PROCEDIMIENTO DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN Y EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO
Los pisos, locales, terrenos, pueden ser de propiedad única de una sola persona o bien pueden pertenecer a varias personas, lo que se conoce como copropiedad.
La situación más frecuente de copropiedad es el de la vivienda habitual que pertenece por mitades a ambos miembros de la pareja. No obstante, también se puede dar en otras situaciones fuera del ámbito de la familia, como puede ser la compra de un local comercial por varias personas para ejercer allí una actividad o la copropiedad de una bien inmueble heredado por herencia por varias personas.
Pero ¿Qué sucede cuando un copropietario no quiere continuar con la propiedad compartida? En este caso, puede proceder a ejercer la acción de división de la cosa común.
Por ejemplo, pongamos por caso que un matrimonio decide poner fin a su relación y divorciarse, siendo la vivienda habitual de propiedad de ambos cónyuges. En este caso, los cónyuges pueden mantener la copropiedad de la vivienda a pesar del divorcio, atribuyéndose a uno de ellos el derecho de uso, o bien, en el mismo proceso de divorcio pueden proceder a solicitar la división de la cosa común.
No debemos olvidarnos que tanto el Código Civil como el Código Civil de Cataluña establecen que:
“Ningún copropietario está obligado a permanecer en comunidad, sino que cada uno de ellos puede pedir en cualquier momento la división de la cosa común”
El único caso en que no procederá la división de la cosa común es si existe un pacte de indivisión entre los copropietarios por un plazo determinado, pero en ningún caso puede ser superior a 10 años. De modo que en caso de existir dicho pacto, transcurridos los 10 años ya se podría proceder a la división de la cosa común.
PROCEDIMIENTO DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN ¿CÓMO DEBO PROCEDER?
La división de la cosa común y extinción del condominio se puede hacer de dos formas:
VÍA NOTARIAL
La primera vía, la Notarial, solamente será posible si todos los copropietarios están conformes con proceder a la extinción del condominio. En este caso, debe otorgarse la correspondiente escritura pública y posteriormente proceder a la liquidación de impuestos AJD e ITP, para su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.
VÍA JUDICIAL
La otra vía, la judicial, consiste en solicitar al Juez que se extinga el condominio sobre el piso, local o bien inmueble que se trate, solicitando o bien la adjudicación de la propiedad a uno de los propietarios o la venta del inmueble aun tercero y reparto del importe de la venta entre los copropietarios.
En la vía judicial, la acción de división de la cosa común se tramita a través de un procedimiento declarativo, que en función del valor del bien se tramitara como un juicio verbal (si el valor es inferior a 6.000 €) o como un juicio ordinario (si el valor es superior a 6.000 €). Es necesario abogado y Procurador.
No obstante, en caso de situación de ruptura matrimonial, existe otra vía, que consiste en solicitar la división de la cosa común dentro del proceso de divorcio.
En los procedimientos de división de la cosa común, previo a la interposición de la acción judicial, es recomendable proceder a enviar un Burofax a los demás copropietarios instándoles a la extinción del condominio.
En este punto, debemos hacer hincapié, en la importancia de no desatender o hacer caso omiso a dicho requerimiento, pues ello, en el posterior procedo judicial, aunque los copropietarios se allanen a la demanda, podría comportar la condena al pago de las costas judiciales al entenderse que se ha actuado con mala fe.
Y en cuanto a la oposición a la división de la cosa común, cuando se trata de la vivienda familiar, debe tenerse en cuenta que el hecho de tener atribuido el derecho de uso de la vivienda NO ES CAUSA DE OPOSICIÓN A LA ACCIÓN DE DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN, pues no son incompatibles, de modo que si contestas a la demanda y te opones alegando el derecho de uso de la vivienda, te arriesgas a ser condenado en costas.
Tras la sentencia que estime la demanda, al igual que a la vía notarial, debe procederse a liquidar los impuestos y proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Por ello, ante un caso de división de la cosa común, es muy importante desde el minuto 1 proceder a buscar asesoramiento, pues es un tema complejo y es necesario contar con el asesoramiento de un profesional para que os pueda orientar y ayudar en todo el procedimiento para obtener un resultado satisfactorio.
Una pregunta.
¿Cuanto lleva un proceso por demanda de División de la Cosa Común de un piso de propiedad compartida entre varios hermanos?
Buenos días,
Entiendo que estamos ante una división de cosa común si acuerdo de los comuneros.
No hay un plazo establecido, depende mucho del Juzgado en que recaiga la demanda, en función de la saturación del mismo, puede ir más rapido o más lento.
