El mercado de alquiler de viviendas viven nuevos cambios tras la nueva reforma de la Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU).

Hoy, martes 18 de diciembre, se  ha publicado en el BOE el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler ¿Cuáles son las principales novedades?

  1. Ampliación plazo de prórroga obligatoria de 3 a 5 años, y en caso de personas jurídicas, a 7 años. Este plazo es el plazo de duración mínimo del contrato al que está obligado el propietario, de modo que aunque el contrato se establezca por un año, este se tiene que prorrogar hasta los 5 años si así lo desea el inquilino.

  1. Ampliación plazo prórroga tácita de 1 a 3 años, es decir, una vez transcurrida el plazo de prórroga obligatoria de 5 años, el contrato se podrá prorrogar por otros 3 años, si ambas partes estan conformes.

  1. Limitación de la fianza voluntaria a dos meses de renta, excepto en contratos de larga duración. Con dicha medida, se pretende evitar los abusos que se venían cometiendo de exigir además de la fianza legal, fianzas voluntarias de más de dos meses de fianza, o garantías adicionales al alquilar una vivienda.

  1. Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán a cuenta del propietario si este es una sociedad o empresa.

  1. Se excluye de la LAU la regulación de las viviendas turísticas y se remite a la normativa sectorial turística que resulte aplicable.

  1. Se facilita la adopción de acuerdos entre las partes para la renovación o mejora de la vivienda, es decir, se podrán realizar obras de mejora en la vivienda sin necesidad de firmar un nuevo contrato.

 

Se rompe el equilibrio entre propietario e inquilino

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Con este Real Decreto Ley no solamente se modifica la LAU sino que también se modifican otras Leyes, como es la Ley de la Propiedad Horizontal a fin de introducir medidas en favor de las comunidades de propietarios ante el fenómeno del alquiler turístico de viviendas.

Pues con dicha reforma, no solamente se ha excluido de la LAU las vivienda turísticas al tratarse de una actividad económica sino que se habilita la posibilidad de que, por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, las comunidades de propietarios puedan adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de vivienda.

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También se adoptan medidas fiscales que favorecen el inquilino en cuanto al ITP y el IBI:

  1. Se establece la exención del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que tenía que liquidar el inquilino al subscribir un contrato de arrendamiento.

  2. Se modifica la regulación del IBI y se adoptan diferentes medidas: i) se elimina la obligación de repercutir el IBI al inquilino en el alquiler social por parte de Administraciones Públicas; ii) Los Ayuntamientos con superávit podrán destinar el importe de IBI a promover su parque de vivienda social; iii) Los Ayuntamientos podrán fijar una bonificación del 95 % del IBI a viviendas de precio limitado; iv) se define el concepto de inmueble de uso residencial desocupado para la aplicación de recargos.

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Finalmente, con dicha reforma se pretende ofrecer más seguridad al inquilino e caso de hogares vulnerables reformando la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el sentido de establecer que  una vez el juez ordena el desahucio del inquilino, los servicios sociales pueden interrumpir dicho desahucio en caso de que haya una situación de vulnerabilidad por parte del inquilino y hasta que se le busque una alternativa habitacional.

El desahucio se interrumpirá por el plazo de un mes si el propietario es un particular y se paralizará por el plazo de dos meses si se trata de una empresa.  

Asimismo, también se mejora la coordinación entre los órganos judiciales y los servicios sociales a fin de facilitar la adopción de medidas para atender los casos de las familias de menor capacidad económica, vulnerabilidad social o con mayores cargas familiares.

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Estas medidas entran en vigor mañana día 19 de diciembre de 2018, de modo que los nuevos contratos de alquiler que se subscriban a partir de mañana deberán respetar las medidas acordadas en este Real Decreto Ley.


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Se prevé que en los próximos meses se puedan adoptar otras medidas en cuanto al mercado de alquiler que afronten los aspectos estructurales a fin de incidir en un aumento de la oferta a precios asequibles y en el fomento de la actividad de distintos operadores y agentes públicos y privados del sector, por lo que deberemos estar a la espera a las futuras reformas en esta materia.


Antes de firmar un contrato de alquiler, asesórate con un especialista a fin de evitar futuros problemas con el mismo. Protege tus intereses desde el principio.

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