Retracto legal
ARRENDAMIENTOS RUSTÍCOS
DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO LEGAL
En anteriores artículos hemos hablado del derecho de tanteo y del derecho de retracto en supuestos de arrendamientos urbanos, pero ¿Qué sucede cuando estamos ante un arrendamiento rustico? ¿Tiene el arrendatario derecho de tanteo y retracto legal? La respuesta es afirmativa.
El derecho de tanteo puede definirse como la facultad que ostenta una persona para adquirir con carácter preferente una cosa que se va a vender a un tercero pagando el mismo precio que pagaría el tercero.
En cambio, el derecho de retracto se puede definir como aquel derecho que ostenta el inquilino para quedarse, por el mismo precio, con el bien que se ha vendido a un tercero.
En los arrendamientos rústicos, regulados en la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de arrendamientos rústicos (LAR) también se prevén los derechos de adquisición preferentes, es decir, el derecho de tanteo y retracto legal.
El artículo 22 de la LAR es el que regula dichos derechos.
En toda transmisión de una finca rústica, el transmitente debe notificar de forma fehaciente al arrendatario su propósito de enajenar, debiendo de indicar los elementos esenciales del contrato y, a falta de precio, una estimación del que se considere justo.
El arrendatario tendrá un plazo de 60 días hábiles desde que hubiera recibido la notificación para ejercitar su derecho de tanteo, es decir, de adquirir la finca en el mismo precio y condiciones, y lo notificará al enajenante de modo fehaciente.
A falta de notificación del arrendador, el arrendatario tendrá derecho de retracto durante 60 días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisión.
Si el contrato no tuviera precio y el arrendatario no estuviera conforme con la estimación hecha por el arrendador, se determinará por un perito independiente nombrado de común acuerdo por las partes, y, en defecto de acuerdo entre ellas, por la jurisdicción civil conforme a las normas de valoración que establece la legislación de expropiación forzosa.
Una vez realizada la enajenación, la escritura de enajenación se notificará de forma fehaciente al arrendatario, al efecto de que pueda ejercitar el derecho de retracto, disponiendo de un plazo de 60 días hábiles a partir de la notificación.
Para inscribir en el Registro de la propiedad los títulos de adquisición ínter vivos de fincas rústicas arrendadas, deberá justificarse la práctica de la notificación que establece el apartado anterior.
No procederán los derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente en los casos siguientes:
En las transmisiones a título gratuito cuando el adquirente sea descendiente o ascendiente del transmitente, pariente hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad o su cónyuge.
En la permuta de fincas rústicas cuando se efectúe para agregar una de las fincas permutadas y siempre que sean inferiores a 10 hectáreas de secano, o una de regadío, los predios que se permutan.
Los derechos establecidos en este artículo serán preferentes con respecto a cualquier otro de adquisición, salvo el retracto de colindantes, que prevalecerá sobre éstos cuando no excedan de una hectárea tanto la finca objeto de retracto como la colindante que lo fundamente.
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