INSTRUCCIÓN DGRN
SOBRE LA LEY REGULADORA DE CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO
El pasado 20 de diciembre de 2019 la DGRN ha dictado una nueva instrucción sobre la aplicación, extensión e interpretación de la Ley Reguladora de los contratos de crédito inmobiliario que entró en vigor el 16 de junio de 2019.
Dicha Ley ha generado numerosas dudas sobre su aplicación y desde su entrada en vigor la DRGN ha ido dictando algunas instrucciones para aclarar las mismas, habiendo dictada la última el pasado 20 de diciembre.
¿QUÉ ACLARACIONES HACEN EN LA INSTRUCCIÓN DGRN?
A continuación vamos a hacer una breve explicación de algunos de los extremos analizados en la instrucción de la DGRN. Les invitamos a la lectura de la DGRN para ver todos los puntos sobre los que se ha pronunciado la DGRN.
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ÁMBITO OBJETIVO DE APLICACIÓN
Se aclara que la Ley Reguladora de los contratos de crédito inmobiliario es aplicable a los préstamos contratados con una persona física consumidora tanto si actúa como prestataria como fiadora o garante con el fin de adquirir o conservar la propiedad de terrenos o inmuebles ya sea con fines residenciales o no.
CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES DE INFORMACIÓN Y TRANSPARENCIA EN CASO DE PRÉSTAMOS PERSONALES
En caso de préstamos personales otorgados por una persona física consumidora que tenga la finalidad de pagar todo o parte del precio de la compra de un inmueble, verificar los pagos para levantar un embargo, se refinancie un préstamo anterior que se hubiera contraído con esa misma finalidad adquisitiva o que estuviera garantizado mediante una hipoteca sobre un inmueble, a pesar de no ser una hipoteca también queda sujeto a la Ley 5/2019.
El préstamo personal solicitado para realizar obras de conservación o mejora de la finca no quedaría sujeto a dicha ley.
Por consiguiente, cuando un préstamo personal quede bajo la aplicación de la dicha ley, la entidad financiera habrá de cumplir todas las obligaciones informativas, en materia de transparencia, de limitaciones en su clausulado, análisis de solvencia, etc. No obstante, a diferencia de los préstamos hipotecarios no será necesario el otorgamiento del acta previa informativa ante el notario.
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ESCRITURA EN SITUACIONES MIXTAS: PERSONA FÍSICA Y JURÍDICA
¿Qué sucede cuando el prestatario es una persona jurídica pero el avalista es una persona física consumidora?
La Ley 5/2019 no será aplicable a un prestatario persona jurídica, aunque ésta tenga la condición de «consumidor» -cliente- en la contratación del préstamo o crédito. Aunque la ley no sea aplicable a la persona jurídica prestataria, y por tanto el deber de comparecencia a efectos de información no alcance a ésta, esa protección se extenderá, por disposición expresa de la ley, a la persona física que sea fiadora o garante del préstamo.
En estos supuestos en que la parte prestataria sea una persona jurídica y el fiador o el hipotecante no deudor una persona física, la Ley 5/2019 resultará plenamente aplicable respecto de esta última.
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OBLIGACIONES DE INFORMACIÓN EN SUPUESTOS DE SUBROGACIÓN Y NOVACIÓN
En este apartado la DGRN analiza 4 supuestos distintos:
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En caso de subrogación de venta empresarial del inmueble con subrogación del comprador, se afirma que deben cumplirse todas las formalidades que aseguren que el adquirente es informado sobre las condiciones del préstamo y que permitan a la entidad financiera acreedora evaluar la solvencia del deudor subrogado y al adquirente valorar las condiciones que le son ofrecidas, comparándolas con otras alternativas existentes en el mercado.
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En caso de pacto formalizado entre particulares, de venta del inmueble con retención de la deuda pendiente y asunción de la misma por el comprador, sin una verdadera subrogación por cambio de deudor, al faltar el consentimiento del acreedor, no es preciso el cumplimiento por la entidad financiera de las obligaciones de transparencia formal ni el otorgamiento del acta previa de información, al ser dicha entidad un tercero que no ha intervenido en modo alguno en la operación ni en su negociación.
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En los supuestos de subrogación pasiva pactada entre particulares, en la cual concurre la entidad acreedora a prestar su consentimiento a dicha subrogación, y a la liberación del primitivo deudor, la entidad acreedora, que pasa a aceptar como único deudor y responsable al subrogado, queda sujeta a la responsabilidad de realizar previamente el estudio de solvencia del mismo, considerando su finalidad protectora del deudor.
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En los casos de novación del préstamo y subrogación activa, la respuesta a la necesidad de proporcionar la información previa y formalizar el acta de transparencia material depende del alcance de esa modificación.
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IMPORTE MÍNIMO DE REMBOLSO ANTICIPADO
La DGRN establece que el pacto sobre un importe mínimo de rembolso anticipado debe ser admitido. No obstante, dice que la determinación de la proporcionalidad del pacto y del eventual carácter abusivo de las solicitudes de reembolso que pretendieran realizarse en contradicción con el mismo requeriría una valoración de las circunstancias concretas del caso y momento en que ello se plantee, correspondiendo la competencia para realizarla al juez.
También se dice que no existirá duda alguna de la legalidad de los pactos sobre el vencimiento anticipado cuando la cláusula limitativa de pequeñas amortizaciones se combine con el pacto sobre comunicación previa, es decir, por ejemplo cuando se acuerde que todas las solicitudes de amortización anticipada por debajo de cierto umbral se deben solicitar con un mes de antelación, y que todas las solicitudes que se presenten dentro de ese mes se deben ejecutar de forma conjunta, mediante un único pago y amortización por su suma total.
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