Tributación extinción condominio
TRIBUTACIÓN EXTINCIÓN CONDOMINIO
¿EN QUÉ CASOS DEBEMOS PAGAR IMPUESTOS?
El pasado mes de septiembre publicamos un artículo sobre el procedimiento de división de la cosa común y extinción del condominio, donde explicamos que cabía la posibilidad de hacerlo de dos formas distintas o bien por la vía notarial o bien por la vía judicial.
Muchas personas al plantearse procederé a la división de la cosa común se preguntan ¿Debemos pagar impuestos? La respuesta es depende el caso, por eso, en el artículo de hoy vamos a centrarnos exclusivamente en la tributación de la extinción del condominio.
[text_divider type=”single”]
Actos Jurídicos Documentados (AJD)
[/text_divider]
La extinción del condominio por norma general debe tributar por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que en el caso de Cataluña es el 1,5 %, excepto en el caso de que la extinción del condominio se acuerde en sentencia judicial de divorcio en cuyo caso no estará sujeto a dicho impuesto. No obstante, aunque en dicho caso este como “no sujeto” deberá presentarse igualmente la autoliquidación como “no sujeta”.
Respecto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados a finales de 2018, tras una sentencia del Tribunal Supremo, hubo un cambio en los criterios de tributación, dado que con anterioridad se debía tributar por AJD por el 100 % del inmueble, sin tener en cuenta el porcentaje del que ya era titular el obligado tributario. No obstante, a finales de 2018, se establece que este impuesto solo tributara por la parte que realmente se transmite.
EJEMPLO:
Para entenderlo vamos a poner un ejemplo, si un matrimonio son propietarios por mitades indivisas de la vivienda familiar y proceden a la extinción del condominio, adjudicándose la esposa la vivienda, la tributación por AJD, según el nuevo criterio seria la siguiente: la esposa al ser ya propietaria de una mitad indivisa, solamente debería tributar por la otra mitad indivisa que pertenecía a su esposo, que es la parte que realmente se transmite.
[text_divider type=”single”]
Impuesto Transmisiones Patrimoniales (ITP)
[/text_divider]
En la gran mayoría de casos, cuando se produce una extinción de un condominio, suele haber un exceso de adjudicación respecto a uno de los comuneros, en este caso ese exceso de adjudicación si es compensado, por ejemplo en metálico por el que se adjudica el bien, debe tributar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
No obstante, existe una excepción, en el caso que el bien adjudicado sea indivisible o su división desmerezca mucho el valor del bien, en caso de darse este supuesto la compensación en dinero no estaría sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. No obstante, si la compensación no se hace en dinero, sino entregando otro bien, entonces di que estaría sujeta y debería tributar por el ITP.
EJEMPLO:
Extinción de condominio de una vivienda, A se adjudica la vivienda y compensa en efectivo al otro comunero: NO SUJETO A ITP.
En cambio, si no compensa en efectivo, sino que le entrega otro bien a cambio, en ese caso estaría SUJETO A ITP.
[text_divider type=”single”]
Impuesto Donaciones (ID)
[/text_divider]
En cambio, si uno de los comuneros se adjudica el bien y no compensa a los demás comuneros, estaríamos ante una adjudicación a título gratuito, por lo que dicha transmisión debería tributar por el Impuesto de Donaciones.
[text_divider type=”single”]
Plusvalía Municipal
[/text_divider]
Respecto a la Plusvalía municipal, la tributación de la extinción del condominio en dicho impuesto es similar a la ya analizada para el AJD y ITP.
Se entiende que no hay transmisión cuando tras la extinción del condominio cuando se adjudican los bienes en las mismas proporciones que la cuota de participación, por ejemplo, si hay dos pisos, se adjudica un piso a cada uno de ellos.
Tampoco estará sujeto cuando el bien es indivisible, de modo que solo se lo adjudica un comunero y el otro compensa en metálico.
Fuera de estos dos supuestos, sí que debería tributar la operación por el Impuesto de Plusvalía municipal.
