ningún banco de los que ellos contactan les concede hipoteca.
Los compradores nos reclaman la devolución integra de las arras amparándose en que no han conseguido la financiación acogiéndose a la ley catalana que regula estos supuestos.
Desde la agencia nos aseguran que no tenemos ninguna obligación de devolver nada puesto que ellos (la agencia) tiene pruebas de que con su broker existe una tasación adecuada y una hipoteca pre-concedida, con lo que los compradores estarían renunciando voluntariamente a la compra.
Nosotros, con intención de solucioanar el tema y minimizar daños, les decimos a los compradores que de los 22K que nos ingresaron directamente estamos dispuestos a devolverles 16K, quedándonos con 6K por los inconvenientes que esto nos ha causado.
Además les decimos que si el piso se vende finalmente a través de esa agencia hemos acordado con la agencia que no habrá una nueva comisión, por lo que les devolveríamos también esos 10K.
Para ellos esto no es suficiente, pueden aceptar perder 6K pero nos reclaman sí o sí esos 10K que ha cobrado la agencia, independientemente de que el piso se venda con esa agencia o no.
Entendemos que la agencia no está obligada a devolver los 10K porque ellos ya cumplieron su cometido y así quedaba recogida en la hoja de encargo (cobro de la comisión en la firma de arras), pero tampoco nos parecería justo que seamos nosotros los que tuviéramos que poner de nuestro bolsillo esos 10K para devolver toda la cantidad de las arras a los compradores si así hubiera que hacerlo, y los compradores nos van a demandar a nosotros ya que somos nosotros a quienes han adelantado los 32K, aunque 10K hayan ido directamente por transferencia a la agencia y ni los hayamos visto.
Ahora nos vemos con una amenaza de demanda y con la obligación en ese caso de tener que buscar un abogado y meternos en juicio cuando nosotros no estamos incumpliendo con nada de lo acordado.
Mis preguntas son:
-¿Cuál sería la sentencia más probable en caso de juicio?
-En caso de que la sentencia diera la razón a los compradores, ¿esos 10K serían exigibles a la agencia o además tendríamos que pagarlos de nuestro bolsillo? Aparte de los intereses, costas del juicio, nuestro abogado, etc…
Vaya lío,¿eh…? Pues así estamos
Buenos días,
Primero deveriamos ver el documento firmado para poder darle nuestra opinión sobre el caso concreto.
Entiendo que el acuerdo que tiene usted con la agencia, no esta dentro del contrato de arras, por lo que es un acuerdo entre partes que tiene efectos entre las partes firmantes y no para terceros.
Es necesario ver el documento.
Saludos.
Gracias por la rápida respuesta, cuando hablas del documento que deberíais ver ¿te refieres al contrato de arras o a la hoja de encargo (acuerdo entre nosotros y la agencia)?
En el contrato de arras se establece que la agencia cobra en ese momento (lo transfiere directamente el comprador) la comisión estipulada en la hoja de encargo firmada aparte entre nosotros y la agencia.
El contrato de arras, lo que usted haya firmado con la agencia no afecta al comprador.
CONTRATO DE COMPRAVENTA DE ARRAS
En XXXXX, Barcelona a XXX de 2020.
REUNIDOS:
De una parte Doña X y Don X, ambos con domicilio en X , en este acto en su propio nombre y derecho en adelante como parte VENDEDORA. .
Y de otra Doña X y Don X., ambos con domicilio en X, en este acto en su propio nombre y derecho en adelante como parte COMPRADORA
Obran en nombre e interés propio y reconociéndose capacidad suficiente para este acto manifiestan:
Que Doña Doña X y Don X son dueñas en mitades indivisas de pleno dominio de la siguiente finca:
URBANA: XXXXXXXXXXXXXXXXX
Situación arrendataria: se halla libre de inquilinos y ocupantes.
II- Que interesando a la parte compradora la compra de la citada finca, pero posponiéndose la formalización y perfección de la compraventa al cumplimiento del pago que se dirá, estipulan, el siguiente compromiso de arras, a tenor de lo previsto en el artículo 1454 del Código Civil, con sujeción a los siguientes:
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PACTOS
Primero – Los contratantes convienen el formal compromiso de arras referido a la finca que se ha descrito en el antecedente I de este documento, en virtud del cual la parte vendedora, se obliga a vender la misma a la parte compradora que se obliga a adquirirla.
Segundo – La parte compradora entrega en este acto mediante transferencia bancaria a la cuenta X a la parte vendedora la suma total de TREINTA Y DOS MIL EUROS (32.000€) , INCLUIDOS con los DOS MIL
EUROS (2000-€ ) entregados en la propuesta de compraventa con fecha 26 de NOVIEMBRE de 2020 , son ellos todos en concepto de arras penitenciales. De esta totalidad la empresa X S.L. retendrá la cantidad de DIEZ MIL EUROS IVA INCLUIDO (10.000€ IVA INCLUIDO) en concepto de HONORARIOS por la intermediación inmobiliaria a la cuenta de X, ( Se entregará factura correspondiente el día de firma ante notario).
