Cláusulas abusivas hipotecas

NUEVO PRONUNCIAMIENTO EUROPEO SOBRE CLÁUSULAS ABUSIVAS HIPOTECAS

 

El tema de las cláusulas abusivas hipotecas es un tema recurrente que ha generado mucho debate y muchos proceso judiciales. Ahora el TJUE el pasado 16 de julio de 2020 ha resuelto dos cuestiones prejudiciales sobre cláusulas abusivas de préstamos hipotecarios, en concreto, el TJUE resuelve acera de 4 cuestiones:

  1. Sobre la cláusula de gastos de constitución de la hipoteca.

  2. Plazo prescripción reclamación gastos constitución hipoteca

  3. Sobre las costas judiciales.

  4. Sobre la Comisión de apertura.

A continuación, procederemos a analizar la respuesta dada por el TJUE sobre cada una de las cuestiones examinadas por el alto tribunal y que vuelve a ser un nuevo golpe para la Banca.


 CLÁUSULAS ABUSIVAS HIPOTECAS – GASTOS DE CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA

Tras la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 23 de enero de 2019 parecía que el tema de los gastos de constitución de hipoteca había quedado zanjado, estableciendo el TJ que para los contratos anteriores al 21 de junio de 2020 –que es cuando entró en vigor la reforma de la Ley Hipotecaria–, los consumidores debían pagar el Impuesto de AJD, la mitad de los gastos de Notaría y gestoría, y por el contrario, el Banco debía pagar la otra mitad de los gastos de notaría y gestoría así como la totalidad de los gastos del Registro de la Propiedad, correspondiendo al Banco devolver a los consumidores las cantidades pagadas de más con el interés legal del dinero.

Pues bien, ahora el TJUE se pronuncia sobre la cláusula abusiva de gastos de constitución de la hipoteca

¿Qué ha dicho el TJUE?

El TJUE dice que una vez la cláusula es declarada abusiva, y por lo tanto, nula, dicha cláusula no puede ser moderada por los Tribunales tal y como ha hecho el TS en su sentencia de fecha 23 de enero de 2019, sino que la nulidad de dicha cláusula comporta que dicha cláusula no haya existido en el contrato, y que deba procederse a la devolución de la totalidad de gastos abonados, salvo, y aquí está la coletilla, que el derecho nacional disponga otra cosa.

Con esta coletilla, para saber que gastos podrán devolverse, además de los reconocidos por el TS, deberá analizarse si la legislación vigente en el momento de otorgar la escritura de préstamo hipotecario establecía normas sobre quién debía asumir los gastos hipotecarios.

A nuestro entender, dicha coletilla, hace que el consumidor, tal y como ya había establecido el TS, NO pueda recuperar el importe pagado del Impuesto de AJD, pues dicha cuestión sí que estaba regulado y lo atribuya al prestatario, cuestión que se ha modificado con la reforma de la legislación hipotecario, pues a fecha de hoy lo debe pagar el Banco. Por lo que entendemos, que dicha sentencia, únicamente podrá afectar a los restantes gastos, es decir, en lugar de recuperar solo el 50 % de los gastos de notaría y gestoría, se podrá defender la postura de recuperar la totalidad.

 


PLAZO DE PRESCRIPCIÓN DEL PLAZO PARA RECLAMAR LOS GASTOS JUDICIALES

Otra de las cuestiones analizadas, es precisamente otra que ha generado opiniones dispares en la doctrina y jurisprudencia, una parte entiende que debería ser imprescriptible, otra parte entiende que está sujeto a un plazo de quince años, otra que está sujeta a un plazo de cinco años, etc. El debate no solo está en el plazo en sí, sino como debe contarse dicho plazo, es decir, si desde que se firmó la hipoteca, si desde que se anula la cláusula por abusiva o en un término intermedio.

El TJUE, más que pronunciarse sobre el plazo en sí, el cual considera que el plazo de 5 años podría estar bien, en lo que incide es en la forma en que debe computarse dicho plazo, pues deja patente cuestiona que sea conforme a la directiva europea que dicho plazo se compute desde la fecha de formalización del préstamo, sino que considera que el mismo debería computarse desde que el consumidor pudo tener conocimiento de la posible abusividad de esta cláusula, sin determinar exactamente qué momento sería eso.  