[text_divider type=”single”]
Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
[/text_divider]
La Ley del IRPF considera que no existe alteración del patrimonio del sujeto pasivo en los supuestos de división de la cosa común, disolución de comunidad de bienes o disolución del régimen de gananciales.
No obstante, en el caso de que exista un exceso de adjudicación, sí que habría una alteración patrimonial y habría que analizar si existe o no ganancia patrimonial, comparando el valor del bien adjudicado a la fecha de la extinción con el valor del bien en la fecha que se adquirió.
En el caso de la tributación extinción condominio, los supuestos que se pueden plantear son muchos, por ello, al ser una materia por sí muy compleja, es recomendable consultar a un experto a fin de os asesore durante todo el procedimiento.
¡Picón Abogados somos su despacho de abogados en Barcelona de confianza!
Te ayudamos con la división y extinción del condominio y te asesoramos con la tributación extinción condominio.
Hola yo ahora una extinción de condominio con sentencia de divorcio firme me piden que pague el impuesto sobre actos jurídicos es correcto ?porque vosotros ponéis que no. Vivo en Barcelona
Buenos días Carmen,
Pues depende del proceso seguido y la sentencia. Para que no tribute por AJD debe ser una sentencia que aprueba el Convenio Regulador de Divorcio en el que se acuerda la extinción del condominio. Una cosa es que no tribute por AJD pero si hay exceso de adjudicación puede tributar por ITP, deberiamos conocer más datos para poder asesorarla debidamente.
Para un mayor asesoramiento personalizado de su caso en concreto, pues acceder al Consultorio Legal online donde nuestros abogados resolveran todas sus dudas: https://www.picon-advocats.com/consultas/.
Saludos
Buenas tardes me comentan que ha habido un cambio en el criterio y en la extinción de condominio de nuevo la base imponible del AJD es el 100% del valor y no sobre la parte adquirida. Es eso correcto? Gracias!
Apreciado Ivan,
No tenemos constancia que haya habido este cambio que nos indicas, de hecho este era el criterio que aplicaba antes la ATC, pero tras una sentencia del TS del 2018, cambio de criterio y solo hacia tributar por la parte que se adquiria segun habia establecido el TS. He consultado las consultas publicas a la ATC y la ultima publicada en diciembre de 2019 se mantenia el mismo contrario.
Lo deberiamos estudiar con más calma, pues el último que presentamos de extincion de condominio el cirterio era tributar por la parte adquirida.
Buenas tardes.
Tengo una sentencia de divorcio donde de me adjudica el uso del domicilio por residir en el una menor.
Posteriormente se modifico este parrafo y hubo otra sentencia donde pone que el piso se debe vender o sinó cualquiera de las dos partes puede solicitar la division de la cosa comuna.
La pregunta es: ¿puedo comprarle a mi exmarido su parte como extincion del condominio y así podernos ahorrar impuestos?
Gracias
Montserrat
Buenas tardes,
Si pueden o vender a un tercero o hacer la extincion del condominio y adjudicarlo a uno de los dos con la compensación economica al otro. Si lo pueden hacer dentro del proceso de família, pueden ahorrar mas en impuestos, però deberia analizarse el caso concreto.
Para mas información, puede acceder al Consultorio Legal online que tenemos disponible en nuestra pagina web.
Hola, tengo un convenio regulador acordado con mi expareja y ratificado judicialmente. No estábamos casados, pero lo realizamos al tener dos hijas en común. En el convenio se indicaba que yo permanecía en la vivienda familiar hasta que ésta se alquilara o se vendiera, pero no se hacía ninguna referencia a la extinción de condominio a favor de ninguna de las dos partes. Ahora estamos valorando que yo me quede el 50% de la casa que es propiedad de mi expareja. Entiendo que al no estar prevista la extición de condominio en el acuerdo, no podemos beneficiarnos de la exención del AJD, ¿ es así ? ¿ Se podría realizar una modificación del convenio regulador para incluir la extinción de condominio a mi favor, y así evitar el pago del impuesto ?
