ELEVAR A PÚBLICO CONTRATO PRIVADO COMPRAVENTA

En el tráfico jurídico es frecuente otorgar primero un contrato privado de compraventa, y en un momento posterior, elevar a público dicho contrato privado de compraventa ante un Notario.

¿Es válido el contrato privado de compraventa? A pesar de que el artículo 1280 del CC exige el requisito formal de que la transmisión de derechos reales sobre bienes inmuebles se formalice mediante Escritura Pública, el artículo 1279 del mismo cuerpo legal establece que los contratantes pueden compelerse recíprocamente a formalizar dichos contratos mediante Escritura Pública desde el momento en que existe el consentimiento y los demás requisitos para la validez del contrato, es decir, en un momento posterior.

Nuestros tribunales han reconocido la validez de los negocios jurídicos privados, siempre que el otorgamiento del documento privado vaya acompañado de la entrega de la posesión de la cosa, más conocido en el tráfico jurídico como la traditio. El TS ha afirmado que no puede depender la eficacia del contrato de un requisito formal, siempre que se cumplan los requisitos anteriormente establecidos.

En materia de compraventa, el artículo 1462 del CC establece que “Se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”.

El CC prevé dos tipos de traditio, por un lado la traditio real, es decir, poner en poder y posesión del vendedor la cosa objeto del contrato, como podría ser la entrega de llaves. Pero también prevé la traditio instrumental, mediante el otorgamiento de la correspondientes escritura pública que equivale a la entrega de la cosa, aunque no se produzca dicha entrega material de la cosa.

Por lo tanto, en caso de que la formalización del contrato privado de compraventa vaya acompañada a la entrega de la posesión de la finca, por ejemplo, entrega de las llaves, el contrato será valido.

A pesar de que el contrato privado de compraventa es plenamente válido, debemos indicar que no tiene las mismas garantías legales que si se hace por medio de Escritura Pública, por lo que es muy recomendable elevar a público el contrato de compraventa.


Pero ¿Qué sucede cuando la parte vendedora se niega a elevar a público el contrato privado de compraventa? En estos casos, cuando la otra parte se niega a acudir al Notario a elevar a público la compraventa privada, la parte compradora puede acudir a los Tribunales para que se condene a elevar a público el contrato privado de compraventa.

En estos casos, surge la duda de si existe un plazo de prescripción para solicitar la elevación a público del contrato de compraventa, a tal efecto, el Tribunal Supremo en su sentencia de 10 de octubre 2011 distingue las obligaciones que surgen para las partes de un contrato de compraventa de un inmueble, como son la entrega de la cosa y el pago del precio estipulado, frente a las cuales sí cabe aducir la prescripción por el transcurso de 15 años (5 años desde la modificación de 2015), de la mera obligación de elevar a público el contrato de compraventa, cuando la entrega y el pago del precio ya se ha producido, en cuyo caso, el Alto Tribunal entiende que nos encontramos más ante una facultad que ante una obligación, por lo que en ningún caso se podrá ver afectada por plazo prescriptivo alguno.

Por lo tanto, en caso de que se haya hecho el contrato privado de compraventa, con la correspondiente entrega de la cosa y pago del precio, posteriormente, al instar la elevación a público del contrato privado de compraventa, el vendedor no podrá alegar prescripción alguna.

Otra cuestión que se ha planteado en esta materia, es si el hecho de incumplir la obligación de elevar a público el contrato de compraventa puede comportar la resolución del contrato de compraventa.

A tal efecto, el Tribunal Supremo en fecha 2 de octubre de 2017 se pronuncia sobre una posible resolución del contrato por no elevar a público el contrato de compraventa, y de dicha sentencia, se desprende que con carácter general el incumplimiento de la obligación de elevar a escritura pública el contrato de compraventa no es causa directa de resolución del contrato, por lo que sería necesario para poder exigir dicha resolución que en el propio contrato se haga constar de forma expresa que el requisito del otorgamiento de la escritura pública determinará la eficacia del contrato y que en caso de ser incumplido podrá dar lugar a la resolución contractual.


ELEVAR A PUBLICO CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA

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