En los últimos meses se ha hablado mucho sobre las cláusulas suelo, pero ¿qué sucede con aquellas cláusulas de las hipotecas que imponen al prestatario –cliente– todos los gastos de constitución de la hipoteca?
En fecha 23 de diciembre de 2015, el Tribunal Supremo dictó la sentencia 705/2015, en la que, entre otras cuestiones, trató el tema de los gastos de formalización de la hipoteca.
En dicha sentencia, el Tribunal Supremo declaró nula la cláusula que imponía al cliente el pago de la totalidad de gastos de formalización de la hipoteca, esto es, los gastos de Notaría, los del Registro de la Propiedad, los de la gestoría y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
El Tribunal Supremo manifiesta que en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas, que son necesaria para la constitución de la garantía real, que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, la entidad bancaria.
En consecuencia, la cláusula discutida no solo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el cliente, a pesar de que la aplicación de la normativa permitiría una distribución equitativa. Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas.
Y, respecto, la cláusulas que impone el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al cliente también la considera nula, pues el Tribunal Supremo afirma que la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante.
Los criterios adoptados por nuestros Tribunales son dispares, siendo el punto de más conflictividad el hecho de a quién corresponde el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Desde la sentencia del Supremo ha habido sentencias a favor y en contra.
¿Quién puede reclamar?
En primer lugar, debemos indicar que la sentencia del Tribunal Supremo solamente es aplicable a consumidores, no a empresas.
En segundo lugar, podrán reclamar dichos gastos todas aquellas personas que en la actualidad están pagando una hipoteca, teniendo para ello un plazo de 4 años desde que se dictó la sentencia por el Tribunal Supremo.
Asimismo, también pueden reclamar aquellas personas que han abonado totalmente su hipoteca, si la hipoteca se terminó de pagar dentro de los 4 años anteriores a la sentencia del Tribunal Supremo.
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¿Cómo se puede reclamar dichos gastos?
Lo primero que debe hacer es una RECLAMACIÓN EXTRAJUDICIAL al Servicio de Atención al Cliente de la entidad bancaria con quién se contrató la hipoteca.
Tras realizar la reclamación extrajudicial, si no se ha obtenido respuesta o esta ha sido negativo, el cliente puede proceder a presentar una DEMANDA ANTE LOS TRIBUNALES, reclamando que se declare nula la cláusula que impone al cliente todos los gastos de formalización del préstamos y solicitando la reintegración de dichos gastos, siendo necesario aportar la Escritura del Préstamo Hipotecario, la Factura de la Notaría, la factura del Registro de la Propiedad y la carta de pago del AJD (modelo 300).
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