Tercero – El presente compromiso se establece de acuerdo con las siguientes premisas:
1º- La parte compradora para formalizar y perfeccionar la compraventa, deberá hacer el pago total de DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO
MIL EUROS (288.000€) por todo el día 15/03/2021 como fecha máxima, al otorgar Escritura Pública, pudiendo ser antes de común acuerdo,
2º- Si llegada la citada fecha la parte compradora no hiciera el segundo pago o sea de DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL EUROS (288.000€) por todo el día 15/03/2021 o manifestara su voluntad de renunciar a la compra, el presente compromiso quedaría sin efecto de clase alguna y, por lo tanto, rescindido sin más, perdiendo la cantidad entregada en concepto de arras.
3º- Si la parte vendedora desistiera de la venta vendrá obligada a devolver duplicadas las arras recibidas sujetas al art. 1454 del Código Civil.
4º- Por el contrario, si el presente contrato de arras quedará convalidado y se perfecciona la compraventa, ésta se regirá por los siguientes condicionados.
I – Es objeto de arras y en su momento de la compraventa la finca descrita en el antecedente I.
II- Precio: Es precio de la compraventa la suma total de TRESCIENTOS VEINTE MIL EUROS (320.000€) pagaderas de la siguiente
forma:
En cuanto TREINTA Y DOS MIL EUROS (32.000€) , INCLUIDOS con los DOS MIL EUROS (2000-€ ) entregados en la propuesta mediante transferencia bancaria a la cuenta X que se harán efectivos en el momento de acreditarse en cuenta. De esta totalidad la empresa X S.L. retendrá la cantidad de DIEZ MIL EUROS IVA INCLUIDO (10.000€ IVA INCLUIDO) en concepto de HONORARIOS por la intermediación inmobiliaria, a la cuenta de X (Se entregará factura correspondiente el dia de firma ante notario).
A) recibidos en este acto, se aplicarán a dicho concepto y como parte de pago del precio total de compraventa.
B) Y los restantes de DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL EUROS (288.000€) se harán efectivos en el momento de hacerse uso del derecho de adquisición y por lo tanto, al perfeccionarse la compraventa.
III- CARGAS Y PAGOS
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La finca se trasmite libre de cargas y gravámenes asumiendo la parte vendedora la cancelación de cualesquiera que pudieran existir.
Así mismo se transmitirá libre de pagos y gastos, tanto de contribuciones, arbitrios y gastos comunitarios ordinarios y extraordinarios (derramas). Si en el momento de otorgarse la Escritura Pública la parte vendedora no acredita documentalmente el estar al corriente del pago de todos los conceptos enumerados, la parte compradora quedará facultada para retener del resto del total del precio esas cantidades.
IV- La Escritura notarial se otorgará en el momento que el precio haya sido totalmente satisfecho y ante el Notario que designarán la parte compradora.
V- Los gastos de plusvalía serán a cargo de la parte vendedora y los de transmisión como los gastos de notario, hipoteca si existieran, a cargo de la parte compradora.
VI- La parte compradora conoce la calificación urbanística y emplazamiento de la finca objeto de este contrato, así como su estado actual, que acepta por cuerpo cierto.
VII- La parte vendedora responde de saneamiento y evicción con arreglo a derecho y transmite la finca libre de cargas, arrendatarios,ocupantes, hipotecas, gravámenes, vicios y evicciones.
VIII- Habida cuenta la naturaleza de este contrato, no se da la posesión de la finca vendida, la cual se dará en el momento de perfeccionarse la compraventa.
IX- DOCUMENTO DE LA CÉDULA DE HABITABILIDAD
Según ARTÍCULO 65, APARTADO 2 y ARTÍCULO 132, de “L A LEY DEL D ERECHO A LA VIVIENDA”, (18/2007 del 28 de DICIEMBRE), la parte propietaria debe presentar ante notario el documento en ORIGINAL de la cédula de habitabilidad emitido por HABITATGE, ente público de la Generalitat de Catalunya. (La parte propietaria debe presentar ante notario el documento ORIGINAL)
X- DOCUMENTO DE CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA
Según REAL DECRETO 235/2013, de 5 de Abril, por el que se aprueba el certificado básico para la certificación del certificado de eficiencia energética de los edificios. Disposición transitoria primera. Adaptación al procedimiento. (La parte propietaria debe presentar ante notario el documento ORIGINAL).
Para cualquier incidencia o conflicto derivado del presente contrato, de su cumplimiento, ejecución, o rescisión, las partes se someten a los Juzgados y Tribunales de Barcelona con renuncia expresa a cualquier otro fuero y domicilio.
Y en prueba de conformidad, firman el presente documento por duplicado, en la ciudad y fecha arriba indicados.
