LIMITE PRECIO ALQUILER EN CATALUNYA ¿COMO AFECTA A LOS NUEVOS CONTRATOS?
En fecha 22 de septiembre de 2020 entró en vigor la Ley 11/2020, de 18 de septiembre de 2020, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda.
Desde la aprobación de dicha Ley se ha generado mucho debate sobre la inconstitucionalidad de la misma, así como muchos problemas interpretativos de la misma, por lo que, solo el tiempo nos dirá que recorrido acabara teniendo dicha norma.
ANALISIS DE LA LEY LIMITE PRECIO ALQUILER EN CATALUNYA
¿A qué contratos afecta la Ley limite precio alquiler en Catalunya?
Dicha norma se aplicará en aquellos contratos de arrendamiento suscritos tras su entrada en vigor, es decir, desde el 22 de septiembre de 2020, en las que la vivienda:
La vivienda arrendada sea la vivienda permanente del arrendatario.
La vivienda este situada en un área que haya sido declarada área con mercado de vivienda tensa. En la actualidad, hay un total de 60 municipios.
No se aplica a los contratos suscritos con anterioridad a su entrada en vigor.
Quedan exluidos de la aplicación de dicha Ley, los siguientes contratos de arrendamiento:
Los suscritos antes del 1 de enero de 1995, es decir, los contratos de renta antigua.
Los que tienen por objeto viviendas sujetas a un régimen de protección oficial.
Los que tienen por objeto viviendas integradas en redes públicas de viviendas de inserción o de mediación para el alquiler social o en el Fondo de vivienda de alquiler destinado a políticas sociales.
Los de carácter asistencial.
Los que se suscriban de acuerdo con las disposiciones legales aplicables al alquiler social obligatorio.
¿Cómo se determina la renta de alquiler con la nueva Ley?
El artículo 6 de dicha Ley regula la renta máxima que puede fijarse en los nuevos contratos de arrendamiento, fijando dos límites:
1. No puede sobrepasarse el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano.
Este Índice puede calcularse en la web de la Agencia d’Habitatge, introduciendo los datos concretos de la vivienda.
A los efectos de poner un ejemplo ilustrativos, hemos introducidos unos datos al alzar en la aplicación que calcula el índice, resultando para viviendas de características similares en la zona indicada, un Índice de referencia de 13,70 €/m2, lo que hace un alquiler máximo de 904,20 €, como resulta de la siguiente imagen:
2. No puede sobrepasar la renta consignada en el último contrato de arrendamiento, actualizada de acuerdo con el Índice de Garantía de Competividad (IGC), aplicada de forma acumulada entre la fecha de formalización del contrato y la fecha del nuevo contrato, si la vivienda afectada se ha alquilado dentro de los 5 años anteriores a la aplicación de la Ley, es decir, aquellas viviendas que han estado alquiladas entre las fechas 22.09.2015 a 21.09.2020.
Este límite, de la lectura de todo el cuerpo de la Ley, da a entender que opera tanto si el nuevo contrato se formaliza con los mismos inquilinos como si son unos nuevos inquilinos, pues en la Ley se indica que la propiedad deberá informar a los inquilinos de la renta del contrato anterior, o en su caso, se podrá obtener dichos datos del INCASOL.
Entonces si la vivienda ha estado alquilada anteriormente ¿Que limite se aplica? ¿El Índice de Reneferencia o la renta del contrato anterior? La respuesta es depende:
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En el caso de que la renta del contrato anterior fuera superior al Índice de Referencia, el límite de la renta del nuevo contrato sería el Índice de Referencia.
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En cambio, cuando la renta del contrato anterior es inferior al Índice de referencia, la renta aplicable seria la renta establecida en el contrato anterior.
No obstante lo anterior, la Ley fija unas excepciones para aplicar el Índice de Referencia, cuando la renta del contrato anterior sea inferior, estas excepciones son las siguientes:
En caso de relación de parentesco entre arrendador y el anterior arrendatario.
Si la unidad familiar de la propiedad tiene unos ingresos inferiores a 2,5 veces el Indicador de Renta de Suficiencia de Cataluña (IRSC), incluyendo la renta de alquiler, el IRSC anual 7.967,73 €, por lo que si el ingreso mensual de la unidad familiar es inferior a 19.919,33 € (7.967,73 € x 2,5), podría aplicarse el precio del Índice de Referencia en lugar de la renta del último contrato, excepto en el caso de que la unidad familiar de los inquilinos tenga unos ingresos inferiores a 3,5 veces el IRSC (7.967,73 € x 3,5 = 27.887,06 €).