Gracias.
Buenos días,
El hecho de hacer la extinción del condominio a través de una modificación de medidas es discutible, el criterio de los Juzgados no es uniforme, hay algunos que consideran que si que es posible y otros que no. Debería estudiarse el criterio del Juzgado que debería tramitar el proceso a ver si es de los que se muestra favobrable o no.
Saludos.
Hola,
gracias por la respuesta. ¿ Qué coste podría tener ese estudio y la modificación del acuerdo, en caso que hubiera posibilidades ?
Gracias.
Buenos días,
Ruego nos contacte por e-mail para poder facilitarle un presupuesto.
info@picon-advocats.com
Saludos.
Estimados Señores, tengo un piso a medias con un amigo en Girona. Tramitaremos una extinción de Condominio, dejándole yo a mi amigo mi parte a cambio de dinero, menos que el que nos costó, o sea que no hay plusvalía. No entiendo lo del exceso de adjudicación. Me pueden indicar cuales son los impuestos que debo pagar? Muchas gracias!
Buenos días,
Necesitariamos tener más detalles del caso para poder darle un asesoramiento, son temas muy complejos que requieren de un estudio
Saludos.
Buenas tardes: Si fueran tan amables de informarme se lo agradecería mucho:
Por herencia, mis cinco hermanos y yo tenemos en proindiviso un apartamento en Cambrils. Si 4 hermanos quieren salir del condominio y nos lo quedamos entre dos, compensando a los cuatro que salen económicamente, ¿qué impuesto nos aplica, AJD ó ITP? Es una disolución parcial de condominio, puesto que el condominio sigue existiendo (ahora en lugar de 6 condómines habría 2).
Muchas gracias.
Buenas tardes,
El tema no es pacífico en la jurisprudencia, aunque el TS en una sentencia del 2019 estableció que una extinción parcial de la comunidad tributa por ITP. En dicha sentencia, hubo voto particular.
Saludos.
Tenéis la sentencia del TSJ de 2018 o 2019 donde se verifique que solo se tributa por el exceso de adjudicación? Es decir, en una extinción de condominio el que adquiere el 100% del inmueble, solo debe tributar por la parte que se adjudica (50%)? Es válido para Cataluña?
Buenas tardes, el cambio de criterio es de la Dirección General de Tributos (DGT), las consultas vinculantes son públicas por lo que las puede encontrar en la página oficial de la DGT, asimismo en e-tributs de la ATC también hay consultas publicas en el mismo sentido.
Saludos.
Buenos días! Me gustaría saber si en una extinción de condominio la base imponible del AJD sigue siendo por la parte adquirida cómo comentasteis en alguna consulta de este blog del 2020.
En estos momentos tengo que pagar una extinción de condominio que según la notaría del banco es por el 100% del valor de la vivienda.
Gracias de antemano.
Consulta núm. 221/19, de 26 de novembre de 2020
Qüestió: Dissolució de comunitat de béns formada per dos immobles: tributació de l’operació en la modalitat d’AJD.
Per tant, cadascun dels comuners tributarà en la modalitat d’AJD de l’ITPAJD respecte la part del valor del bé immoble que corresponia a l’altre comuner, respectivament, i que cadascun d’ells s’adjudica “ex novo” arran de l’operació de dissolució d’acord amb allò previst a l’article 31.2 del text refós.
Buenos días, si me pudieran ayudar con esta duda estaría muy agradecido: por motivo de divorcio una de las partes se queda con la vivienda y debe compensar a la otra parte con una cantidad de dinero en el momento de hacer la extinción de condominio. Por lo que tengo entendido existen 2 vías para hacer este trámite: vía notarial y vía judicial. Si se hace por vía judicial, con el convenio regulador, entiendo que las partes ya habrán firmado la extinción del condominio pero el que cede su parte no va a recibir el dinero de la compensación hasta que no haya sentencia. ¿Es correcto? Si es así, ¿no es un poco arriesgada esta operación? La parte que cede habrá aceptado dejar ser propietario de la vivienda pero no recibirá el dinero hasta tener sentencia al cabo de unos meses….