Este tipo de proceso es un proceso ordinario que tiene tres fases: 1) Fase alegaciones (demanda y contestación); 2) Audiencia Previa; 3) Juicio. La media de un proceso ordinario es de 8 meses a 1 año.
Saludos.
Buenos días,
Mi padre es propietario del 80 por ciento de una finca y otro propietario tiene un piso alquilado dentro de esa finca con el 20 por ciento del total y quiere vender , quien tiene derecho de compra preferente??.mi padre o el inquilino?.no me queda claro si mi padre es copropietario…o es propietario ya que ambas fincas tienen referencia catastral diferentes aunque esa casa constituya el 20 por ciento del total
Buenos días,
En el Registro de la Propiedad ¿Como consta inscrito? ¿Como una sola fina registral o como dos fincas independientes?
En caso de ser copropietario, si que tiene un derecho de adquisición preferente al del inquilino.
Aunque supongo que se tratara de dos fincas independientes.
Saludos.
Buenos días,
En el registro actualmente son dos fincas registrales aunque se hizo sin unanimidad (anteriormente era una)..lo cual dejo dos fincas registrales aunque la de mi padre dispone de 4 viviendas que no podemos registrar independiente…el solar es compartido…y la terraza comunitaria también por lo que no se si mi padre tiene derecho de compra preferente al vender una zona comun como terraza y solar…en el registro consta que la terraza es comun,
Entonces ¿Esta hecha la división de la propiedad horizontal?
Entiendo que si al hablar usted de elemento privados y comunes.
Ruego haga uso del consultorio donde le podremos solicitar toda la información que necesitamos para poder responder mejor a su duda respecto el derecho de adquisición preferente.
Saludos.
Buenas tardes,
Si existe la division horizontal, pero en el registro de la propiedad su finca no consta de referencia catastral y nuestra finca si consta de referencia catastral.
Buenos días,
Para mas asesoramiento,le rogamos haga uso del consultorio donde le podremos solicitar toda la información que necesitamos para poder responder mejor a su duda respecto el derecho de adquisición preferente.
Saludos.
Buenas tardes,
Puedo desahuciar a un inquilino de renta antigua si le hicieron un contrato siendo yo copropietario y teniendo en proindiviso una parte, sin recibir ni un duro del alquiler y sin consentiemiento para ceder mi parte del piso?, el inquilino es conocedor de que la parte superior de la vivienda es de dos propietarios y tiene una clausula donde le indicaban que no podia hacer uso de esa parte,,,le puedo desahuciar yo aunque el contrato este a nombre del otro?
Buenos días,
No se puede presentar una demanda de desahucio si el contrato de arrendamiento se ha celebrado entre el otro copropietario y el arrendatario. En este caso, lo que debería hacer es requerir al otro copropietario para que le abone la mitad de la renta que le correspondería.
Saludos,
buenos dias
pero podria solicitar la nulidad del contrato? se hizo sin unanimidad siendo yo copropietario, vamos que han cedido mi parte sin mi permiso
saludos
Cuando en la demanda se dice que se ha requerido al demandado para llegar a un acuerdo y se aporta el burofax con una direccion en la que no vive el demandado y no tiene por tanto conocimiento de dicho requerimiento, y de lo unico que tiene conocimiento es de la demanda en su contrea, se puede solicitar la nulidad de la demanda y la no imposicion de costas ???
Buenos días,
El requerimiento previo, en este tipo de procesos, normalmente se hace por el tema costas.
El Juez resolverá el caso igual, usted en el juicio deberá acreditar que no reside en el lugar donde se le ha enviado el Burofax.
Pero lo que el Juez mirara es si procede o no la división solicitada, no siendo un hecho esencial lo del Burofax, más allá del tema de costas judiciales.
Saludos.
En la extinción de condominio entre un hombre y su exmujer,con derecho de uso de vivienda máximo ya cumplido según sentencia judicial anterior,si se interpone demanda judicial,pueden otorgarle más tiempo de uso de ésta o ya puestos extremistas pueden otorgarle la vivienda por estar en ella,en caso de ir a subasta?.
Según algún artículo que he leído prima el uso de la vivienda familiar frente a terceros.
Entiendo que si el plazo de uso ya ha expirado,no debería de ser así.
Por otra parte la vivienda es de v.p.o,si fuera a subasta el hombre dispone de otra casa, según el perfil del departamento de vivienda de Euskadi,no puede optar a la compra,pero esto es una extinción de condominio,es su casa,el debería poder pujar,o tiene que ser un tercero?,de ahí la duda que genera si se la adjudicaría su exmujer por ser vivienda familiar,es complejo.
Le agradecería mucho su ayuda.