Ante esta respuesta debemos preguntarnos ¿Qué dies a quo seria el adecuado? ¿Desde que se declara la nulidad de las cláusulas de gastos por sentencia judicial? ¿O desde que el TS en 2015 dictaminó el carácter abusivo de dicho tipo de cláusulas? Deberemos ver que interpretación hacen los jueces nacionales.

 


COSTAS JUDICIALES TRAS ESTIMACIÓN PARCIAL

Otra de las cuestiones analizadas por el TJUE es el tema de imposición de costas a las entidades bancarias, pues cuando la estimación de las demandas no es total, sino parcial, acordado restituir una cantidad diferente a la solicitada en la demanda, lo que hace la mayoría de Juzgados es NO imponer las costas judiciales a las entidades bancarias.

Esta cuestión ahora es analizada por el TJUE, el cual considera que cuando el Banco ha desestimado las reclamaciones extrajudiciales, obligando así a los consumidores a defender sus derechos en los Tribunales, en este caso el TJUE dice que la regulación del tema de las costas judiciales corresponde al Derecho nacional, pero apunta a que el hecho de que el consumidor tenga que cargar con una parte de las costas procesal en función del importe de las cantidades indebidamente pagadas, puede hacer que muchos consumidores no proceda a ejercer acciones judiciales ante el temor de las costas judiciales, por lo que entiende que la imposición o no de costas al Banco no puede depender exclusivamente de los impostores que el Banco finalmente tenga que restituir.


CLÁUSULAS ABUSIVAS HIPOTECAS – COMISIÓN DE APERTURA

El TS hasta la fecha había mantenido que la comisión de apertura era un elemento esencial del contrato, formaba parte del precio, y que quedaba excluida del examen de abusividad. No obstante, el TJUE entiende que, aunque dicha comisión pueda ser parte del precio, esto no implica que no pueda ser objeto de control, entendiendo que debe analizarse la “transparencia”, es decir, si el consumidor era consiente de dicha cláusula y de la repercusión económica de la misma, así como también debe analizarse el “desequilibrio”, es decir, si dicha comisión realmente responde a gestos y gestiones efectivamente realizadas por el Banco y asumidas por el mismo.

En este caso, se abre una nueva “posible batalla judicial” por lo que respecta a la comisión de apertura, debiendo verse cual posición adoptaran nuestros tribunales al respecto.


CLÁUSULAS ABUSIVAS HIPOTECAS

¡Picón Abogados su despacho de abogados en Barcelona de confianza!

CLÁUSULAS ABUSIVAS HIPOTECAS

Valora nuestro contenido:
  1. 26 julio, 2020

    Me gustaria saber si mi hija puedo impedir durante el covid que ella tiene un año que vaya a casa de los abuelos aunque el padre de mi hija viva en esa casa tambien si hay oyto modo de hacer las visitas

    • 27 julio, 2020

      Buenos días Lorena,
      Con la situación actual las sentencias y los régimenes de visitas deben cumplirse, salvo que alguno estuviera con el Covid-19. En su caso, le recomiendo hablarlo con el padre de su hija e intentar llegar a un acuerdo. Pues si no hay acuerdo y usted no le deja tener la niña, seria un incumplimiento por su parte del régimen de visitas y le podría presentar un ek de sentencia.
      Saludos

Escribe un comentario

*

Tu correo electrónico no se publicará.

©1992-2020 Picón Abogados - Te ayudaremos a resolver tus problemas relacionados con el derecho.

logo-footer

Síguenos en:

¿Quiere estar al día?

Déjenos su email para estar al día de todos los aspectos relevantes hoy en día sobre el DERECHO. Enviándonos su email, acepta nuestra Política de Privacidad. Sus datos, con nosotros, están protegidos. 

 

¡Muchas gracias por tu suscripción! Le informaremos una vez al mes de las últimas novedades jurídicas.