Buenos dias,
En el caso de divorcio, se hace por los trámites del divorcio de mutuo acuerdo, por lo que primero se firma el Convenio Regulador y luego tras la ratificación en el Juzgado se dicta sentencia. Este proceso suele ser rápido, y aín más si no hay menores, ya que el Convenio no lo tiene que revisar el MF.
La forma de pago de dicha “compensación” todo dependerá de lo que se acuerde en el Convenio Regulador, por ejemplo, puede ponerse que se abonará ese dinero a la fecha de ratificación del Convenio Regulador y no a la fecha de sentencia. Esto depende del acuerdo que se alcance.
La vía de extinción del condominio en el proceso de divorcio de mutuo acuerdo se suele hacer para pagar menos impuestos, ya que en este caso no debe pagarse el AJD que si que debe pagarse en vía notarial.
Saludos.
Somos 7 hermanos que recibimos en herencia (en 2016) un local que se valoró en en el cuaderno particional de la herencia en 105.000 € (15.000 por heredero). En 2020 se ha extinguido el condominio quedandose uno de los hermanos con el local y valorando el mismo en 315.000 € (45.000 €) dicha cantidad se nos ha dado en dinero.
La duda que tengo (tenemos) es si dicho exceso 30.000 € tenemos que declararlo en IRPF como incremento patrimonial, aunque hemos mantenido la cuota de propiedad todos (1/7).
Muy gracias por todo
En este sentido, puede consultar la siguiente consulta: https://petete.tributos.hacienda.gob.es/consultas/?num_consulta=0021-18 .
Buenos días: Mi marido y su hermana firmaron una extinción de condominio fijándose en la escritura el valor mínimo fiscal de dicha vivienda según las tablas de la Consellería de Hacienda de la Generalitat Valenciana, órgano ante el que se liquida AJD y cuyo valor mínimo se exige calculándolo basándose en el valor catastral y unas tablas que manejan en dicho organismo. Obviamente existió una revaloración del precio del bien respecto al de adquisición (muchísimos años atrás). La declaración de IRPF de mi marido sale a pagar casi 10.000€. Sé que existen varias sentencias de TSJ en distintas CCAA que avalan la exención de tributación de la extinción de condominio, que entiendo que estarán recurridas ante el TS. Mi pregunta es: ¿podría pedir la devolución de ingresos indebidos basándonos en dichas sentencias o hay que esperar a que se cree jurisprudencia con la resolución del TS? Si eso fuera así ¿de cuanto tiempo estamos hablando? Sentencias: TSJ de la Comunidad Valenciana 2767/2017, de 6 de junio de 2017, y 5849/2016, de 29 de julio de 2016, así como las sentencias del TSJ del País Vasco 65/2019 y 374/2019, de 30 de enero de 2019, y la sentencia del TSJ de Castilla y León 3901/2019, de 26 de septiembre de 2019. Gracias de antemano
Buenas tardes,
Si es cierto que el criterio de la DGT no es el mismo que tienen algunos Tribunales de Justicia de varias CCAA sobre esta cuestión.
La última consulta vinculante de la que tenemos conocimiento es la V0201-21 de 9 de febrero de 2021, y no parece la AEAT haber cambiado su criterio.
En su caso, el plazo para pedir la devolución de ingresos indebidos es de 4 años, por lo que dicha petición la debe hacer ante la AEAT y en caso de que esta no lo estime, pues podrá presentar los recursos correspondientes, y en todo, caso serán los Tribunales quienes decidan.
