ALQUILAR VIVIENDA HIPOTECADA
¿Puedo alquilar mi vivienda si está hipotecado?
Muchas personas cuando adquieren su primera vivienda, deben recurrir a la financiación para pagar el precio, normalmente, mediante la formalización de una hipoteca.
La vida da muchas vueltas, y a veces, las personas que han comprado una casa, se ven obligados a cambiar su lugar de residencia por ejemplo por temas de trabajo, entonces, muchas personas optan por alquilar la vivienda hipotecada. A tal efecto, debemos preguntarnos ¿Puedo alquilar mi vivienda si está hipotecado?
Es frecuente que las escrituras de constitución de la hipoteca contengan algún tipo de cláusula que limita, o incluso, prohíbe alquilar la vivienda hipotecada.
El hecho de que exista un contrato de arrendamiento, en caso de ser necesario proceder a la enajenación forzosa de la vivienda por ejecución hipotecaria, la existencia de dicho contrato de arrendamiento puede comportar una disminución del valor de la vivienda hipotecada, no solo porque el eventual adjudicatario del bien en subasta deberá respetar el contrato de arrendamiento en los términos del artículo 13.1 de la LAU, sino porque la existencia de un contrato de arrendamiento puede hacer disminuir los licitadores y pujas en la subasta, disminuyendo de esta forma el precio del remate.
Precisamente para evitar dicha situación, es frecuente que los Bancos quieran cubrirse las espaldas incluyendo alguna cláusula limitando o prohibiendo el arrendamiento de la vivienda alquilada
¿Son legales dichas cláusulas? Depende, el Tribunal Supremo en una sentencia de fecha 16 de diciembre de 2009 considera legal limitar el derecho a alquilar la vivienda hipotecada, pero no prohibirlo
“La cláusula que establezca la absoluta prohibición de arrendar no solo no es inscribible, sino que no es válida”
El Tribunal Supremo llega a las siguientes conclusiones respecto las clausules de limitación:
Que las cláusulas que someten a limitaciones la facultad de arrendar la finca hipotecada se deben circunscribir a los arrendamientos de vivienda ex 13 LAU.
Que el pacto de vencimiento anticipado solo es operativo cuando se trata de arriendos gravoso o dañosos, entendiendo por tales los que suponen una minoración del valor de la finca en las perspectivas de la realización forzosa, bien por renta baja, o por anticipo de rentas.
Que no existe una regla única para baremizar la cuantía de la renta, y la posible desproporción depende de las circunstancias del caso.
Recientemente, la Audiencia Provincial de Barcelona, en su sentencia de fecha 15 de octubre de 2020, ha tenido que resolver un recurso de apelación respecto una cláusula que contenía limitaciones para arrendad la vivienda alquilada, en concreto, si es válida una cláusula que exige el permiso previo del Banco o una cláusula que establece que la renta no podrá ser inferior a la cuota de amortización e intereses del préstamo.
En este caso, la AP de Barcelona considera que ambas prohibiciones son contrarias a la buena fe.
Por un lado, considera la AP que una prohibición de arrendar sin el consentimiento previo del Banco prestamista, exigible en todo caso, no es legal, pues supone una prohibición genérica al prestatario de arrendar la vivienda, produciéndose así un o desequilibrio y perjuicio al consumidor contrario a las exigencias de la buena fe.
Y, por otra parte, la prohibición de arrendar por un precio inferior al que represente la cuota de amortización e intereses del préstamo, a pesar de que podría entenderse como una limitación protectora del derecho de garantía del Banco, en realidad no establece un umbral de renta razonable de mínimos para evitar frustrar la garantía hipotecaria.
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