En el artículo de hoy vamos a hablar sobre la compraventa de una vivienda, tanto desde la perspectiva del vendedor como del comprador, pues para ambas partes debe hacerse frente a determinados gastos e impuestos.
Cuando se procede a la compraventa de una casa siempre hay dos partes:
- El vendedor, que es quién vende.
- El comprador, que es quién compra y adquiere la propiedad de la casa.
Normalmente cuando de compraventa, la atención se centra más con el comprador, pues se considera que este es quien debe asumir más gastos a parte del precio para formalizar la compraventa, y la figura del vendedor queda un poco olvidada.
Pero si quieres vender tu casa, debes saber antes de fijar el precio de venta, que también deberás hacer frente a una serie de gastos e impuestos.
¿Qué gastos e impuestos corresponde al comprador?
- GASTOS DE NOTARÍA: correspondientes al otorgamiento de la Escritura Pública de Compraventa. Los honorarios de los Notarios, llamados aranceles, están regulador por el Estado, de modo que cada notario debe cobrar lo mismo. El arancel varía en función del precio de la compraventa.
- GASTOS DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD: inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad y proceder al cambio de la titularidad, también cuesta dinero y al igual que en el caso del Notario, sus honorarios también vienen fijados por Ley.
- IMPUESTOS: serán distintos en función se trate de la compra de una casa nuevo o de segunda mano. En el primero de los casos, debe pagarse el IVA sobre el precio de compra así como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). En cambio, si la casa es de segunda mano, ya no debe liquidarse el IVA, sino el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
- GASTOS DE GESTORÍA O ABOGADO: Este gasto es opcional, pues el comprador puede encargarse el personalmente de todas las gestiones o bien encomendarlo a una Gestoría o a su abogado de confianza, para que le gestione todo lo relativo a la compraventa, liquide los impuestos e inscriba la compraventa en el Registro de la Propiedad.
En caso de que el comprador tenga que solicitar un préstamo hipotecario, como sucede en muchos casos, además de los gastos anteriormente referenciados, también deberá hacer frente a los siguientes:
- GASTOS DE TASACIÓN DE LA CASA: para que el Banco conceda una hipoteca es necesario proceder previamente a la tasación de la vivienda.
- IMPUESTO: en este caso debe abonarse por el comprador el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, habiéndose pronunciado recientemente el Tribunal Supremo en su sentencia de fecha 28 de febrero de 2018.
- GASTOS DE NOTARIA Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD: en este caso también ha habido mucho discusión jurídica, no obstante, el Tribunal Supremo dice que dichos gastos deben de repartirse entre ambas partes contratantes.
¿Qué gastos e impuesto corresponde al vendedor?
Como decíamos al hablar de la compraventa se habla mucho del comprador y se olvida a menudo el vendedor.
Es importante que todo vendedor tenga claro que gastos debe asumir, para hacer números a la hora de fijar el precio de la compraventa y no tener sorpresas después.
- PLUSVALÍA MUNICIPAL: corresponde al vendedor el pago de la plusvalía municipal derivada de la compraventa. Actualmente, el pago de la plusvalía municipal también es un tema controvertido en los Tribunales, en que algunos casos cuando no hay incremento se entiende que no debe proceder a devengarse dicho impuesto. No obstante, debes saber que aunque estés en este supuesto, y hasta no se reforme la Ley, debes proceder primero a liquidar el Impuesto y después a solicitar la devolución por ingresos indebidos.
- IRPF: el vendedor también debe tener en cuenta los efectos de la venta en el Impuesto de Renta de Personas Físicas, o en su caso, en el Impuesto de Renta de Personas no residentes. La ganancia patrimonial que se obtiene por la venta de una vivienda tributa en la declaración de la renta.
- En caso de existir una hipoteca sobre la vivienda que se pretende vender, el vendedor deberá proceder a la liquidación de la misma, a no ser que el comprador se subrogue en la misma. En caso de tener que liquidar la hipoteca, el vendedor deberá hacer frente a GASTOS DE NOTARIA, REGISTRO DE LA PROPIEDAD, y de forma opcional, a GESTORÍA O ABOGADO.
A pesar de que la ley establece qué gastos corresponden al vendedor y cuales al comprador, se admiten los pactos entre las partes que modifiquen lo establecido en la Ley.
¡Desde Picón Abogados recomendamos a nuestros clientes que antes de proceder a vender o comprar una vivienda se asesoren legalmente!
Recuerden que el asesoramiento legal previo puede evitarles futuros dolores de cabeza.
