Resolución del contrato de arrendamiento
RESOLUCIÓN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
CAUSAS LEGALES
Al formalizar un contrato de arrendamiento tanto el propietario como el inquilino asumen una serie de obligaciones que deben cumplir. No obstante, a veces se producen incumplimientos por alguna de las partes y si estos incumplimientos son esenciales, se puede proceder a resolver el contrato de arrendamiento.
EL INQUILINO
El inquilino o arrendatario puede resolver el contrato de arrendamiento en cualquier momento, excepto durante los 6 primeros meses de duración del contrato. No es necesario que concurra una causa concreta para proceder a la resolución.
Para resolver el contrato de arrendamiento, el inquilino debe preavisar al propietario con treinta (30) días de antelación.
La LAU en su artículo 27 apartado 3 establece, a modo ejemplificativo, dos causas por las que el inquilino puede resolver el contrato de arrendamiento:
La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21 de la LAU.
Es importante para poder resolver el contrato por esta causa, que el inquilino haya comunicado al propietario la necesidad de hacer las reparaciones y le haya permitido examinar las cosas que deben ser reparadas.
La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
EL PROPIETARIO
En cambio, el propietario o arrendador no puede resolver el contrato de arrendamiento con tanta facilidad como el inquilino, sino que deben concurrir ciertas causas.
El artículo 27 de la LAU establece algunas de las causas que pueden dar lugar a la resolución del contrato de arrendamiento, tales como:
La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
En algunos casos, la falta de pago de la renta, puede ser culpa no del inquilino sino del propietario, el cual no ha pasado los recibos o ha rechazado el pago por cualquier causa. En estos casos, la jurisprudencia entiende que estamos ante una mora en el cobro “mora accipiendi” y que no procede la resolución del contrato de arrendamiento.
No obstante, a pesar de ello, los Juzgados hacen una interpretación restrictiva, por lo que si eres un inquilino que te encuentras en esta situación, te recomendamos que consignes judicialmente las rentas.
La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
El subarriendo o la cesión incontenidos.
Respecto el subarriendo, debe tenerse en cuenta que la LAU solo permite el subarriendo parcial y con el previo consentimiento escrito del arrendador.
La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
Para resolver el contrato de arrendamientos por obras realizadas sin el consentimiento del arrendador, es necesario que se modifique la configuración de la vivienda, o perjudican su estabilidad o seguridad. Por ejemplo, la colocación de una WC comunitario, no así la instalación de aire acondicionada o el cambio del suelo.
Y, en el caso de daños, el daño debe ser imputable al arrendatario por culpa o dolo, o a sus familiares que viven con él.
Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario
Otra causa por la que se puede resolver el contrato de arrendamiento es la necesidad de la vivienda para el propietario o alguno de los familiares que establece la Ley. Respecto a esta causa de extinción del contrato, os recomiendo la lectura del siguiente artículo: RECUPERAR LA VIVIENDA POR NECESIDAD.
El contrato de arrendamiento también puede ser resuelvo por la resolución del derecho del arrendador (ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra) o por la enajenación de la vivienda en algunos casos.
¿CÓMO PROCEDER A RESOLVER EL CONTRATO?
Tanto si eres inquilino como propietario, constatada alguna de las causas de resolución del contrato de arrendamiento, antes de acudir a los Juzgados podrías intentar alcanzar algún acuerdo amistoso para proceder a resolver el contrato, remitiendo el correspondiente Burofax e iniciar negociaciones con la otra parte.
En caso de no resultar factible dicha vía, la única opción es acudir a los Juzgados presentando una demanda. El procedimiento a seguir puede variar en función de la causa de resolución del contrato de arrendamiento, por ejemplo si la causa es la falta de pago se tramita como un desahucio (juicio verbal), en cambio por ejemplo si la causa es por actividades molestas y otras, el procedimiento a seguir es el procedimiento ordinario.
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Buenos días,
Estamos teniendo problemas con nuestra casera, y me gustaría saber, por ejemplo, hace 1 mes tuvimos que arreglar la nevera porque se estropeó una cosa que no era por nuestra culpa, antes de proceder al arreglo, la llamamos, ya que era urgente y no podíamos comunicarselo de otra forma, no nos cogió el telefono y debido a la urgencia, decidimos hacer la reparación. Le hemos informado de la reparación y que se lo descontaremos del próximo mes, nos dice que si no le pagamos el importe integro se resolverá el contrato por no pagar la totalidad del mes. ¿Esto lo puede hacer?
Gracias
Buenos días Emma,
Primero debemos ver si se trata de una pequña reparación o no, pues si es una pequeña reparación corresponde al inquilino, en cambio si no es así, corresponde pagarlo a la propietaria. ¿En que consistió y que coste aproximado tuvo?
Saludos.
Desde el estado de alarma emos tenido qe empezar a abonar el alquiler después del día 10 previamente se lo comunicaciones s a la casera ,ella nos envía un burofax diciendo qe no está conforme con la fecha de los pagos ,puede mi casero tomar acciones legales x ello ?aclarar qe en 3 años están todos los pagos al corriente hasta la fecha .
