DENEGACIÓN HIPOTECA CORONAVIRUS – ARRAS
DENEGACIÓN HIPOTECA CORONAVIRUS – ARRAS
La crisis sanitaria del Covid-19 va acompañada de una importante crisis económica y social que tendrá una importante incidencia en la economia de muchas familias. Muchas personas se encuentra actualmente en ERTE, en situación de desempleo o han visto reducidos drásticamente sus ingresos, comportando todo ello, en determinados casos serios problemas para algunas personas.
En los últimos meses muchas personas habían firmado un contrato de arras para la compra de un vivienda. No obstante, con la crisis del Coronavirus no solo se han pospuesto las firmas de la compraventa, sino que muchas personas se encuentran que las entidades bancarias están denegando los préstamos hipotecarios para financiar dichas compraventas, entonces, muchas personas se preguntan ¿Y ahora qué pasa con las arras?
En el artículo de hoy nos vamos a centrar en el análisis de la:
DENEGACIÓN HIPOTECA CORONAVIRUS – ARRAS
Muchos compradores tienen el temor de perder el importe entregado en concepto de arras ante la degeneración de la hipoteca a raíz del cambio de situación económica por el Covid-19.
Obviamente lo primero que debemos intentar es negociar con la parte vendedora para llegar a un acuerdo. Y, en defecto de acuerdo, deberá analizarse el contrato y en último término acudir a la vía judicial.
REVISIÓN CONTRATO
Lo primero que debemos hacer es verificar el contrato de arras firmado pues cada vez es más frecuente que en los contratos de arras se establezca alguna cláusula relativa a la denegación del préstamo hipotecario para la compra.
El Código Civil Español no contempla ninguna cláusula sobre las consecuencias de la denegación del préstamo hipotecario en relación a las arras. En cambio, el Código Civil Catalán, en su Libro VI, si que regula dicha cuestión para las arras penitenciales en los artículos 621-8.2 y 621-49.
El artículo 621-8.2 establece que las arras penitenciales deben pactarse expresamente. Si el comprador desiste del contrato, las pierde, salvo que el desistimiento esté justificado de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621-49. Precisamente dicho artículo trata sobre la financiación de la compra.
El artículo 621-49 establece que:
Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.
El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria.
Por lo tanto, en caso de contratos de arras celebrados en Cataluña en aplicación del Código Civil Catalán, en el artículo 621-49 podríamos encontrar una vía para poder recuperar las arras al no poder formalizar la compraventa por falta de financiación, eso sí, dicho artículo podrá aplicarse siempre que se prevé la financiación para la compra y que no se haya pactado lo contrario.
DENEGACIÓN HIPOTECA CORONAVIRUS – ARRAS
CLAUSULA REBUS SIC STANTIBUS
Y, en último término, la única vía para intentar recuperar el importe de las arras, siempre que no exista acuerdo entre las partes, sería mediante la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, la cual permite al JUEZ moderar y reaquilibrar las obligaciones de la partes ante situaciones extraordinarias e imprevisibles.
Nuestro Tribunal Supremo se ha pronunciado en alguna ocasión sobre la devolución de las arras por la denegación del préstamo hipotecario. A pesar que en dichas resoluciones no estima la pretensión del comprador, si que deja abierta la puerta abierta.
El Tribunal Supremo en sus sentencias de 8 de noviembre de 2012 o de 17 de enero de 2013, entre otras, admite la crisis económica como un factor de alteración extraordinaria e imprevisible de las circunstancias que puede permitir aplicar la cláusula rebus sic stantibus.
En concreto la sentencia de 17 de enero de 2013 resuelve un recurso sobre la resolución de un contrato de compraventa por falta de financiación debido a la crisis económica.
El Tribunal Supremo recuerda que la cláusula rebus sic stantibus dicha cláusula sólo puede aplicarse cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato. No obstante, también recuerda que la misma se ha aplicado de forma excepcional y restrictiva.
El Tribunal Supremo admite que la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus no ha de quedar descartada en los casos de imposibilidad de obtener financiación por parte de los compradores de inmuebles, cuando ante una situación de crisis económica pueda dar lugar a una alteración extraordinaria de las circunstancias, capaz de originar, siempre que concurran en cada caso concreto otros requisitos como aquellos una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las correspectivas prestaciones de las partes.
El Tribunal Supremo recuerda que, la posible aplicación de la regla rebus sic stantibus a compraventas de viviendas afectadas por la crisis económica no puede fundarse en el solo hecho de la crisis y las consiguientes dificultades de financiación, sino que requerirá valorar un conjunto de factores, necesitados de prueba, tales como:
El destino de la casa comprada a vivienda habitual o, por el contrario, a segunda residencia o a su venta antes o después del otorgamiento de la escritura pública;
La asignación contractual del riesgo de no obtener financiación y el grado de colaboración prometido por el vendedor para obtenerla, distinguiendo entre contratantes que sean profesionales del sector inmobiliario y los que no lo sean
La situación económica del comprador al tiempo de la perfección del contrato y al tiempo de tener que pagar la parte pendiente del precio que esperaba poder financiar;
El grado real de imposibilidad de financiación y sus causas concretas añadidas a la crisis económica general, debiéndose valorar también, en su caso, las condiciones impuestas por las entidades de crédito para conceder financiación
Las posibilidades de negociación de las condiciones de pago con el vendedor y, por tanto, de mantener el contrato como alternativa preferible a su ineficacia.
El Tribunal Supremo en su sentencia de 23 de abril de 2013 resuelve un contrato de compraventa de vivienda, basada en la crisis económica, considerando que ésta había alterado sustancialmente las circunstancias, haciendo desaparecer la base del negocio e impidiendo al comprador adquirir la vivienda, dado que el retraso en la entrega del inmueble por parte del vendedor, comportó la entrada de la crisis económica y la imposibilidad posterior de subrogación hipotecaria.
Si las circunstancias que sirvieron de base al contrato hubieren cambiado de forma extraordinaria e imprevisible durante su ejecución de manera que ésta se haya hecho excesivamente onerosa para una de las partes o se haya frustrado el fin del contrato, el contratante al que, atendidas las circunstancias del caso y especialmente la distribución contractual o legal de riesgos, no le sea razonablemente exigible que permanezca sujeto al contrato, podrá pretender su revisión, y si esta no es posible o no puede imponerse a una de las partes, podrá aquél pedir su resolución.
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Buenos días.
En octubre firmamos un contrato de compraventa, de una vivienda para la cual se entregaron las correspondientes arras.
Posteriormente, mi situación laboral ha cambiado drásticamente, y los bancos nos deniegan la financiación.
Nos cumple el contrato en agosto, y tenemos perder las arras que hemos entregado, por no poder conseguir la hipoteca.
Podemos hacer algo para no perderlas?
Gracias.
Buenas tardes,
¿Qué tipo de arras han firmado?
¿En el documento hay alguna previsión del tema de financiación?
Necesitaríamos ver el documento para poder asesorarla.
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