Responsabilidad
RESPONSABILIDAD POR DEFECTOS O VICIOS EN LA CONSTRUCCIÓN
Responsabilidad. En el post de hoy, vamos a tratar sobre la responsabilidad derivada de los defectos o vicios en la construcción. Todos los profesionales que intervienen en la construcción de un inmueble –arquitecto, arquitecto técnico, constructor, ingeniero, promotor, etc. – asumen un cierto grado de responsabilidad en la ejecución de la obra.
En este artículo nos vamos a centrar única y exclusivamente en el estudio de las responsabilidades previstas en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (en adelante, LOE). Sin embargo, debe tenerse en cuenta que los profesionales intervinientes pueden tener otras responsabilidades no previstas en la LOE, como puede ser la responsabilidad contractual, entre otras.
La LOE regula el proceso de la edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de cada uno de los profesionales que interviene en el proceso de edificación, así como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo de dicho proceso, con el fin de asegurar la calidad de las construcciones y la protección de los intereses de los propietarios.
El artículo 17 de la LOE establece que los profesionales que intervienen en el proceso de edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:
- Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
- Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
- Durante un año de los daños por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.Ejemplos de algunos de los vicios de la construcción más frecuentes:
Ejemplos de algunos de los vicios en la construcción más frecuentes:
Humedades y filtraciones debido a una mala impermeabilización
Grietas en muros y tabiques.
Desprendimiento de ladrillos o material de revestimiento.
La responsabilidad civil será exigible en forma personal e individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que, de acuerdo con la LOE, se deba responder. No obstante, cuando no es posible la identificación de la causa origen de los daños y, como consecuencia, tampoco se puede determinar cuál de los diferentes agentes que han intervenido en el proceso constructivo es responsable, o si no es posible concretar la participación de cada uno de ellos en la causación del resultado, todo ellos responderán de forma solidaria por los vicios y defectos en la construcción.
Quedan excluidos de responsabilidad el caso fortuito, la fuerza mayor y el acto de tercero, así como cuando se pruebe que el daño ha sido ocasionado por el propio interesado, por ejemplo por un inadecuado uso o mantenimiento de la vivienda por el propietario.
El plazo de prescripción para ejercer las acciones para exigir las responsabilidades previstas en el artículo 17 de la LOE es de dos años a partir desde que se produzcan los daños.
En este punto, es importante no confundir el plazo de prescripción de la acción con los plazos de garantía que establece el artículo 17 de la LEO, los plazos del artículo 17 es aquél período de tiempo durante el cual debe manifestar el daño para que el mismo sea resarcible, de modo que si el vicio por defectos en el acabo sale al cabo de 5 años, este daño ya no sería resarcible, al haber transcurrido el plazo de garantía de un año. En cambio, si dicho defecto de acabado sale dentro del año de entregarse la obra, sí que será resarcible, y el propietario de la vivienda tendrá a partir de aquel momento dos años para ejercer la acción de responsabilidad.
La acción de repetición que pudiese corresponder a cualquiera de los agentes que intervienen en el proceso de edificación contra los demás, o a los aseguradores contra ellos, prescribirá en el plazo de dos años desde la firmeza de la resolución judicial que condene al responsable a indemnizar los daños, o a partir de la fecha en la que se hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial.
La LOE limita el resarcimiento a los daños materiales causados en el edificio, es decir, a los costes de reparación material de la edificación. La opción entre reparación en forma específica o por equivalente corresponde al propietario perjudicado, salvo que la reclamación se dirija contra la aseguradora.
Si el perjudicado exige la reparación en forma específica, entonces debe ofrecer al responsable la posibilidad de reparar por sus propios medios. Si el responsable no procediera a la reparación de los defectos, el perjudicado podrá reclamar judicialmente la reparación a costa del responsable. Y, en el caso, que el perjudicado ya hubiera hecho la reparación, entonces deberá condenarse al pago del coste de la reparación más los intereses legales desde el pago, a los responsables de los daños.
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En los juicios de responsabilidad por vicios y defectos en la construcción tiene mucha importancia la prueba pericial. De modo que, en estos casos, además de buscar un buen abogado con experiencia en la materia, también es importante tener un perito que elabore un informe técnico cualificado donde se valore la naturaleza del daño, las causas de mismo y a quien es imputable el vicio.
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