¿Hay algunos supuestos en que se permita aumentar el precio por encima de dichos indicadores?
Asimismo, la Ley regula unos supuestos en que se puede incrementar la renta por encima del Índice de Referencia anteriormente mencionado:
Incremento de un 5% del precio en inmuebles que reúnan almenos 3 características especiales, tales como el ascensor, aparcamiento, calefacción o aire acondicionado, jardines o piscinas comunitarias, servicio de conserjería, vistas o muebles.
Incremento de renta por obras de mejor conforme el artículo 19 de la LAU.
Arrendamiento de viviendas nuevas o rehabilitadas: para dichas viviendas la norma no será aplicable hasta cumplirse 3 años desde su entrada en vigor, es decir, hasta 22 de septiembre de 2023.
El arrendador y arrendatario también pueden pactar que el inquilino asuma gastos de la comunidad, del Impuesto de Bienes e Inmuebles (IBI) y la tasa de la basura, tal como prevé la normativa de arrendamientos urbanos.
¿Hay alguna obligación formal?
La respuesta es SI, en los anuncios de alquiler, debe indicarse en el propio anuncio el Índice de Referencia aplicable a dicha vivienda o en su caso el importe de la última renta del contrato.
Asimismo, también hay obligación de hacer constar en el contrato el Índice de Referencia, acompañando el documento que genera la web de la Agencia de Habitatge al calcular el Índice.
A tal efecto, debe temerse en cuenta que dicho Índice es variable, por lo que deberá actualizarse, pues desde la fecha del anuncio hasta la fecha de formalización el mismo puede variar.
¿Que succede en aquellos casos en que la renta fijada en los nuevos contratos son superiores al Índice de Referencia o a la renta del contrato anterior?
En estos casos, el inquilino tendrá derechos a solicitar el rembolso de las cantidades pagadas demás, más el interés legal del dinero incrementado en 3 puntos.
A tal efecto, la Ley preve que las demandas judiciales que tengan por objeto la determinación de la renta y el rembolso de las cantidades pagadas demás, se tramitará por los cauces del Juicio verbal con indepdendencia de la cuantía del contrato.
¿Hay sanciones y multas en caso de incumplimiento?
Si, la Ley remite a la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho de vivienda, donde se prevén sanciones para el propietario, cuyas multas pueden oscilar entre 3.000 € y 90.000 € en función de su gravedad.
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En cuanto a la comparación de rentas entre alquiler anterior y el nuevo importe del alquiler tengo la duda de si en el antiguo importe del alquiler no se desglosaban gastos generales, ¿qué se compara, el importe antiguo con el alquiler resultante del índice o de este más los gastos generales que, en mi caso, superaría el valor del alquiler anterior pero no el alquiler del índice?.
Si pasado un año, se va el inquilino tras haber revisado la renta por el IPC, ¿el nuevo contrato incluirá esa revisión o cada vez que se vaya un inquilino vuelve a bajar el alquiler a su casilla de salida considerando que la inflación no existe?. ¿O los índices se irán actualizando?.
Gracias
Buenos días,
El tema de los gastos que se puede repercutir al inquilino, no es un tema pacífico, pues hay algunos que interpretan que si en el contrato anterior ya estaba incluido todo en la renta pactada, en el nuevo contrato no puedes repercutilo a parte. En cambio, otra parte que entiende que si. No es un tema que haya un criterio unanime entre los operadores jurídicos.
A efectos de actualizar la renta del contrato antiguo al nuevo, la Ley no habla de IPC, sino del Índice de Garantía de Competividad (IGC), que es un índice que casi siempre ha estado negativo, a diferencia del IPC.
Buenas tardes,
En cuanto al límite del precio de alquiler del nuevo contrato, siendo éste el mínimo entre:
– renta último contrato anterior actualizado IPC (si se firmó tras 22.09.2015 salvo relación de parentesco)
– usando índice de referencia
A) ¿Qué sucede si el anterior contrato no fue inscrito en el INCASOL/Registro? ¿Seguiría utilizándose como límite? ¿O por no estar inscrito podríamos tomar el índice de referencia en €/m2 directamente?
B) En caso que tras el 22.09.2015 se hubieran firmado 2 o más contratos diferentes, pero sólo el primero de ellos hubiera sido registrado en INCASOL (supongamos que es el de renta inferior), ¿cuál sería el contrato de referencia para un determinar la renta de un futuro contrato?
Muchas gracias
Buenas tardes,
Esta normativa fue declarada inconsitucional por el TC en la mayoria de artículos, entre ellos el 6 del límite del alquiler.
Saludos cordiales.