derecho de tanteo y de retracto
Derechos de adquisición preferente reconocidos al arrendatario en caso de venta del inmueble o local
Posibilidad de renunciar al derecho de tanteo y de retracto
Plazos para su ejercicio: 30 días naturales
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Los derechos de tanteo y retracto son derechos de adquisición preferente frente a terceros. Ambos conceptos se encuentran definidos en el Código Civil de Cataluña pero su regulación específica varía en función de la ley sectorial en la que nos encontremos, en este caso hablaremos de los derechos de tanteo y retracto en los contratos de arrendamientos urbanos, regulados en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
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¿Qué es el derecho de tanteo y de retracto?
El derecho de tanteo es aquel que faculta a su titular para adquirir a título oneroso un bien en las mismas condiciones pactadas con otro adquiriente.
En el caso de los contratos de arrendamiento, tendrá derecho de tanteo el arrendatario de una vivienda, cuando el propietario tenga intención de venderla a un tercero, para poder él adquirirla de forma preferente.
El propietario estará obligado a proporcionar al arrendatario toda la información de la venta que tiene voluntad de realizar con el tercero y tendrá el arrendatario derecho a adquirir la vivienda en las mismas condiciones ofrecidas al tercero.
El derecho de retracto es aquel que faculta a su titular a subrogarse en la posición del adquiriente en las mismas condiciones en las que se ha realizado el negocio jurídico oneroso.
Es obligatorio que cuando se inscribe en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de las vivendas, se haga constar que está arrendada y la justificación de las notificaciones referenciadas anteriormente para asegurar que se ha cumplido con este derecho de adquisición preferente del arrendatario.
El derecho de tanteo y de retracto tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto legal que le asiste al condueño o el que convencionalmente figurase a nombre de otra persona inscrito en el registro de la propiedad.
Con la modificación de la LAU, una de las reformas mas significativas, fue la introducción de la posibilidad de renunciar al tanteo y retracto, es decir, a partir de la reforma, las partes pueden pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. Pero, en estos casos, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa. Antes sólo podía pactarse en los contratos de duración convenida superior a cinco años.
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¿En que supuestos se pueden ejercer éstos derechos?
En el caso de los contratos de arrendamiento, tendrá derecho el arrendatario a ejercerlo en los siguientes casos:
Cuando el propietario no hubiese cumplido con su obligación de notificar la venta de la vivienda al arrendatario.
Cuando el propietario al notificar al arrendatario la venta de la vivienda no le hubiese proporcionado toda la información exigida o lo hubiese hecho de forma incorrecta. Eso será, cuando el precio o las condiciones de venta notificadas al arrendatario fueran más onerosas que las que realmente se den en la efectiva compraventa con el tercero, perjudicando de ese modo el derecho del arrendatario.
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A continuación pueden ver de forma esquemática el funcionamiento de los derechos de tanteo y de retracto:
¿Cuándo pueden ser ejercitados el derecho de tanteo y de retracto?
El derecho de tanteo debe ejercitarse antes de que el inmueble sea adquirido por un tercero. La ley establece un plazo de 30 días naturales a contar desde el día siguiente a la notificación por parte del propietario de la venta de la vivienda.
El derecho de retracto puede ser ejercitado después de la adquisición del inmueble a un tercero. La ley establece un plazo de 30 días naturales a contar desde el día siguiente a la notificación por parte del propietario de las condiciones de la venta realizada.
Si tienen cualquier duda en relación al derecho de tanteo y de retracto, no duden en contactar con nosotros.
Aquí en Colombia parece que tiene poca aplicación, pero es muy importante también conocer acerca del tema para una eventual reclamación del derecho o ejercicio de la acción. Por ello, me gustaría saber qué clase de proceso o acción se debe instaurar o ejercer en Barcelona o España para reclamar o hacer valer el derecho del arrendatario que tanga la expectativa o posibilidad de adquirir el bien.
Para ejercer el derecho de tanteo, debe de presentarse una demanda para el ejercicio del derecho de retracto, y en general, debe consignarse en el Juzgado el precio que conste de la compraventa y en el que se solicite que se inscribe en el Registro de la Propiedad a fin de evitar que el comprador puede inscribir cargas sobre la vivienda que pudieran perjudicar al derecho del inquilino. Últimamente, hay alguna tesis más flexible en cuanto a la consignación del precio, que no exige tal consignación, pero si acreditar la capacidad económica el inquilino. El proceso se tramitaría por los cauces del juicio ordinario por razón de materia. Para cualquier otra duda, estamos a su disposición. Saludos.