Buenas tardes,
Los pagos deben cumplirse en los días establecidos en el contrato, una cosa es que se retrasen de forma puntual dada la situación en la que se encuentran actualmente, dado que estamos hablando de un retraso en el pago de unos 5 días, dudo mucho que emprenda ningún proceso legal al respecto.
Lo que deben tener en cuenta, que si les remite Burofax y desde que lo reciben pasan 30 días sin que pagen la renta, y la propietaria presenta demanda de desahucio, luego no podrían enervar.
Saludos-
Buenos días:
¿me podría resolver esa duda?
El 1 de julio de 2020 firme un contrato de arrendamiento por 13 meses.
Acudí a la firma de contrato el día 4 de julio (estuve en el piso 3 días)
El día 1 de agosto comencé a vivir en dicho piso (la idea era alquilar una 2ª vivienda).
El día 18 de agosto hablo con el propietario telefónicamente para indicarle que quiero rescindir el contrato.
El día 20 de agosto envío mail para comunicarlo por escrito. La hija del propietario me comenta que perdería la fianza.
El día 26 de agosto envío mail comunicando una serie de motivos por los que decido la rescisión: tales como camas ruidosas, armario sin colgador de ropa, sillón muy duro, lavadora que no funciona correctamente, horno sucio, chispero debajo del lavabo, falta de ventana en una habitación (falta de ventilación), y el enganche de la luz del portal en mi diferencial
El día 28 de agosto me envía la hija una serie amenazas como incumplimiento de contrato, art. LAU11, 21.3, 20 y 36
El día 29 firmamos la resolución de contrato exponiendo que pierdo la fianza, que la firma no exime a las partes de la posibilidad de reclamar obligación y perjuicios pendientes y el una de las cláusulas pone: el inmueble se entrega al arrendado en el estado de conservación siguiente: en este apartado no escribimos nada.
Sin embargo en el apartado observaciones escribimos lo siguiente:
Por parte de la arrendataria no reclamara la fianza quedando zanjado el contrato de arrendamiento por ambas partes no reclamando nada a fecha a partir de dicho fin.
Firmamos ambos con fecha 29/08/2020
Ayer en la pagina idealista me envían de nuevo el piso y yo pongo la siguiente reseña: “la casa esta sucia, el portal huele mal, los colchones hacen ruido, los armarios empotrados son sucios y no hay ventana en una de las habitaciones”
Recibo de inmediato un mail de la hija del propietario INVENTANDO COSAS: como que he devuelto un recibo de luz (en uno de los mail quedamos en que su padre iba a dar de baja dicho contrato). Yo he abonado tanto el recibo de agua como de luz a fecha 01/09/2020 y no me ha llegado ninguno mas.
Arreglos por bastoncillos en el baño, (mentira) arreglo de caldera por manipulación (mentira) limpieza de colchones por dormir en el suelo con ellos (mentira. totalmente imposible dado el espacio reducido del piso)
y terminando literalmente con la siguiente frase: “Te comunico que he puesto en manos de mi abogado cualquier acción que el considere que puede aplicarse”
Mi pregunta es: ¿es posible que basada en estas mentiras pueda hacer algo al respecto, a pesar de haber dado por zanjado el contrato el día 29/08/2020?
Le agradezco enormemente su tiempo
Mª Myriam Carmona Ayuso
Buenas tardes,
En ese caso deberia verse si con la fianza en su día depositada se cubre “los supuestos daños” alegados por la propiedad, pues en caso de no quedar cubiertos, se los podrían reclamar. Eso sí, usted estará en su derecho de defenderse, y deberá probartse la existencia o no de esos daños que alega la propiedad.
Salduos.
Si el inquilino abandona la vivienda se puede aplicar la resolución de contrato sin tener que ir a desahucio para recuperarla
Buenas tardes,
Cuando se alquila una vivienda, se pierde la posesión de la misma a favor del inquilino. Para recuperar la posesión hay dos formas: 1) El documento de resolución contractual junto a la entrega de llaves; 2) Resolución Judicial.
En su caso, es necesario conocer más datos para saber si su caso se puede entender resuelto el contrato de alquiler sin necesidad de acudir a la vía judicial, y usted recuperar la posesión sin riesgo a denuncias o problemas con el inquilino.
¿Cómo sabe usted que el inquilino ha abandonado la vivienda? ¿Le ha remitido alguna comunicación? ¿De qué fecha es el contrato y cuando finalizaba?
Quizás podria enviar Burofax dando por terminado el contrato e instar al inquilino para la entrega de llaves, a ver si así le devuelve las llaves y puede dar por resuelto el contrato.
Restamos a la espera de su respuesta para poder aconsejarle mejor. Le informo que disponemos del servicio de Consultorio Legal Online por un precio de 25 € donde puede realizar consultas indefinidas durante el mes de la subscripción
Saludos.