MORATORIA ALQUILER LOCALES COMERCIALES POR CORONAVIRUS
NUEVAS MEDIDAS
MORATORIA PAGO ALQUILER LOCALES COMERCIALES POR CORONAVIRUS
Hoy ha entrado en vigor el Real Decreto Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, en el que se acuerda entre otras medidas una MORATORIA PAGO ALQUILER DE LOCALES COMERCIALES POR CORONAVIRUS.
¿A qué contratos se aplica?
La moratoria aprobada se puede aplicar a los siguientes tipos de contratos:
Arrendamientos de vivienda de uso distintos a vivienda. Según la LAU son aquellos contratos que su función no sea la de satisfacer la necesidad de vivienda.
En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.
Arrendamientos de industria, que son aquellos contratos en virtud del cual se cede la explotación a otra persona, por precio cierto y tiempo determinado, es decir, no solo se alquila el local sino también el negocio.
¿Quiénes pueden solicitar la moratoria del pago del alquiler?
No todos los arrendatarios de locales comerciales podrán acogerse a la moratoria del pago de la renta aprovaba por el Gobierno, sino que es necesario que se cumplan una serie de requisitos.
Podrán solicitar la moratoria del pago del alquiler del local comercial aquellos AUTÓNOMOS que cumplan los siguientes requisitos:
Estar afiliado y en situación de alta a la fecha de declaración del Estado de Alarma en el RETA o en el régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de la Mutualidades sustitutorias del RETA.
Que su actividad haya quedado suspendida a raíz de la Declaración del Estado de Alarma, o en caso de que no haya quedado suspendidas, que tenga una reducción de la facturación de un 75% respecto la facturación trimestral del año anterior.
Asimismo, las PYMES también podrán solicitar la moratoria del pago del alquiler del local comercial siempre que cumplan los siguentes requisitos:
Que no se superen los límites establecidos en el artículos 257.1 de la Ley de Sociedades de Capial:
a) Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
b) Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
c) Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
Que su actividad haya quedado suspendida a raíz de la Declaración del Estado de Alarma, o en caso de que no haya quedado suspendidas, que tenga una reducción de la facturación de un 75% respecto la facturación trimestral del año anterior.
¿Cómo deben acreditarse el cumplimiento de dichos requisitos?
El Real Decreto Ley, en su artículo 4, establece que los arrendatarios para acreditar la concurrencia de los requisitos anteriormente mencionados deberán aportar la siguiente documentación:
La reducción del 75 % de la facturación podrá acreditarse mediante una declaración responsable. No obstante, si el arrendador lo solicita, deberá mostrarse los libros contrables para acreditar la reducción de la actividad.
Y, el cese de actividad, se acreditará mediante un certificado expedido por la AEAT o el órgano competente de las CCAA.
¿En qué consiste la moratoria del pago de alquiler?
El Real Decreto Ley al regular la moratoria del pago del alquiler hace una distinción en función de si el arrendador (propietario) es una empresa, entidad pública o gran tenedor, de si es un arrendador particular, pues el tratamiento de la moratoria no es el mismo.
MORATORIA PAGO ALQUILERES LOCALES COMERCIALES POR CORONAVIRUS – ARRENDADOR ES UNA EMPRESA, ENTIDAD PÚBLICA O GRAN TENEDOR
En el caso de que el arrendador (propietario del local) sera una empresa, una entidad pública o un gran tenedor, el inquilino podrá solicitar una prórroga del pago del alquiler de las rentas que se devenguen durante el Estado de Alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente para combatir el impacto económico del Covid-19, siendo la moratoria máxima permitida de 4 meses desde el fin del Estado de Alarma.
La renta se aplazará sin penalización alguna ni devengo de intereses, mediante el fraccionamiento de la cuotas en un plazo máximos de 2 años.
¡ATENCIÓN! Se podrá solicitar esta moratoria siempre que no se hubiera llegado ya algun acuerdo sobre una moratoria o una reducción de renta con el arrendador con carácter previo a la aprobación del Real Decreto.
MORATORIA PAGO ALQUILERES LOCALES COMERCIALES POR CORONAVIRUS – ARRENDADOR ES UN PARTICULAR U OTROS
En el caso de que el propietario del local no sea ni una empresa, ni un gran tenedor ni una entidad pública, en estos casos también podrá solicitarse un aplzamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, establciendose la posibilidad de imputar la fianza pagada al pago de estas rentas, disponiendo el arrentario de un plazo de un año para volver a depositar la fianza.
El tema de la fianza también puede ser un tema complejo, pues primero debe tenerse en cuenta que en la mayoría de contrato existe fianza legal (art. 36 LAU) y la fianza voluntaria, y existe dudas de si el RDL solo se refiere a la fianza legal o también puede incluir la voluntaria. Por su redacción parece solo hablar de la fianza legal. Otro problema que puede haber es en recupeerar dicho dinero de la fianza legal que esta depositado, en el caso de Cataluña, en el INCASOL, cuando el contrato no se ha resuelto. Deberá verse que respuesta se da a dichas cuestiones.
¡ATENCIÓN! Se podrá solicitar esta moratoria siempre que no se hubiera llegado ya algun acuerdo sobre una moratoria o una reducción de renta con el arrendador con carácter previo a la aprobación del Real Decreto.
Esta moratoria a diferencia de la de grandes tenedores, es facultativa, es decir, no es obligatoria para el arrendador, de modo que quedará sujeta al acuerdo que puedan llegar las partes.
¿Cómo debo solicitar la moratoria?
Tanto en un caso como en el otro, la moratoria deberá ser solicitada por el arrendatario (inquilino) al arrendador en un plazo de 1 MES desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley de 21 de abril, el cual entrá en vigor el día 23 de abril de 2020, es decir, entre el 23 de abril de 2020 y el 23 de mayo de 2020, todos los arrendatarios que cumplan con los requisitos deberán solicitar la moratoria del pago del alquiler.
Dicha comunicación es recomendable que se efctue por escrito, indicando el cumplimiento de los requisitos y acompañando la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos.
Estas medidas pueden resultar insuficientes en muchos casos, de modo que en muchos casos creemos que habrá muchos pleitos, en defecto de acuerdos en otros términos más ventajosos que el RDL, para intentar que se estableza una reducción de la renta, en base a los perjuicios económicos causados por el Covid-19, que en todo caso, deben valorarse caso por caso, debiendose de valorar, el hecho de haber tenido que cerrar el negocio y una disminución de las expectativas del negocio.
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Buenas tardes.
Me subalquilan un espacio en una peluqueria y tengo un contrato de un año, vence el 1 de junio, verbalmente y por teléfono me an pedido el espacio en cuestión, el día 24 de marzo, en pleno confinamiento, soy autónomo con clientela fija, que puedo hacer? Podré solicitar legalmente unos meses más?
Gracias!! Espero vuestra orientación.
Buenos días,
Es un contrato verbal, por lo que se rige por lo pactado y, subsidiariamente por la LAU, por lo que el artículo 9 aplicable a viviendas de prórrogas forzosas, no es aplicable a contratos de alquiler de local comercial, pues prima la voluntad de las partes. Deberá negociar con ellos para intentar llegar a un acuerdo.
Saludos.
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