Gracias,un saludo
.
Buenas tardes,
Desconocemos si la norma foral del País Vasco establece normas distintas de las del Código Civil de Cataluña para estos procesos.
El derecho de uso de la vivienda no es incompatible con la extinción del condominio, es decir, el hecho de que su ex mujer tenga el derecho de uso no es causa de oposición a la extinción del condominio. Si el plazo de atribución ha finalizado, debería instar una ejecución para que cese dicho uso de la vivienda que ya no estaría emparado por el derecho de uso.
Cuando se insta una extinción, primero, tiene derecho de adquisición de la vivienda cualquiera de los dos propietarios, si ambos tienen interés, aquí a Catalunya se hace por sorteo y si solo uno tiene interés se puede quedar la vivienda el que está interesado compensando el otro, y solo cuando no lo quiere ninguno y no es posible venderlo a un tercero, va a subasta.
Saludos.
Buenos días,
He comprado con mi ex pareja un piso, tras una denuncia por violencia de genero y mi decisión firme de la separación, después de años de maltrato sin denuncia hasta ahora, la única opción que queda es vender, a lo que el se niega, porque dice que no se va; la convivencia es imposible y de momento tengo que seguir ahí; ante la negativa a cualquier acuerdo, no me queda más remedio que interponer una demanda judicial aún perdiéndolo todo; me gustaría saber cuánto suele tardar este procedimiento para llegar al juicio, y si pido la disolución del condominio en qué situación quedo yo.
La vivienda tiene una hipoteca por eso de momento no me puedo ir, no puedo asumir alquiler y mi parte de la hipoteca, aunque vivo confinada en una habitación para evitar todo contacto ; no sé si este proceso es demasiado largo y lo que puedo aguantar en esta situación.
Muchas gracias y saludos.
Lucía Ramos
Buenos días Lucía,
Primero de todo ¿ustedes estaban casado o eran pareja de hecho? Pues aquí, podría hacerse por la vía del derecho de familia, donde se permite acumular la acción de extinción de condominio, siempre que estuvieran casados o fueran pareja de hecho, donde también se podría pedir el derecho de uso, o en caso contrario, debería instarse un proceso ordinario de division de la cosa comun.
Necesitariamos conocer más datos para poder indicarle el proceso a seguir.
Evidentemente, el juicio ordinario es más largo que el otro.
Puede contactar con nosotros si lo desea.
Saludos.
Mi pareja esta separado de la madre de sus hijas, no estaban casado ni nada. A ella le han concedido la custodia de las niñas y le han adjudicado el inmueble, el cual esta al 50% de cada uno y tiene una hipoteca todavía de 200.000€, la cual esta por encima del valor de mercado actual.
El ha intentado llegar a varios acuerdos con ella para resolver ese tema, ya que le es inviable pagar la mitad de la hipoteca tal y como dictó el juez de familia y además hacer frente a la manutención, ya que su sueldo es de 1.100€. Ella se niega a cualquier tipo de acuerdo, estamos pensando en pedir la división de la cosa común, el esta dispuesto a renunciar a su parte cediéndole todo a ella siempre y cuando salga del préstamo hipotecario, o dispuesto a hacerse cargo del préstamo y la propiedad siempre y cuando pueda vivir allí, ya que pagar media hipoteca y vivir de alquiler en otra casa es inviable. ¿Qué posibilidad hay de que la división de la cosa común vaya bien y se pueda disolver la copropiedad?
Buenos días,
El hecho de que haya derecho de uso a favor de la madre e hijos, no impide poder ejercer la acción de división de la cosa común. No obstante, en caso de que ninguno de los dos este interesado en el piso, el hecho de que haya un derecho de uso desmerece mucho el valor de la vivienda ya sea por venta a un tercero o en subhasta.
Lo primero que debería hacer, antes de ir a los Juzgados, es hablar con su ex a ver si ella esta interesada en adquirir la propiedad, para ver cual es la mejor forma de plantearlo. Y, siempre antes de iniciar acciones judiciales, se recomienda hacer un Burofax previo.
Saludos.
Mi exmarido ha puesto demanda para division del piso. En ella me da opcion de comprar su mitad o ir a subasta.
El piso sigue hipotecado, pero él lleva 3 años sin pagar su parte de hipoteca y en sentencia de divorcio yo tengo usufructo del piso hasta su venta…
Para comprarle su mitad pide mucho.
En la demanda pide tasación.
Puedo esperar esa tasación del périto judicial y luego decidir comprarle la mitad al precio que fije ese perito…o ya no podré evitar subasta?
Necesito abogado para responder,verdad? Vosotros llevais estos casos?