Buenas tardes,
estoy realizando una extinción del condominio de un inmueble del que soy titular al 50% y mi marido del otro 50%, yo voy a quedarme con el 100% de la vivienda y con la hipoteca pendiente y compenso a mi marido por la mitad del valor de la vivienda menos la mitad de la hipoteca pendiente.
la gestora del banco me calcula como impuestos a liquidar por AJD la extinción del condominio por el 100% del valor de la vivienda, y querría que me indicaran si es correcto o el valor a tomar en cuenta debería ser el del 50%.
Además me indican que debo tributar por AJD también en el concepto de exceso de adjudicación por el mitad del valor de la vivienda, también querría confirmar que este concepto hay que liquidarlo porque no he visto nada en vuestro blog al respecto y tengo dudas.
Muchas gracias por adelantado.
Un saludo
Buenos días,
No el AJD solo debe liquidarse por el 50 % de la vivienda, que se corresponderia con la parte de su ex marido, pues la otra mitad ya era suya. Hace un tiempo si que se tributaba por el 100 % pero ahora ya no.
Si, una cosa es la extinción de condominio y otro el exceso de adjudicación, debe verse si realmente hay exceso y si este se compensa en su totalidad para ver si tributa o no, pues hay algunos casos que esta exento.
Saludos.
Buenas tardes, tengo pregunta: dos hermanos heredan dos viviendas cada uno de ellos al 50%. Sería posible realizar una extinción del condominio adjudicándose cada uno de ellos una vivienda, compensando el exceso de adjudicación correspondiente y tributando solo por el AJD. O sería necesario realizar una permuta y tributar por el ITP. Un saludo y gracias
Buenos días,
¿Los tramites de la herencia ya los han realizado y han hecho las adjudicaciones?
Es para saber si ya existe o no la comunidad de bienes como tal.
Deberíamos ver todos los antecedentes, pero sí que podría ser posible hacer una extinción de condominio con compensación en metálico si hay exceso de adjudicación.
Saludos.
Hola,
En una extinción de condominio de bien inmueble con hipoteca pendiente de 10; tasado por 12, ¿Qué valor se debiera poner en la escritura de extinción, la hipoteca pendiente o el valor de la tasación?
porque si las partes acuerdan valorar por 10, asumiendo A la toalidad de la deuda, cabe la posibilidad de que A no deba pagar nada a B?
gracias
Buenos días,
El valor del bien no tiene por qué coincidir con el valor de la hipoteca.
Sin conocer los datos reales no le podemos asesorar debidamente.
Asumir el pago de la hipoteca, es una forma de compensación.
Saludos.
Hola,
en mi caso somos una pareja estable que adquirimos un piso donde la titularidad de la propiedad está al 85% y 15% (consta en las escrituras) y, a parte, tenemos una hipoteca conjunta de naturaleza ‘solidaria’. No hay hijos.
Tal como se ha comentado, en términos de transmisión, hay dos frentes a considerar en la separación, en primer lugar la compra de la propiedad de una de las partes por parte de la otra, cosa que se resuelve calculando el % a adquirir en base a una tasación previa y, en segundo lugar, tenemos la novación de la hipoteca entre ambos titulares.
En este segundo caso la parte ‘Adquiriente’ va a asumir la deuda de la parte ‘Transmitente’, la pregunta es: en el primer caso queda claro que el importe de la transmisión se basa en el % del valor tasado de la propiedad pero en el segundo caso tengo entendido que la novación de la deuda hipotecaria siempre se considera al 50%, esto es, a no ser que exista un acuerdo previo donde se disponga lo contrario, la parte Transmitente debe compensar a la parte Adquiriente (que va a asumir el 100% de la deuda) en el 50% del importe pendiente de amortización, es así ?
Hay un dato que puede confirmar esta suposición, en las declaraciones de IRPF respectivas, cada una de las partes se ha desgravado el 50% de la amortización anual debido a que el banco siempre ha comunicado tal distribución a la agencia tributaria y esto es algo que nadie ha cuestionado nunca.
Gracias de antemano por tu respuesta.
Buenos días,
Deberiamos ver la documentación para poder darle una respuesta dada la complejidad de la materia. No podemos atender su consulta a través del Blog.
Saludos.