El pasado 23 de enero de 2019 el Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo dictó varias sentencias fijando doctrina sobre algunas cuestiones relativas a cláusulas abusivas de préstamos hipotecarios con consumidores sobre las que aún no se había pronunciado.

En concreto, el Pleno del Tribunal Supremo analizado la posible abusividad de las siguientes cláusulas:

  • La cláusula que establece una comisión de apertura.

  • La cláusula que atribuye al consumidor el pago de la totalidad de los gastos e impuestos derivados del préstamo hipotecario.

Comisión de apertura

El Tribunal Supremo tras el análisis de la normativa nacional y europea, considera que la “comisión de apertura” NO es ajena al precio del préstamo.

El alto Tribunal dice que el interés remuneratorio junto a la comisión de apertura constituye parte del precio del préstamo, pues son las principales retribuciones que recibe el Banco por conceder el préstamo. Tanto uno como la otra debe incluirse en el cálculo del TAE, que permite al consumidor conocer el coste efectivo del préstamo.

Por esa razón, la Sala concluye que la comisión de apertura no es susceptible de control de contenido, sino exclusivamente de control de transparencia.

El Alto Tribunal considera que dicha cláusula supera el referido control de transparencia pues dice que

 “es de general conocimiento entre los consumidores interesados el hecho de que, en la gran mayoría de los préstamos hipotecarios, la entidad bancaria cobra una comisión de apertura además del interés remuneratorio; es uno de los extremos sobre los que la entidad bancaria está obligada a informar al potencial prestatario de acuerdo con la regulación de las fichas normalizadas de información y, de hecho, suele ser uno de los extremos sobre los que versa la publicidad de las entidades bancarias; se trata de una comisión que ha de pagarse por entero en el momento inicial del préstamo, lo que hace que el consumidor medio le preste especial atención como parte sustancial del sacrificio económico que le supone la obtención del préstamo; y la redacción, ubicación y estructura de la cláusula permiten apreciar que constituye un elemento esencial del contrato”.

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Gastos de constitución préstamo hipotecario

En los tiempos aspectos relacionados con las hipotecas han sido “trending topic“,  han acaparado titulares en la prensa,  han sido objeto de debates jurídicos para el Tribunal Supremo y de movilizaciones ciudadanas.

El pasado 15 de noviembre en el artículo publicado en el Blog titulado LAS NUEVAS REGLAS DE JUEGO DE LAS HIPOTECAS, hablábamos de la reforma de la Ley Hipotecaria y de como se distribuirían los gastos de constitución de hipotecas para las nuevas hipotecas.

¿Qué pasa con las hipotecas constituidas con anterioridad? El Tribunal Supremo, por fin, fija doctrina sobre los temidos “gastos de constitución de la hipoteca”.

El pasado 23 de enero, no solo se ha pronunciado sobre la comisión de apertura, sino también sobre los gastos de constitución de hipoteca

¿Quién debe asumir cada gasto?

El Tribunal Supremo dice que el pago de esas cantidades debe correr a cargo de la parte a la que correspondiera según la normativa vigente en el momento de la firma del contrato.  Vamos a analizar cada uno de los gastos


GASTOS DE NOTARIA 


GASTOS DE REGISTRO DE LA PROPIEDAD 


GESTORIA 

 


IMPUESTO 

En cuanto al impuesto de las hipotecas, no hay cambios, pues la Sala Civil sigue el criterio marcado por la Sala de lo Contencioso, que aunque en un principio atribuyó el pago del impuesto al banco, luego, rectificó y determinó que era el cliente quien debía asumir dicho gasto.  


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