Desahucio
Desahucio 
En los últimos tiempos, han aumentado mucho aquellas situaciones en que los arrendatarios no pagan la recta acordado en el contrato y que se encuentran en situación de concurso de acreedores.
En este tipo de situaciones, en el momento de plantear una posible demanda de desahucio por falta de pago debe de tenerse en cuenta si la arrendataria ya ha sido declarada en concurso o no, ya que la actuación no será la misma.
- Antes de la declaración del concurso de acreedores:
Mientras no se declare el concurso de acreedores por el Juez del Juzgado de lo Mercantil, todas las actuaciones en vía civil tendrán eficacia y surtirán efectos contra la sociedad deudora, de modo que la demanda de desahucio por falta de pago, y en su caso, de reclamación de renta y cantidades asimiladas, debería interponerse ante los Juzgados de Primera Instancia del lugar donde radique la finca y se sustancia por los trámites de juicio verbal-especial.
- Después de la declaración de concurso de acreedores:
Una vez declarado el concurso de acreedores, la competencia para conocer el desahucio corresponde al Juzgado de lo Mercantil que conozca del concurso de acreedores (artículos 8 y 61.2 LC) y el proceso de sustancia por el trámite de los incidentes concursales (artículos 192 y ss LC).
La ley concursal, en su artículo 62, establece que la declaración de concurso, no afectara a la resolución de los contratos con obligaciones reciprocas. Sin embargo, el artículo 62, prevé la facultad de resolver los contratos por incumplimiento de las obligaciones contractuales.
De modo que, el incumplimiento del contrato de arrendamiento puede dar lugar a la rescisión del contrato y en su caso, al lanzamiento hasta recuperar la plena posesión por la propiedad.
Sin embargo, en algunos supuestos, es muy posible que el Juez no acuerde el desahucio porque considere que el desahucio puede perjudicar al procedimiento concursal y al resto de acreedores concursales, como por ejemplo cuando el local cuya posesión se quiere recuperar es donde se desarrolla la principal actividad de la empresa concursada.
En estos supuestos, se mantendrá la vigencia del contrato y las rentas tendrán la consideración de crédito contra la masa, de modo que tendrán prioridad de cobro frene a los créditos concursales.
La Ley Concursal, en su artículo 70 prevé la posibilidad de enervar el desahucio en cualquier momento anterior al juicio y sin que sean aplicables los requisitos y limitaciones que prevé la Ley de Enjuiciamiento Civil para la enervación, de modo que se podrá enervar el desahucio aunque hubiera otra enervación anterior o se hubiera reclamado fehacientemente con un mes de antelación. En estos supuestos para su viabilidad el deudor deberá consignar todas las rentas vencidas e impagadas, más los gastos y las posibles costas procesales causadas hasta ese momento.
Las rentas devengadas con anterioridad a la declaración del concurso tendrán la consideración de créditos concursales, en concreto sería un crédito ordinario, y los créditos devengados con posterioridad a la declaración del concurso serian créditos contra la masa, a tenor de lo dispuesto en el artículo 62 de la Ley Concursal.
De todo lo expuesto, se puede concluir que cuando la parte arrendataria entra en concurso de acreedores, la acción de desahucio resulta más complicada y más lenta, dado que el desahucio deberá tramitarse dentro del concurso como un incidente concursal siendo de aplicación la regulación de la Ley Concursal. Dentro del concurso, el Juez tiene la facultad de no acordar el desahucio en el caso de considerar que el local es esencial para la actividad de la sociedad concursada, debiendo la concursada en ese caso abonar las rentas vencidas y las que vayan venciendo con cargo a la masa.
No habia visitado tu blog por un tiempo, porque me pareció que era denso, pero los últimos posts son de buena calidad, así que supongo que voy a añadirte a mi lista de blogs cotidiana. Te lo mereces amigo. 🙂
Saludos
abogados murcia http://www.subufete.com/abogados-alicante
Muchas gracias compañero por tu comentario.
Un saludo.
Buenos días compañero, muchas gracias por tu exposición, aunque me surge una duda, cuál sería la consecuencia de tener ya un procedimiento de desahucio por falta de pago con fecha de lanzamiento y presentar una solicitud de preconcurso? suspendería la ejecución de ese lanzamiento que se debería tramitar en el Juzgado mercantil por ser el local el lugar en el que se desarrolla la actividad de la sociedad que presenta el preconcurso?. Muchas gracias. Un cordial saludo
Apreciado compañero,
Es un tema complejo y discutible.
A nuestro entender, si usted ya tiene la sentencia que declara resuelto en contrato de arrendamiento, estando pendiente de prácticarse el lanzamiento y la reclamación de cantidad, entendemos que al declrarse el concurso opera la vis atractiva hacia el Juez del Concurso, en teoria todo lo que son ejecuciones singualres quedan en suspenso mientras se tramtia el concurso.
Nosotros el caso que hemos llevado en el despacho, cuando presentamos la demanda ya habia sido declarada el concurso, de modo que se instó un incidente concursal de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas ante el Juez del Concurso.
Saludos.
Buenos días!
Quería plantear una duda a ver si podéis ayudarme sobre un caso práctico que me plantean en la universidad.
Un arrendador queda obligado a la consignación de rentas en el juzgado por concurso de la arrendataria, y éste, tras hacer transferencia todos los meses de las cantidades consignadas a la cuenta del juzgado, le son devueltas. Como debe proceder ante esta situación?
Muchas gracias.
Buenos días,
El concursado es la arrendataria o el arrendador? Pues según su explicación, es la arrendataria quién está en concurso, por lo tanto, quién tiene que pagar las rentas al arrendador, por lo que no tiene lógica que el arrendador deba consignar las rentas al Juzgado cuando es a él quién le deben pagar, quizás se haya equivocado y quiera decir que la concursada es el arrendador y se pide al arrendatario que consigne las rentas en el concurso al ser parte de la masa activa.
Saludos.