Buenos días. Hace 3 años nos desahuciaron. El piso salió a subasta y se lo quedó el banco. Nosotros nos quedamos libres de deuda y además conseguimos un contrato de alquiler social en esa misma vivienda. Hace un mes vino a casa un fondo buitre a decirnos que habían comprado la vivienda al banco (no nos han notificado aún por escrito y ellos aseguran que aún no han firmado las escrituras) y a ofrecernos la venta del piso a un precio muy elevado. Quisiera saber si tengo derecho de retracto arrendaticio. Si el banco debería haberme ofrecido a mí primero la opción de compra del piso, al mismo precio que se lo ha vendido al fondo buitre. Si tengo alguna opción de poder comprar mi piso a un precio razonable, me gustaría saberlo para ponerme en manos de abogados lo antes posible. Muchas gracias de antemano.
Buenos días Natalia,
Primero de todo, para saber si puedes ejercer los derechos de tanteo y retracto, debes mirar tu contrato de alquiler, pues es habitual y así lo permite la LAU desde la reforma del 2013 que se incorpore en los contratos de alquiler una cláusula de renuncia a dichos derechos.
En caso de no tener esta cláusula en el contrato, entiendo por tu explicación que el derecho de tanteo ya no lo podéis ejercer porqué ya se ha procedido a la venta además el Banco no os comunico la venta ni las condiciones.
En su caso debería de analizarse el derecho de retracto, pero en este caso, se hace bajo las mismas condiciones de la compraventa del Banco al Fondo Buitre.
Si lo desea puede pedir cita con nuestros abogados para analizar su caso.
Saludos cordiales.
CUANTOS dias naturales son actualmente para poder ejercer el DERECHO DE TANTEO sobre una vivienda en la que soy inquilino y ahora el propietario vende a un tercero
Buenos días Daniel,
¿De qué fecha es su contrato de arrendamiento? Es importante porque la LAU ha sufrido varias reformas en los últimos años.
Por ejemplo, en la reforma del 2013, se establece la posibilidad de renunciar en el contrato los derechos de tanteo y retracto ¿Tiene usted alguna clausula al respecto en su contrato de arrendamiento?
El plazo actualmente son 30 días naturales, a contar desde el día siguiente en que el propietario le haya notificado de forma fehaciente la decisión de vender el piso, el precio y las demás condiciones ¿Le ha realizado ya dicha comunicación o solo le ha comentado que quiere vender el piso?
Estamos a su disipación para cualquier duda que pueda tener.
Reciba un cordial saludo.
Buenos días,
Tengo una duda sobre todo el tema de derecho y retracto, llevo días mirando sobre el tema pero no veo nada que me aclare un poco mis dudas antes de recurrir a abogados y tener alguna mínima garantía.
Mi pareja y yo tenemos reservada una casa de una subasta ganada de un banco, pero a la misma vez un trozo del terreno de la casa está embargado por otro banco, tenían el terreno a la venta y queríamos comprarlo, pero se supone que alguien se nos adelantó y lo reservó. Digo se supone porque solo hacen que marearnos diciendo unos que está vendido y otros que solo está reservado.
Teniendo en cuenta que es un trozo de parcela de unos 150m2 y que está pegado al porche de la casa de manera que sales al porche y tienes justo delante una valla que te impide ir a ese trozo de terreno y qué además el terreno no está registrado a nombre de nadie pero en el catastro aparece como 2 partes, la casa y el terreno. Podríamos tener alguna manera para reclamar al banco en cuestión o a la persona que lo haya comprado/reservado que tenemos prioridad?
Saludos y gracias
Buenos días,
¿La finca en cuestión es urbana o rustícia? Solo en las fincas rusticas hay derecho de adquisición preferente de los “colindantes”, no en las urbanas.
Además, cuando dice que al tienen “reservada” se refiere a que han firmado unas “arras”? Pues ustedes hasta que no firmen la compraventa, no sera propietarios de dicha finca, de modo que, aunque existieran tales derechos, si la transmisión fue anterior, correspondería al anterior propietario ejercerlos.
Saludos.
Estoy interesado en comprar un piso con inquilino que tiene derecho de tanteo y retracto…si se envía la notificación al inquilino del tanteo y este no contesta….después podría ejercer su derecho de retracto??..o ya no tendría ese derecho al no haberse pronunciado en el tanteo..
Buenos días,
Solo tendrá derecho de retracto si finalmente la vivienda se vende en unas condiciones distitnas de las inicialmente comunicadas a efectos de derecho de tanteo.
Asimismo, debe tenerse en cuenta que los efectos de la notificación incial en cuanto al derecho de tanteo, caducan a los 180 días.
Saludos.
voy a comprar un piso que tiene un inquilino con derecho a tanteo y retracto….si se le envia la notificacion del tanteo y este no contesta,,,,,puede luego ejercer su derecho de retracto?