Arrendamientos locales comerciales y coronavirus
EFECTOS DE LA CRISIS SANITARIA
ARRENDAMIENTOS LOCALES COMERCIALES Y CORONAVIRUS
La crisis sanitaria del Coronavirus esta teniendo efectos perjudiciales no solo en la salud de los ciudadanos sino también en la economica de muchas famílias y empresas.
A lo largo de estos días, hemos intentado a través de nuestras publicaciones dar respuesta a alguna de las preguntas que se hacen muchas personas, en el artículo de hoy queremos hablar sobre los arrendamientos locales comerciales y coronavirus.
Muchas empresas y autónomos han visto con la declaración del estado de alarma y medidas acordadas, paralizada totalmente su actividad, lo que comporta no generar ingresos. No obstante, los mismos tienen que cumplir con sus obligaciones, como puede ser el pago de la renta del local que tienen alquilado.
NEGOCIACION Y ACUERDOS EXTRAJUDICIALES
Ante estos supuestos, muchas personas se preguntan ¿Que puedo hacer? Debemos tener en cuenta que las medidas adoptadas por el Gobierno el pasado 31 de marzo de 2020 únicamente son aplicables a los arrendamientos de vivienda, nada se dice sobre los arrendamientos de locales comerciales, por lo tanto, deben articularse otras formas de solventar la problematica existente.
Desde Picón Abogados recomendamos tanto a los arrendatarios como a la propiedad llevar a cabo una negociación y llegar a acuerdos, ya sea un rebaja de la renta durante el tiempo que dure la crisis sanitaria, una condonación de parte de la deuda, el pago aplazado de la misma.
Es importante que los acuerdos que se alcancen entre arrendatario y arrendador, se formalicen por escrito y firmado por ambas partes.
El intento de negociaciones extrajudiciales, si estas resultan infructuosas, pueden tener relevancia en el posterior proceso judicial que se pueda instar, por lo que consideramos importante, este paso previo. Por ello, si el propietario no dice nada, es mejor remitir un Burofax al mismo, solicitando o bien una reducción de la renta, un pago fraccionado de la misma, o incluso la suspensión del contrato, dependiendo del caso concreto en el que nos encontremos.
VIA JUDICIAL
Es importante llegar a acuerdo y evitar a la medida de lo posible la via judicial. No obstante, si es necario acudir a la vía judicial, pueden plantearse distintos escenarios:
Desde la presprectiva del propietario del local, este deberá instar el correspondiente juicio verbal de desahucio por falta de pago, interesando la resolución del contrato y pago de las rentas pendiente. En este proceso, debe tenerse en cuenta que los motivos de oposición son limitados, por lo que el arrendatario, deberá instar otro proceso, un proceso ordinario para solicitar la suspensión o reducción de la renta, y solicitar la suspensión del proceso de desahucio por prejudicialidad civil.
Desde la perspectiva del arrendatario, podría instarse un proceso ordinario para que el Juez acuerde una rebaja o suspensión del pago de la renta, en este casos, son varios los argumentos que se pueden alegar para justificar dicha pretensión, tales como la aplicación analógica de algunos preceptos de la LAU, como el artículo 26 de la LAU, o la aplicación por analogía de la Ley de arrendamientos rústicos, o la alegación de la cláusula REBUS SIC STNADIBUS.
La cláusula rebus sic stantibus permite la flexibilización de los pactos contenido en el contrato a raíz de circunstancias sobrevenidas con posterioridad a la celebración del contrato, en el presente caso, sería como consecuencia de los efectos económicos derivados de las medidas adoptadas por la crisis sanitaria del Coronavirus, que ha causado el cierre de muchos negocios o la reducción de su actividad.
Aplicando dicha cláusula a los contratos de arrendamiento y coronavirus, consideramos que la alegación de dicha cláusula podría tener viabilidad, dado que:
Estamos ante una situación extraordinaria y excepcional.
Existen unas medidas obligatoria que obligan a paralizar la actividad a muchas empresas o autonomos.
No es imputable a ninguna de las partes.
Criterio de proporcionalidad, la onorisdad el contrato no es proporcional a la actividad economica, la cual se ha visto perjudicada. Deberá acreditarse la reducción de ingresos y/o reducción o cese de actividad.
El Tribunal Supremo en su sentencia de fecha 15 de octubre de 2014 acordó la reducción de una renta de un local comercial en un 29% en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus a raíz de una demanda presentada por el arrendatario tras la fuerte crisis económica del año 2008. Dicha sentencia creo un precedente, y desde Picón Abogados, entendemos que las manifestaciones contenida en la misma pueden resultar de aplicación en la presente crisis sanitaria que comporta también una importante crisis económica.
Desde Picón Abogados, queremos insistir una vez, en la necesidad de negociar y llegar a acuerdos entre las partes que puedan resultar beneficiosos a ambas partes, pues como dice el dicho ¡Más vale un mal acuerdo que un buen juicio!
ACTUALIZACIÓN : NUEVAS MEDIDAS APROBADAS → MORATORIA PAGO ALQUILER LOCALES COMERCIALES POR CORONAVIRUS.
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ARRENDAMIENTOS LOCALES COMERCIALES Y CORONAVIRUS
