Las arras en Cataluña

LAS ARRAS EN CATALUÑA

NOVEDADES IMPORTANTES RESPECTO AL CÓDIGO CIVIL

En anteriores artículos de nuestro Blog hemos hablado en más de una ocasión sobre el contrato de arras desde la perspectiva del Código Civil Español. No obstante, en el artículo de hoy vamos a analizar las arras con la regulación propia del Código Civil Catalán, que aunque se regula en unos términos parecidos, presenta alguna novedad importante.

Las arras las encontramos reguladas en el Libro Sexto del Código Civil de Cataluña, en su articulo 621-8. El Libro Sexto del Código Civil Catalán entró en vigor el día 1 de enero de 2018, por lo tanto, con anterioridad a dicha fecha las arras únicamente se encontraban reguladas en el Código Civil, en concreto en su artículo 1454.

A partir de 1 de enero de 2018, todos aquellos contratos de arras celebrados en Cataluña o que la finca objeto de dicho contrato se encuentre ubicado en Cataluña deberá regularse conforme a lo dispuesto en Código Civil Catalán.

Antes de entrar a analizar la regulación de las arras en Cataluña, debemos determinar cuando se aplicará la legislación catalana al contrato de arras, pues con los contratos celebrados con anterioridad al 1 de enero de 2018 no habría problema pues hasta esa fecha únicamente se aplicaría si o si el Código Civil Español.

A partir del 1 de julio de 2018, al existir dos legislaciones, la estatal y la catalana, debe determinarse en primer término cual es la Ley aplicable, para ello, lo determinante es ver la Ley aplicable al contrato de compraventa. La Ley aplicable a la compraventa será la ley del lugar donde este ubicada la finca, excepto en el caso en que las partes en el propio contrato hayan acordado la sumisión expresa a otra ley. Por ejemplo, si la finca esta ubicada en Barcelona, en defecto de acuerdo de las partes, la Ley aplicable será el Código Civil Catalán.

La regulación de las arras en Cataluña como decíamos es novedosa respecto al Código Civil Español, pues a diferencia del Código Civil sólo preve dos tipos de arras: las confirmatorias y las penitenciales, no se regulan las penales, pero ademásregula dos aspectos novedosos, por un lado, la posibilidad de hacer constar las arras penitenciales en el Registro de la Propiedad, y por otro lado, la posibilidad de recuperar las arras en caso de desistimiento del contrato si el motivo es la no concesión de la financiación al comprador para comprar la finca en cuestión.

Las arras se encuentran reguladas en el artículo 621-8, el cual establece que con carácter general las arras serán confirmatorias. En caso de querer fijar unas arras penitenciales estas deben pactarse de forma expresa en el contrato.

El incumplimiento de las arras penitenciales (desistimiento) al igual que en el Código Civil Español, comporta la pérdida de las arras por el comprador si es este el que desiste, y en caso que sea el vendedor el que desiste, éste deberá devolver las arras por duplicado.

NOVEDADES DE LAS ARRAS EN CATALUÑA

A continuación pasamos a analizar las dos grandes novedades de las arras penitenciales que no se encuentran en el Código Civil Español:

 

A) Acceso al Registro de la Propiedad: arras penitenciales

La primera novedad a destacar es el possible acceso de las arras penitenciales al Registro de la Propiedad, para ello, es necesario cumplir un triple requisito:

a) Contrato de compraventa de un bien inmueble

b) El importe de las arras debe ser depositado ante Notario

c) El plazo para firmar la compraventa debe ser inferior a 6 meses.

 

B) La devolución de las arras al comprador por desistimiento por falta de financiación bancaria

Hasta ahora en base al principio de la autonomía de la voluntad, era possible pactar en el contrato de arras la devolución de dicho importe si el Banco no concedía finalmente la hipoteca al comprador. No obstante, dicha cláusula es muy excepcional, la mayoría de casos, el vendedor no accepta dicha cláusula.

Ahora el Código Civil Catalán regula expresamente dicha opción en su artículo 621-49, el cual establece que el vendedor deberá devolver las arras al comprador el importe de las arras cuando el comprador no obtenga la financiación de su entidad bancaria, el artículo no exige que se haya pactado esta posibilidad de forma expresa, sino que en el contrato de arras se haga referencia a la necesidad de financiar la compra y no se haya excluido expresamente lo dispuesto en el artículo 621-49.

De modo que si vas a firmar unas arras de una finca ubicada en Cataluña, es importante asesorarte bien de como debe estar redactada dicha cláusula para poder reclamar la devolución de las arras si finalmente no le conceden la hipoteca, más aún teniendo en cuenta de la situación actual, donde muchas entidades están denegando hipotecas a causa de la crisis del Covid-19.


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