Arras
CONTRATO DE COMPRAVENTA
EL PACTO DE ARRAS
En el mundo de las compraventas, es habitual que previo a formalizar la Escritura de compraventa se firme un contrato de arras.
Las arras pueden definirse como la cantidad a cuenta que entrega el comprador al vendedor en el marco de un contrato de compraventa. Las arras pueden ser de tres tipos distintos, siendo muy importante asesorarse en la redacción del contrato de arras, pues los tres tipos de arras tienen consecuencias distintas, teniendo especial importancia el redactado de dicho contrato.
Los tres tipos son las siguientes:
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LAS ARRAS CONFIRMATORIAS
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Las confirmatorias no son muy habituales. Las confirmatorias son un anticipo del precio total de la compraventa, es decir, es como una paga y señal, cuya cantidad se imputa al precio final.
Su finalidad es reforzar la existencia del contracto.
Es muy importante que de la redacción de la cláusula quede clara la voluntad de las partes, es decir, debe quedar claro que dicha cláusula no tiene efectos resolutorios como las penitenciales ni efectos indemnizatorios como las penales.
En caso de incumplimiento de una de las partes, el perjudicado puede escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, con resarcimiento de daños y pago de intereses.
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LAS ARRAS PENALES
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Su finalidad es la de garantizar el cumplimiento del contrato. La cantidad entregada en concepto de arra penales no es un anticipo del precio como en las confirmatorias ni otorgan facultad de desistir como en las penitenciales. Se activan cuando se produce un incumplimiento (1.124 CC).
Se aplica la regulación de la cláusula penal prevista en los artículos 1.152 y siguientes del Código Civil,
En las arras penales la cantidad entregada en concepto de pena se entrega por anticipado y sustituye la indemnización por daños y perjuicios y los intereses. Entran en juego cuando se produce el incumplimiento, de modo que:
Si incumple el comprador, el vendedor puede optar por exigir el cumplimiento del contrato o en quedarse el importe de las arras, salvo en el caso que se pacte expresamente que puede hacer ambas cosas a la vez.
Si incumple el vendedor, el comprador puede optar entre exigir el cumplimiento o recuperar la cantidad entregada por duplicado.
Las penales pueden ser moderadas por el Juez.
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LAS ARRAS PENITENCIALES
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Las penitenciales son las más conocidas aunque sólo se aplican cuando están expresamente previstas en el contrato. Están reguladas en el artículo 1.454 del Código Civil.
Las penitenciales se diferencian de las anteriores porque permite a los contratantes desistir unilateralmente del contrato sin que la otra parte pueda exigir el cumplimiento ni cualquier clase de indemnización.
Las consecuencias del desistimiento son distintas en función de quién desiste del contrato:
Si desiste el comprador, este pierde la cantidad entregada.
Si desiste el vendedor, este tiene la obligación de devolver al comparador el doble de la cantidad entregada.
Si en el contrato no está clara la función de las arras, debe aplicarse, supletoriamente las arras penitenciales.
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En una compraventa con arras penitenciales, si el comprador incumple en el pago del resto del precio de la compraventa en la fecha pactada, ¿puedo quedarme con las arras sin más, sin ningún trámite para hacerlas mía? o bien tengo que acudir al juzgado para resolver el contrato y en tal caso que sea el juzgado el que una vez resuelto el contrato me las reconozca como mías?
Gracias
Buenos días,
En principio no seria necesario, pero si que debería enviar un Burofax. Es necesario verificar que sean unas arras penitenciales como tal, pues debe verse como esta redactada la cláusula, no es suficiente con poner arras penitenciales.
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Saludos.
realice un contrato de arras , pero la parte compradora desistio del mismo. por lo que he decidido solo devolver una parte de lo entregado.
como registraria ese ingreso. si este no es una venta en si
Buenas tardes, suponso que su pregunta es a nivel contable. Esto lo tendría que comentar con su gestor.
Saludos.