PARTE VENDEDORA PARTE COMPRADORA
Ley de Protección de Datos “Vendedora y compradora”
En cumplimiento del Reglamento General de Protección de Datos (GDPR) de la Unión Europea que entró en vigor en mayo de 2018, X. le informa y usted da su consentimiento para que sus datos formen parte del fichero de clientes, y cuyos fines son la atención a su solicitud de información acerca de las posibilidades de la compra o alquiler de un inmueble.
Buenos días,
Este tipo de información, mejor no compartirla en el Blog, es un sitio público que todo el mundo tiene acceso a él.
A tal efecto, tenemos el servicio de consultorio legal online, donde se pueden hacer consultas de forma privada sin que otras personas tengan acceso y quedando debidament protegida los datos compartidos.
https://www.picon-advocats.com/consultas/
Saludos.
Tengo una casa en la provincia de Tarragona, quiero saber si es posible que en un contrato de arras se puede poner una cláusula en la que el comprador renuncia a los beneficios de la ley catalana 621-8 o 621-49 , que según creo dice que si al comprador le deniegan los bancos una hipoteca, entonces él puede recuperar el dinero de arras que entregó al vendedor. Y en este caso cual sería la redacción de la cláusula para evitar esta ley.
Buenos días,
Si es posible pero deben especificarlo en el contrato de arras de forma expresa.
En cuanto a la redacción si esta interesado, podemos facilitarle presupuesto del coste de la redacción del contrato de arras o, en su caso, de dicha cláusula.
Saludos.
Buenas tardes, Tenemos que firmar contrato de arras penitenciales en Catalunya, somos la parte compradora y hemos solicitado que incluyan la clausula de devolución de las arras si finalmente el banco no nos da la financiación. La parte vendedora no acepta dicha cláusula. Además la fecha de “entrega” del inmueble sería en un plazo de 8 meses, a lo que nosotros nos adaptamos, pero dado lo largo del plazo, no podemos iniciar los trámites con el banco aún ya que deberíamos firmar dentro de los 4 meses posteriores, con lo que aún quedarían 4 meses hasta la entrega del inmueble…
De qué manera se puede redactar para que nosotros estemos protegidos y en caso de NO obtener la financiación tuviéramos el derecho de reclamar el importe entregado?
Este es el texto escrito en el contrato de arras y que la parte vendedora NO acepta “En el caso que por parte de los compradores no se les concediera la hipoteca de su entidad financiera se les devolvería a cuenta todas las cantidades entregadas con el plazo máximo de 14 de Abril de 2022”
Muchas gracias!
Buenos días, para que opere dicha cláusula en el contrato debe hacerse referencia a que el comprados va a necesitar financiación y que no se pacte de forma expresa la no devolución.
Saludos.
Hemos firmado un contrato de Arras en Barcelona para la compra de un piso en Barcelona también En el momento de la firma entregamos 18.000 eur y como se nos caducaba el contrato y una entidad financiera nos confirma por teléfono que tenemos el crédito concedido , que solo falta la validación de la tasación q era favorable. Ante esta situación , la vendedora admitió aumentar un mes más el contrato de Arras si le entregabamos 10.000 eur mas, a lo que accedimos porque la directora del banco nos repitió que solo faltaba la validación de la tasacion y además, si no, perdíamos los 18.000 eur. Finalmente nos deniega el banco el crédito hipotecario y queremos saber si le podemos exigir las arras entregadas.
En el contrato pone ; se le da a las cantidades entregadas el carácter de arras penitenciarias, pudiendo tanto el adquiriente como el vendedor , en concordancia con el código civil 1454 , desistir en cualquier momento después de la firma de este contrato.Perdiendo el comprador el total entregado y perdiendo el vendedor el doble de lo recibido si se desistir.
No pone expresamente que se renuncia expresamente al articulo 621del código civil deCatalunya.
Quería saber , según lo que pone en el contrato , está regulado por el código civil catalán por ser firmado después del 2018 que entró en vigor o al hacer referencia al codigo 1454 quedamos regulados por el código civil Estatal. Y si esto es legal.
Gracias
Perdonen, me interesa mucho esta respuesta, me encuentro en el mismo caso, tambien de Barcelona y condicionaddos a la hipoteca, soy la parte vendedora, y los compradores tienen fecha maxima de venta el 30 de septiembre, y de momento no les han dado ninguna respuesta de la hipoteca ni han venido a tasar el piso. Si se les cumple la fecha 30 de septiembre, firmadas en las arras del 1 de agosto. tenddriamos que devolverlas, por que no se las han denegado, solo no han dicho nada, se fueron de vacaciones y no se cuando lo pidieron.
Les queda 15 días y estamos igual que el 1 de agosto.
Se les rebajo el precio si hacian la compra antes, y creo que ahora quieren pedir prorroga.
Podría firmar arras con otros compradores el 1 de octubre? gracias
Buenos días,
Tendría que esperar a resolver el contrato de arras celebrado el 1 de agosto.
Saludos cordiales,